나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1992 [1] 인천광역시 남동구 만수동 842-3 해피해피1 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서해 · 평가일 2026.01.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 만수동 소재 "인천동부초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위 일대는 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위여건 보통임.

교통상황

본건 인근까지 제반 차량출입 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 사정은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 5층 건물내의 제5층 제501호로서, (사용승인일 : 2021.4.6.) 외벽: 인조석 붙임 마감 창호: 알루미늄새시 창호 임.

이용상태

다세대주택(폐문부재로 내부확인 못함)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 공동주택,제1종근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343)) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경1992 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 만수동 842-3 해피해피1 5층501호

용도: 다세대주택

감정가: 168,000,000원

토지면적: 38.73㎡ (약 11.72평)

토지지분: 38.735㎡ (약 11.72평)

건물면적: 73.59㎡ (약 22.26평)

건물지분: 73.59㎡ (약 22.26평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 수OOO (수협은행)

사용승인일: 2021년 4월 6일

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 남동구 만수동 소재 "인천동부초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위 일대는 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위여건은 보통입니다.

교통상황: 본건 인근까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 사정은 무난한 편입니다.

건물 구조: 철근콘크리트구조 스라브지붕 5층 건물 내의 제5층 제501호로서, 사용승인일은 2021년 4월 6일입니다. 외벽은 인조석 붙임 마감이며, 창호는 알루미늄새시 창호입니다.

이용상태: 다세대주택으로 이용 중입니다. 다만, 폐문부재로 인해 내부 확인은 진행하지 못했습니다.

설비내역: 기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지형상 및 이용상태: 본 토지는 사다리형의 토지로서, 공동주택, 제1종근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로: 본건 북측 및 동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2021년 8월 12일에 접수된 수협은행 근저당권 (채권최고액 315,600,000원) 입니다.

매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 을구의 근저당권, 갑구의 가압류, 압류 및 인천지방법원의 임의경매개시결정 등기 등은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 349,881,215원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 지상권 (개요 부분에 명시되었으나, 구체적인 내용 확인 필요)

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계는 미상입니다.

* 보증금 또는 차임이 미상인 임차인이 존재할 가능성이 있으므로, 실제 점유 관계 및 대항력 유무에 대한 철저한 조사가 필요합니다.

1.3. 상권분석

본 건은 인천 남동구 만수동의 주거 밀집 지역 내에 위치하고 있으며, 주변으로는 단독주택, 다세대주택 및 일부 근린생활시설이 혼재되어 있습니다.

인천동부초등학교가 인근에 위치하여 교육 관련 시설의 접근성이 좋습니다.

주거용 상권의 특성을 보이며, 기본적인 생활 편의시설은 지역 내에서 해결 가능합니다.

1.4. 생활정보

교육시설: 본 건 북서측 인근에 인천동부초등학교가 있어 자녀 교육 환경이 양호합니다.

편의시설: 인근 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

내부 상태 미확인: 폐문부재로 인해 현장 방문 시 내부를 직접 확인할 수 없었습니다. 이에 따른 누수, 결로, 하자 등의 문제 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

토지이용계획 및 제한상태:

* 준주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정된 이력이 있습니다 (2025.08.21 ~ 2026.08.25, 외국인 등 특정 대상에 한함).

미상 임대 관계: 임대차 관계가 확인되지 않아, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있으나, 실제 점유 현황에 대한 면밀한 조사가 필수적입니다.

소멸되지 않는 권리 가능성: 등기부 요약 상 '지상권'이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있습니다. 정확한 내용 및 현황은 별도 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2021년 4월 사용승인된 신축급 다세대주택으로, 비교적 최근에 건축되어 건물 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

주거 밀집 지역에 위치하며 인천동부초등학교가 인접해 있어 주거 환경 및 교육 여건이 우수한 편입니다.

권리 관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 비교적 안전한 편이나, 임차인 현황 미상 및 지상권 가능성은 추가 확인이 필요한 부분입니다.

최근 준공 연도를 고려할 때, 향후 가치 상승 잠재력을 고려해 볼 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

신축급 건물: 2021년 준공으로 건물 노후도가 낮아 즉시 수리가 필요한 부담이 적습니다.

안정적인 권리관계: 말소기준권리 이하의 권리들이 대부분 소멸되어 인수 부담이 적은 편입니다.

실거주 및 투자 가치: 소형 주택으로서 실거주 수요가 꾸준하며, 지역 내 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 168,000,000원입니다.

최근 주변 매매 사례를 분석한 결과, 유사 면적(약 36㎡)의 1991년식 다세대주택이 30,000,000원에서 93,000,000원 수준에 거래되었으며, 2016년식 45.75㎡ 다세대주택(연립)은 163,000,000원에 거래되었습니다.

본 건은 73.59㎡(약 22.26평) 면적에 2021년식 신축 건물임에도 불구하고 감정가가 약 2,280,000원/평으로, 최근 거래 사례에 비해 상대적으로 낮게 평가된 것으로 판단됩니다.

특히 2016년식 45.75㎡ 물건의 평당 거래가(약 11,770,000원/평)를 적용 시, 본 건의 시장가치는 약 262,000,000원까지도 추정해 볼 수 있습니다.

다만, 감정가를 기준으로 신중하게 접근하는 것이 안정적입니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 감정가 대비 110~120% 수준인 185,000,000원에서 200,000,000원 사이에서 결정하는 것이 합리적일 것으로 보입니다.

상기 금액은 '인수 보증금'을 제외한 금액이며, 실제 입찰 시점의 시장 상황, 경쟁 정도, 물건의 정확한 상태 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

주변 혐오시설: 본 건 소재지(인천 남동구 만수동 842-3) 및 인근 지역(인천동부초등학교 주변)에 대한 일반적인 검색 결과, 대규모 산업 시설, 폐기물 처리 시설 등과 같은 뚜렷한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 본 지역은 주거 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로 파악됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.