나이스옥션 법원경매 고양 2025타경65262 [1] 경기도 파주시 야당동 115 라온블리즈 101동 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국보감정 · 평가일 2026.01.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 야당동 소재 "야당역(경의중앙선)" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 단독주택, 각종 근린생활시설, 공장, 농경지 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(경의중앙선 야당역)이 소재하 는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건내 2층 202호로서, (사용승인일: 2018.05.18) 외벽: 벽돌붙임 및 드라이비트 마감 등, 내벽: 벽지도배 및 일부 타일마감 등, 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택(후첨 내부구조도 참조)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 세장형의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 5~6m 내외의 포장도로에 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(준주거 Zone), 중로3류(폭 12m~15m)(2024-11- 26)(중로3-야912)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)(08.12.30)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 토지거래계 약에관한허가구역(25.8.26~26.8.25 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택), <추가기재> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

신청채권자인 주택도시보증공사(양도전 주택임차권자 박수용)가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026.05.21.자 인수조건변경확약서를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 고양지원 2025타경65262 (1)

소재지: 경기도 파주시 야당동 115 라온블리즈 101동 2층202호

용도: 다세대주택

감정가: 252,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 면적 정보

토지면적: 66.29㎡ (약 19.9평)

토지지분: 66.28548118811882㎡ (약 19.9평)

건물면적: 57.55㎡ (약 17.4평)

건물지분: 57.55㎡ (약 17.4평)

1.3. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 경기도 파주시 야당동 소재 "야당역(경의중앙선)" 남동측 인근에 위치합니다. 주변으로는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 공장, 농경지 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 경의중앙선 야당역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 을1: 근저당 (말소기준권리), 한정숙, 135,000,000원 (말소)

* 갑6: 소유권이전5번신탁등기말소, 한문석 (말소)

* 갑7: 소유권이전, 김형수, 매매 255,000,000원

* 을2: 주택임차권, 박 , 금255,000,000원 (말소 예정)

* 갑12: 압류, 국민건강보험공단 (말소)

* 갑13: 강제경매, 주택도시보증공사, 255,000,000원 (본 경매 사건)

* 갑14: 압류, 광명시 (말소)

총 등기부채권액: 390,000,000원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 박

* 보증금: 255,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-02-21

* 확정일자: 2022-01-28

* 배당신고일자: 2024-02-27

* 대항력: 없음

* 비고: 집합건물 등기부상 주택임차권(을2)은 말소 예정이며, 신청채권자인 주택도시보증공사의 인수조건 변경 확약서 제출로 인해 임차인의 대항력은 인정되지 않을 것으로 판단됩니다.

3.3. 인수되는 권리 분석

신청채권자인 주택도시보증공사(양도전 주택임차권자 박 )가 제출한 2026.05.21.자 인수조건변경확약서에 따르면, 임차인은 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의하였습니다. 이에 따라 본 경매물건은 인수되는 임차보증금이 없는 것으로 판단됩니다 (인수 보증금 합계: 0원).

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 속한 야당동 일대는 다세대주택 및 단독주택 밀집 지역으로, 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

4.2. 잠재적 가치

야당역 인근으로 교통 접근성이 우수하며, 향후 지역 개발 가능성에 따라 가치 상승 여력이 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 상태

본 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 2층 202호이며, 2018년 5월 18일 사용승인을 받았습니다. 외벽은 벽돌붙임 및 드라이비트 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시 창호로 마감되었습니다. 기본적인 위생, 급배수, 난방, 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

5.2. 토지 이용 상태

인접지와 등고평탄한 세장형 토지로서 공동주택 건부지로 이용 중입니다.

5.3. 주변 시설

* 교통: 경의중앙선 야당역 (도보 또는 근거리 이용 가능), 다수의 버스 노선

* 편의시설: 인근에 다양한 근린생활시설 소재

* 주거 환경: 다세대주택, 단독주택 밀집 지역

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 및 제한사항

본 물건은 계획관리지역, 성장관리구역(준주거 Zone), 중로3류, 가축사육제한구역, 제한보호구역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다. 특히 토지거래허가구역으로 지정된 점은 향후 부동산 거래 시 추가적인 확인 및 절차가 필요할 수 있습니다.

6.2. 주변 환경

자료 조사 결과, 물건지 인근에서 직접적으로 언급된 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 그러나 일부 기사에서는 야당동 일대에 난개발 흔적과 함께 공장, 빌라 등이 혼재되어 있어 복합적인 주거 환경을 나타낸다고 언급하고 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 파주시 야당동에 위치한 다세대주택으로, 경의중앙선 야당역과의 접근성이 양호한 편입니다. 가장 큰 특징은 임차인 박 씨와 관련된 보증금 255,000,000원이 낙찰자에게 인수되지 않는다는 점입니다. 이는 주택도시보증공사 제출한 인수조건 변경 확약서에 근거하며, 임차인이 대항력을 포기하고 임차권 등기 말소에 동의하였기 때문입니다. 따라서 인수되는 임차보증금은 0원으로, 권리관계가 비교적 명확한 물건으로 볼 수 있습니다. 다만, 토지거래허가구역으로 지정되어 있어 추후 매각 시 제한이 있을 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 인수되는 임차보증금 없음: 권리 분석이 단순하며, 추가적인 인수 부담이 없습니다.

* 역세권 입지: 경의중앙선 야당역을 이용할 수 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 건축 연차: 2018년 준공으로 비교적 신축에 속합니다.

* 주변 시세 대비 잠재력: 최근 거래 사례와 비교 시, 적정 가격으로 낙찰받을 경우 시세 차익 기대 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

주변 실거래가 자료 및 감정평가액을 종합적으로 고려할 때, 본 물건의 현재 시세는 약 251,769,000원에서 285,000,000원 수준으로 추정됩니다. 감정평가액은 252,000,000원이며, 인수되는 임차보증금이 없어 권리상 명확한 점을 감안하면 감정가 수준에서의 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 252,000,000원으로 제안합니다. 실제 입찰 시에는 현장 조사, 최근 시장 동향, 경쟁 물건 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.