나이스옥션 법원경매 인천 2025타경515084 [1] 인천광역시 서구 경서동 731-10 101동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 경서동 소재 "인천경서초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 동유형의 다세대주택 및 근린생활시설 등이 주를 이루는 정비된주택지대로서 제반 입지여건은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 전반적인 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 지상4층 건물 내 제4층 제401호로서, (사용승인일 : 2009.04.06) 외벽: 미장스톤 마감 등, 창호: 샤시창호 마감 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 도시가스설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인근지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지의 동측으로 노폭 약 12미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2014-04-16)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-05-07)(서부교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(서부교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경515084 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

* 소재지: 인천광역시 서구 경서동 731-10 101동 4층401호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 238,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

* 토지면적: 57.11㎡ (약 17.27평)

* 토지지분: 57.10699999999999㎡ (약 17.27평)

* 건물면적: 79.20㎡ (약 23.96평)

* 건물지분: 79.2㎡ (약 23.96평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 인천광역시 서구 경서동 소재 "인천경서초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주변은 동유형의 다세대주택 및 근린생활시설 등이 주를 이루는 정비된 주택지대임.

* 제반 입지여건은 보통임.

2.2. 교통상황

* 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 전반적인 대중교통여건은 보통임.

2.3. 인접 도로상태

* 본건 토지의 동측으로 노폭 약 12미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 을9 근저당 (주식회사신성이엔지, 2021-03-08 접수, 200,000,000원)

* 경매개시결정: 갑18 강제경매 (주택도시보증공사, 2025-12-30 접수, 216,000,000원)

* 기타 권리: 다수의 소유권 이전, 압류, 가압류 등이 등기되었으나, 대부분 말소 대상임.

* 등기부채권 총액: 424,048,830원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 강

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-03-25

* 대항력: 없음

* 임차인: 주택도시보증공사 (이 )

* 보증금: 216,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-12-18

* 확정일자: 2020-11-16

* 배당신고일자: 2023-02-01

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수 조건 변경, 선순위임차권 관련 사항 (권리분석 참고).

3.3. 인수/소멸 권리

* 매각으로 인해 소멸되는 권리: 을9 근저당, 갑10~18 압류/가압류/강제경매, 을10 주택임차권 (이용운).

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음. (을구 순위 10번 주택임차권등기가 말소되지 않는 것으로 명시되어 있으나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 소멸 예정임)

* 인수 보증금 합계: 0원.

4. 상권분석

4.1. 주변 매매/임대 시세

* 제공된 JSON 데이터 분석 결과, 인근 지역의 최근(2026년 1월) 다세대주택 매매 사례는 다음과 같습니다.

* 사례 1: 전용면적 56.24㎡(약 17평), 3층, 85,000,000원

* 사례 2: 전용면적 47.76㎡(약 14.4평), 3층, 90,000,000원

* 사례 3: 전용면적 44.88㎡(약 13.6평), 2층, 76,000,000원

* 이를 바탕으로 시세를 역산하면, 평당 약 5,000,000원에서 6,250,000원 수준으로 추정됩니다.

* 본건의 건물 면적은 79.20㎡ (약 23.96평)으로, 이를 적용하면 대략 119,800,000원에서 149,750,000원의 시세 범위를 예상할 수 있습니다.

* 이는 감정가 238,000,000원과 상당한 차이를 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 이용 상태

* 본건은 철근콘크리트구조 경사지붕 지상 4층 건물 내 4층 401호이며, 2009년 4월 6일 사용승인되었습니다.

* 현재 다세대주택으로 이용 중입니다.

5.2. 설비 내역

* 기본적인 위생 및 급배수 설비, 개별난방 설비, 도시가스 설비 등이 구비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 해당 지정 기간(2025.8.26~2026.8.25)은 현재 만료되었음 (외국인 주택용도 취득에 한함).

* HUG 인수조건 변경: HUG가 채권자로서 경매를 신청하였으며, 관련 임차권은 말소 동의 확약서 제출로 소멸 예정입니다. HUG 관련 추가 조건은 입찰 전 최종 확인이 필요합니다.

* 세금 체납 관련 압류: 다수의 세금 체납으로 인한 압류 내역이 존재하나, 경매 절차상 대부분 소멸될 것으로 예상됩니다. 잔여 채무 발생 여부는 확인 필요합니다.

* 감정가와 시세 차이: 제공된 최근 실거래가 정보와 감정가 사이에 상당한 차이가 존재하므로, 입찰 시 신중한 판단이 요구됩니다.

* 주변 시설: 지도 검색 등을 통해 인근에 혐오시설 존재 여부 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 인천광역시 서구 경서동에 위치한 다세대주택으로, 초등학교 인근의 주거지역에 자리하고 있어 기본적인 입지 여건은 양호합니다.

* 권리 관계는 대부분 말소될 예정이며, 인수할 임차 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

* 다만, 제공된 최근 실거래가 정보와 감정가 사이에 큰 차이가 있어, 감정가가 시장 가격보다 높게 책정되었을 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 토지거래허가구역 지정 기간 만료, HUG 관련 조건 확인 등 잠재적 리스크 요소를 충분히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거지대: 초등학교 인근의 정비된 주택가에 위치하여 주거 환경이 비교적 안정적입니다.

* 명확한 권리 관계: 말소될 권리가 대부분으로, 낙찰 후 권리상의 복잡한 문제가 발생할 가능성이 낮습니다.

* 넓은 전용 면적: 약 23.96평의 넓은 전용 면적은 실거주자나 임대 시 선호도를 높일 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 주변 시세 분석 결과, 제공된 JSON 데이터상의 최근 매매 가격을 기준으로 할 때, 본건의 건물 면적(79.20㎡)에 적용 가능한 시세는 대략 120,000,000원에서 150,000,000원 범위로 추정됩니다. 이는 감정가 238,000,000원과 상당한 차이를 보입니다.

* 이에 따라, 본건 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 시장 시세를 반영하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. 잠재적 위험 요소를 고려하여 감정가의 70~80% 수준을 고려할 수 있습니다.

* 예상 입찰가 범위: 167,000,000원 ~ 190,000,000원

* (참고: 1.5평당 1,000,000원 이내의 시세임을 감안할 때, 약 120~150만원/평으로 환산되며, 본건 23.96평에 적용 시 약 1.2억~1.5억 수준이 됩니다. 감정가 2.38억과 차이가 크므로, 입찰 시 신중한 접근이 필요합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.