나이스옥션 법원경매 고양 2025타경65278 [1] 경기도 파주시 문산읍 선유리 779-11 정원엘피스타워 7층702호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국토감정 · 평가일 2026.01.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 문산읍 선유리 소재 '문산동초등학교' 남측 인근에 소재하며 주변은 아파트, 근린생활시설, 학교, 농경지 등이 소재합니다.

교통상황

본건까지 차량의 진입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 14층 건물 내 제7층 제702호로서 (사용승인일: 2018.01.08.) 외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등 창호: 샷시창호 등입니다.

이용상태

오피스텔로 이용 중입니다.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비 등이 있으며 승강기 설비, 주차타워 등이 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

7필지 일단의 부정형의 인접토지 대비 등고평탄 토지로서 공동주택, 업무시설, 제1종근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 20m, 북서측으로 노폭 약 4m 내외의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

(1) : 도시지역, 일반상업지역, 중로1류(폭 20m~25m)(2025-04-11)(중로1-5)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2021-12-07)(문산동초등학교, 반드시 파주교육지원청에 재확인 바람,TEL 031-940-7245)<교육환경 보호에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택) <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) (2),(3),(6),(7) : 도시지역, 일반상업지역, 중로1류(폭 20m~25m)(2025-04-11)(중로1-5)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2021-12-07)(문산동초등학교, 반드시 파주교육지원청에 재확인 바람,TEL 031-940-7245)<교육환경 보호에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택) (4),(5) : 도시지역 , 일반상업지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2021-12-07)(문산동초등학교, 반드시 파주교육지원청에 재확인 바람,TEL 031-940-7245)<교육환경 보호에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

물건 비고

신청채권자인 주택도시보증공사(양도전:주택임차권자 정지훈)가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026.04.24.자 인수조건변경확약서를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2025타경65278 (1)

소재지: 경기도 파주시 문산읍 선유리 779-11 정원엘피스타워 7층702호

용도: 오피스텔

감정가: 222,000,000원

토지면적: 14.43㎡ (약 4.37평)

건물면적: 75.10㎡ (약 22.72평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

2. 입지조건

본건은 경기도 파주시 문산읍 선유리 소재 '문산동초등학교' 남측 인근에 위치합니다.

주변은 아파트, 근린생활시설, 학교, 농경지 등이 혼재된 지역입니다.

차량 진입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

북동측으로 폭 약 20m, 북서측으로 폭 약 4m 내외의 도로와 접하고 있어 차량 및 보행자 접근이 용이합니다.

인근 편의시설로는 상업시설과 학교 등이 있어 기본적인 생활 편의는 갖추고 있습니다.

3. 권리분석

본건 경매 사건의 말소기준권리로는 갑11 압류 (강서세무서장, 2023.03.28.)가 확인됩니다.

경매 진행으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

등기부등본 요약에 따르면, 정지훈의 주택임차권(을9, 240,000,000원)은 '말소'로 기재되어 있으며, 이는 경매 절차에 따라 소멸될 것으로 예상됩니다.

특히, 주의사항에 명시된 바와 같이 신청채권자인 주택도시보증공사는 2026년 04월 24일자로 '임차보증금에 대한 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 임차권등기 말소에 동의한다'는 내용의 인수조건변경확약서를 제출하였습니다. 이는 정지훈의 임차보증금 240,000,000원이 낙찰자에게 인수되지 않음을 의미합니다.

임차인 김정숙은 전입일자(2024-12-24)는 있으나, 확정일자 및 배당신고일자가 없고 보증금과 차임이 0원으로 기재되어 있어 대항력이 없습니다.

따라서, 본건은 인수해야 할 임차 보증금이 없는 깨끗한 권리 상태로 경매가 진행될 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 파주시 문산읍은 파주 북부의 중심 상권으로 볼 수 있습니다.

주변에 아파트 단지와 상업시설이 혼재되어 있어 기본적인 배후 수요를 갖추고 있습니다.

정원엘피스타워는 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 등으로 구성된 복합 건물로, 지역 내에서 주거 및 상업 기능을 담당하고 있습니다.

문산동초등학교가 인근에 위치하여 학생 및 학부모 유동인구의 영향을 받을 수 있습니다.

5. 생활정보

주거 환경: 오피스텔로서 기본적인 주거 편의시설을 갖추고 있습니다.

교통: 차량 진입이 용이하며, 인근 버스정류장을 통해 지역 내 이동이 가능합니다.

편의시설: 인근 근린생활시설을 통해 쇼핑, 식사 등 일상생활에 필요한 서비스를 이용할 수 있습니다.

교육시설: 문산동초등학교가 인접해 있어 교육 환경이 비교적 양호합니다.

건물 구조: 철근콘크리트 구조의 14층 건물 중 7층에 위치하며, 사용승인일은 2018년 01월 08일입니다.

설비: 기본적인 위생, 급배수 설비 외에 승강기, 주차 타워 등이 설치되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

임차인 정지훈의 경우, 대항력 있는 임차인이었으나 HUG와의 인수조건 변경 확약서 제출로 인해 대항력 및 임차권이 소멸될 예정입니다. 하지만, 간혹 이러한 복잡한 권리관계 변경으로 인해 예상치 못한 분쟁의 소지가 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다. 입찰 전 법률 전문가와의 상담을 통해 확약서의 효력 및 소멸 절차를 면밀히 확인하는 것이 좋습니다.

토지이용계획 상 '토지거래계약에관한허가구역'으로 지정되어 있으나, 이는 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택에 해당되는 것으로 오피스텔 용도의 본건과는 직접적인 영향은 적을 것으로 보입니다. 다만, 추후 용도 변경 등에 대한 제한 가능성은 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 파주시 문산읍에 위치한 오피스텔로, 감정가는 222,000,000원입니다.

건물의 외관 및 내부는 현대적인 오피스텔의 형태를 갖추고 있으며, 사용승인 후 약 8년 경과되었습니다.

권리분석상 인수되는 권리가 없어 명도가 원활하게 진행된다면 비교적 안전한 투자가 될 수 있는 물건입니다.

특히, HUG의 인수조건 변경 확약서 제출로 인해 대항력 있는 임차인의 보증금 부담이 없는 점은 큰 장점으로 작용할 것입니다.

8. 투자 포인트

인수 부담 없는 깨끗한 권리 상태: HUG 인수조건 변경 확약서 제출로 인해 임차 보증금 인수 부담이 없습니다.

준신축급 오피스텔: 2018년 사용승인으로 건물 노후도가 적습니다.

생활 편의 및 교통: 학교, 상업시설 접근성이 양호하며 대중교통 이용도 가능합니다.

안정적인 임대 수익 기대: 오피스텔로서 꾸준한 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 감정가 222,000,000원으로 책정되었습니다.

인수해야 할 임차 보증금이 없으므로, 현 시세 및 유사 물건 거래 사례를 바탕으로 예상 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

최근 파주시 문산읍 지역의 유사 면적(전용 약 75㎡) 오피스텔 시세를 고려할 때, 180,000,000원 ~ 230,000,000원 범위에서 거래되고 있는 것으로 파악됩니다.

본건의 경우, 감정가가 시세 범위를 상회하지 않고 권리 관계가 명확한 점을 감안할 때, 감정가 수준 또는 약간 상회하는 금액으로 낙찰될 가능성이 있습니다.

따라서, 예상 입찰가 범위를 190,000,000원 ~ 225,000,000원으로 제안합니다.

최종 입찰가는 본건의 현장 상태, 명도 용이성, 현 시세 변동 등을 종합적으로 고려하여 결정하시길 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.