나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경72880 [1] 경기도 구리시 수택동 474-40 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 더안 · 평가일 2026.01.09

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 구리시 수택동 소재 '서가산공원' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다가구주택, 다세대주택 등으로 형성된 기존주택지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통여건은 보통시됨.

형태 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 단독주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

북동측으로 약 3미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 정비구역(2023-07-14)<도시 및 주거환경정비법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 제2호))<수도법>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.8.26.~2026.8.25. [허가대상자:외국인 등/허가대상 용도:단독 다가구 연립 다세대 아파트])

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 및 벽돌조 슬래브지붕 지상2층/지하1층 건물로서, 외벽 : 몰탈위페인팅 및 벽돌쌓기, 창호 : 하이새시 및 알루미늄새시 등 마감임.

이용상태

1층 : 주택(1개호) 2층 : 주택(1개호) 지층 : 주택(2개호)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

제시외건물(기호㉠~㉤)이 소재함.

공부와의 차이

- 지층은 공부상 '대피소 및 창고'이나, 현황'주택(2개호)'로 이용중임. - 공부상 각 층은 '지층,1층,2층'이나, 현황'1층,2층,3층'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 남양주지원 2025타경72880 (1)

소재지: 경기도 구리시 수택동 474-40

신주소: 경기도 구리시 원수택로64번길 58-9

용도: 단독주택

감정가: 619,299,060원

토지면적: 97.80㎡ (약 29.58평)

건물면적: 161.91㎡ (약 49.00평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각 (제시외 건물 포함)

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 길

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 구리시 수택동에 위치하며, '서가산공원' 북동측 인근에 자리 잡고 있습니다.

주변은 단독주택, 다가구주택, 다세대주택 등이 혼재된 기존 주택지대로 형성되어 있습니다.

제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건은 보통입니다.

토지는 사다리형으로 단독주택 건부지로 이용 중입니다.

북동측으로 약 3미터 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 제3종일반주거지역에 해당하며, 가축사육제한구역, 정비구역(2023-07-14 지정), 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본 물건은 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리가 있습니다.

등기부상 말소기준권리는 2025년 12월 30일 접수된 길 (채권자: 길 )의 강제경매 개시결정 등기입니다.

을구 3번 순위의 주택임차권이 등기되어 있으며, 권리자는 길 (보증금 250,000,000원, 전입일자 2021-04-23, 확정일자 2021-03-16)입니다.

이 임차권은 매수인에게 대항할 수 있는 권리이므로, 배당에서 전액 변제되지 아니하면 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

임차인 길 은 채권자로서 강제경매를 신청한 것으로 보입니다.

또한, 임차인 김 (보증금 130,000,000원, 전입일자 2024-02-20)과 심 (보증금 130,000,000원, 전입일자 2024-02-20, 확정일자 2023-05-04, 배당신고일자 2026-01-27)이 현황 조사 시 파악되었으나, 등기부상 명확히 인수되는 권리로 명시되지 않았습니다. 다만, 길 임차인의 권리가 선순위이며 대항력이 있어 인수 대상입니다.

1.3. 상권분석

최근 2026년 7월에 거래된 주변 연립/다세대 주택 매매 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 7월 3일, 41,900만원 (약 4.19억원): 전용면적 37.18㎡, 1996년식 연립다세대 (성경)

* 2026년 7월 4일, 44,000만원 (약 4.4억원): 전용면적 39.35㎡, 2002년식 다세대 ((518-17))

* 2026년 7월 3일, 45,000만원 (약 4.5억원): 전용면적 25.92㎡, 2022년식 다세대 (서현빌II)

주변 시세는 전용면적 기준 약 4.2억원에서 4.5억원 수준으로 형성되어 있습니다.

본 물건은 단독주택이나 내부적으로 다세대 주택처럼 이용되고 있으며, 건물 연식(1991년 사용승인) 대비 시세는 비교적 양호한 편입니다.

다만, 본 물건의 면적(건물 161.91㎡)은 비교 대상 주택들의 전용면적(25.92~39.35㎡)보다 훨씬 넓으므로, 단순 가격 비교보다는 면적 대비 가치 평가가 필요합니다.

토지면적 97.80㎡ (약 29.58평)을 고려할 때, 향후 정비사업 진행 시 토지 가치 상승 잠재력 또한 고려할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

단독주택 및 다가구, 다세대 주택 밀집 지역으로 기본적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

'서가산공원'이 인근에 위치하여 쾌적한 자연 환경을 누릴 수 있습니다.

주변의 주택가 형성으로 편의시설 접근성이 양호할 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 정비구역 지정: 2023년 7월 14일 정비구역으로 지정되어 향후 재개발 또는 재건축 가능성이 있으나, 사업 진행 불확실성 및 추가 부담금 발생 가능성이 있습니다.

* 선순위 임차권 인수: 길 (보증금 250,000,000원) 임차인이 보증금을 인수해야 하는 상황으로, 배당을 통해 전액 변제되지 못할 경우 매수인이 추가 부담해야 합니다.

* 건물 공부상 하자:

* 지층은 공부상 '대피소 및 창고'이나, 현황 '주택(2개호)'으로 이용 중입니다.

* 공부상 각 층은 '지층, 1층, 2층'이나, 현황 '1층, 2층, 3층'으로 이용 중인 것으로 파악되어, 실제 이용과 공부상의 내용에 차이가 있습니다. 이로 인해 건축법 등 관련 법규 위반 사항이 있을 수 있으며, 추후 이행강제금 부과 가능성이 있습니다.

* 제시외 건물 존재: 건물 외 별도로 제시외 건물(기호 ㉠~㉤)이 소재하며, 이는 일괄 매각 대상에 포함됩니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 구리시 수택동 소재 단독주택으로, 정비구역에 포함되어 있어 향후 개발 잠재력을 가지고 있습니다.

다만, 2.5억원의 선순위 임차 보증금 인수 부담이 있으며, 건물 현황과 공부상 내용의 불일치로 인한 위험 요소를 내포하고 있습니다.

건축물대장상 단독주택이나 실제로는 여러 가구가 거주하는 형태로 이용되고 있어, 건축 관련 법규 준수 여부 및 이행강제금 부과 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

인근 시세 대비 감정가는 다소 높게 평가되었으나, 넓은 토지 면적과 정비구역 지정이라는 미래 가치를 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 정비구역 지정으로 인한 미래 가치 상승 기대: 재개발/재건축 시 토지 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 안정적인 주거 지역 내 입지: 생활 편의성이 확보된 지역입니다.

* 일괄 매각을 통한 건물 및 토지 동시 취득: 제시외 건물까지 포함하여 취득 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 619,299,060원이며, 매수인이 인수해야 하는 임차 보증금은 250,000,000원입니다.

예상 입찰가는 인수 보증금을 제외한 금액을 기준으로 산정합니다.

감정가를 기준으로 총 투자 비용을 산정할 경우, 예상 입찰가는 다음과 같습니다.

예상 입찰가: 369,299,060원 (약 3.7억원)

이는 감정가 6.19억원에서 인수 보증금 2.5억원을 제외한 금액으로, 낙찰 후 총 지출 예상 비용이 감정가 수준이 되도록 산정한 것입니다.

다만, 본 물건의 공부상 하자, 정비구역 진행 상황, 주변 시세 등 다양한 변수를 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.