나이스옥션 법원경매 인천 2025타경515035 [1] 인천광역시 중구 운북동 68-9 뉴보래타운하우스 104동 1층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임 · 평가일 2026.01.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 중구 운북동 소재 공항철도 '영종역' 남동측 인근에 위치하며, 주변으로 다세대주택, 근린생활시설, 답, 임야 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 시내버스 정류장 및 공항철도 '영종역'이 소재하는 등 대중교통 이용편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상4층 건물 내 제1층 제102호로서(사용승인일 : 2010.09.08 ) 외벽 : 벽돌쌓기 마감 및 석재붙임 마감 등, 창호 : 새시창호임.

이용상태

공부상 다세대주택임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지 및 도로 대비 등고평탄한 부정형 토지로서, 다세대주택 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역(2013-02-04), 성장관리계획구역(2025-11-28)(운북6지구 지적재조사사업 완료에 따른 지형도면 변경고시), 중로2류(폭 15m~20m)(2019-04-15)(중로2-853호선)(접합), 성장관 리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함, 대 상 : 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.))

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

* 사건 기본사항

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경515035 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 서OOOOOOOO

* 감정가: 130,000,000원

* 부동산 현황

* 소재지: 인천광역시 중구 운북동 68-9 뉴보래타운하우스 104동 1층102호

* 용도: 다세대주택

* 건축일자: 2010년 9월 8일

* 매각 대상

* 토지/건물 일괄매각

* 감정가 및 면적

* 토지 면적: 51.09㎡ (약 15.46평)

* 건물 면적: 59.64㎡ (약 18.04평)

* 감정가: 130,000,000원

2. 입지조건

2.

* 위치 및 주위 환경

* 본건은 인천광역시 중구 운북동에 소재하며, 공항철도 '영종역' 남동측 인근에 위치합니다.

* 주변으로는 다세대주택, 근린생활시설, 답, 임야 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통 상황

* 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장과 공항철도 '영종역'이 있어 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.

* 토지 이용계획 및 제한 상태

* 자연녹지지역, 성장관리계획구역, 중로2류(폭 15m~20m), 성장관리학역(수도권정비계획법), 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등에 한함)입니다.

3. 권리분석

2.

* 말소기준권리

* 말소기준권리는 인천지방법원의 강제경매개시결정(2025타경515035)으로, 접수일자 2025년 12월 29일입니다.

* 본 경매로 인해 대부분의 권리가 말소될 예정입니다.

* 임차인 현황 및 인수 여부

* 서울보증보험주식회사(한국토지주택공사)는 보증금 127,000,000원, 임차 기간 2021년 11월 10일부터이며, 대항력이 없는 것으로 조사되었습니다.

* 물건명세서상 을구 순위 3번 주택임차권등기(한국토지주택공사, 127,000,000원)는 서울보증보험주식회사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

* 임차인 이은비는 보증금 0원, 차임 0원이며, 2024년 12월 16일 전입하여 대항력이 있는 것으로 조사되었습니다.

* "인수 보증금 합계: 0원"으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인 이 의 경우 보증금이 0원으로 명시되어 있어 이에 대한 주의가 필요합니다.

* 기타 권리 관계

* 등기부 요약상 소유권 이전 내역과 주택임차권, 강제경매 개시 결정 등기가 존재합니다.

* 'SGI 인수조건 변경'이라는 특이사항이 있으나, 구체적인 내용은 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

2.

* 주변 시세 분석

* 입력된 JSON 정보에 따르면, 주변 다세대주택의 최근 매매가는 다음과 같습니다.

* 2026년 6월, 39㎡ 연립주택이 56,000,000원에 거래되었습니다.

* 2026년 7월, 40.1㎡ 다세대주택이 90,000,000원에 거래되었습니다.

* 2026년 7월, 51.94㎡ 다세대주택이 105,000,000원에 거래되었습니다.

* 최근 거래 동향

* 본건과 유사한 면적 및 건축 연도의 다세대주택이 최근 2026년 6월~7월 사이에 5천만 원대에서 1억 5백만 원 사이에서 거래된 것으로 파악됩니다.

* 본 건의 감정가는 130,000,000원으로, 최근 거래 사례 중 가장 높은 가격대와 유사하거나 약간 높은 수준입니다.

5. 생활정보

2.

* 건물 구조 및 설비

* 본 건물은 철근콘크리트조, 철근콘크리트 지붕 지하 1층 지상 4층 건물 중 1층 102호입니다.

* 내부에는 위생 및 급배수 설비, 도시가스 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 주변 편의시설

* 주변에 공항철도 '영종역'이 위치하며, 근린생활시설이 혼재되어 있습니다.

* 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

2.

* 명도 관련 리스크

* 현재 대항력 있는 임차인 이 (보증금 0원)가 거주 중으로, 명도 과정에서 협의 또는 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

* 권리 관련 리스크

* 'SGI 인수조건 변경' 및 '선순위임차권, 대항력 있는 임차인'이라는 특이사항이 있습니다.

* 을구 3번 주택임차권(한국토지주택공사, 127,000,000원)은 서울보증보험주식회사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 것으로 보이나, 명확한 말소 여부는 최종 확인이 필요합니다.

* 대항력 있는 임차인 이 의 보증금이 0원으로 명시되어 있으나, 실제로 권리를 주장할 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 기타 리스크

* 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있어, 외국인이 아닌 경우 큰 문제는 없으나 관련 규정을 숙지해야 합니다.

7. 종합 의견

2.

본 물건은 인천 영종도 지역에 위치한 다세대주택으로, 공항철도 영종역과 인접하여 교통이 편리한 편입니다. 건축 연차는 2010년으로 비교적 신축에 속하며, 감정가는 1억 3천만원입니다. 최근 주변 시세가 5천만 원대에서 1억 5백만 원 사이임을 고려할 때, 감정가는 약간 높은 편으로 볼 수 있습니다. 대항력 있는 임차인이 보증금 없이 거주 중이라는 점과 SGI 인수조건 변경 등의 특이사항은 권리 분석 및 명도 과정에서 면밀한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

2.

* 영종도 지역 개발 및 공항 접근성 향상으로 인한 미래 가치 상승 잠재력.

* 비교적 신축인 건물 상태.

* 합리적인 수준의 감정가(주변 시세 고려 시).

9. 예상 입찰가

2.

* 감정가: 130,000,000원

* 최근 유사 거래가: 56,000,000원 (39㎡), 90,000,000원 (40.1㎡), 105,000,000원 (51.94㎡)

* 본 건 면적 (59.64㎡) 및 최신 거래 사례 (51.94㎡, 105,000,000원)를 고려하여 시세 하한선을 90,000,000원에서 105,000,000원 사이로 추정할 수 있습니다.

* 권리 분석상 인수되는 보증금은 없으나, 대항력 있는 임차인 존재 및 기타 특이사항으로 인해 명도 비용, 법적 리스크 등을 감안해야 합니다.

* 주변 시세와 본 건의 감정가를 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근으로 90,000,000원 ~ 100,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다. 이는 주변 시세의 하단부와 감정가 대비 약 70~77% 수준입니다. 본 예상 입찰가는 현재까지 제공된 정보에 기반한 것으로, 추가적인 현장 조사 및 법률 검토를 통해 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.