나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경72881 [1] 경기도 남양주시 다산동 6073 신화타워 1층105호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중산 · 평가일 2026.01.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 다산동 소재 "다산하늘초등학교" 남동측 인근에 위치하며 주위는 다산신도시 내 대단위 아파트단지를 배후로 하는 노선상가지대로서 제반 입지조건 및 주위 환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 제 차량의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하고, 근거리에 43번 국도 및 외곽순환도로가 위치하는 등 전반적인 교통여건은 무난합니다.

건물의 구조

구 조 : 철근콘크리트구조 평스래브지붕 지하3층, 지상 10층 중 1층 105호로서 (사용승인일 : 2022.01.28) 외 벽 : 외장재 마감 등 내 벽 : 몰탈 위 페인팅 및 일부 타밀 마감 등 창 호 : 샷시 창호 마감

이용상태

근린생활시설(By Baby Babble(어린이 옷가게,현 공실 상태)로 이용중입니다.

설비내역

급배수, 위생, 상하수도, 화재탐지설비, 소화설비, 도시가스설비, 승강기설비, 지하주차장 설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 정방형에 까까운 토지로서 근린생활시설 건부지(신화타워)로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 서측 및 북측으로 폭 약 25미터, 동측으로 폭 약 15미터의 포장도로 각지에 접하여 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(남양주 다산진건 공공주택지구), 대로3류(폭 25m~30m) (접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역, 공공주택지구(남양주 다산진건 공공주택지구), 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 공장설립승인지역, (한강)폐기물 매립시설설치제한지역, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한허가구역 (2025-08-26지정)(국토교통부제2025-1058호(대상:외국인 등/용도:주택)).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상. 기 타 : -.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 남양주지원 2025타경72881 (1)

* 소재지: 경기도 남양주시 다산동 6073 신화타워 1층 105호

* 용도: 근린상가 (제1종근린생활시설, 제2종근린생활시설)

* 감정가: 891,000,000원

* 토지면적: 9.23㎡ (약 2.79평)

* 토지지분: 9.228㎡ (약 2.79평)

* 건물면적: 40.56㎡ (약 12.27평)

* 건물지분: 40.56㎡ (약 12.27평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 엠씨아이대부주식회사

* 사용승인일: 2022년 01월 28일

* 건축구조: 철근콘크리트구조 평스래브지붕, 지하 3층, 지상 10층 중 1층 105호

1. 1입지조건

* 주위환경: 본건은 경기도 남양주시 다산동 소재 "다산하늘초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 다산신도시 내 대단위 아파트 단지를 배후로 하는 노선상가지대로서 제반 입지조건 및 주위 환경은 보통입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하고, 근거리에 43번 국도 및 외곽순환도로가 위치하여 전반적인 교통 여건은 무난합니다.

* 건물구조: 철근콘크리트구조 평스래브지붕 지하 3층, 지상 10층 중 1층 105호로 외벽은 외장재 마감, 내벽은 몰탈 위 페인팅 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시 창호 마감입니다.

* 토지형상 및 이용상태: 인접지와 등고평탄한 정방형에 가까운 토지로서 근린생활시설 건부지(신화타워)로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 본건 서측 및 북측으로 폭 약 25미터, 동측으로 폭 약 15미터의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m), 중로2류(폭 15m~20m), 가축사육제한구역, 공공주택지구, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 공장설립승인지역, (한강)폐기물매립시설설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-26 지정, 외국인 등/주택 용도).

1. 2권리분석

* 말소기준권리: 2022년 05월 13일 접수된 엠씨아이대부주식회사의 근저당권 (을1)이 말소기준권리입니다.

* 임차인 현황:

* 이담희 (이 )

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 3,500,000원

* 전입일자(사업일자): 2022년 04월 26일

* 확정일자: 2024년 04월 04일

* 배당신고일자: 2026년 02월 24일

* 대항력: 있음

* 비고: 상가건물 임차권등기 (2025.08.14. 접수 제4277926호)

* 권리분석 요약:

* 본 건은 대항력 있는 임차인(이담희)이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 50,000,000원은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다. 물건명세서에도 "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 명시되어 있어, 매수인이 인수하는 부담이 존재합니다.

* 등기부 요약:

* 소유권보존: 우진인터내셔널주식회사 (2022-02-14)

* 근저당권: 엠씨아이대부주식회사 (2022-05-13, 금840,000,000원) - 말소기준권리, 말소됨

* 근저당권부채권근질권설정: 느티나무제일차유한회사 (2024-07-02, 금840,000,000원) - 말소됨

* 상가건물임차권: 이담희 (2025-08-14, 금50,000,000원) - 확정일자 2024-04-04, 말소됨 (단, 물건명세서 상 매수인 인수 가능성 명시)

* 압류, 가압류 다수 존재하나 모두 말소 예정 (김포세무서장, 부평중앙새마을금고, 차소영, 국민건강보험공단, 허경아, 남양주시, 김포시)

* 임의경매개시결정: 엠씨아이대부주식회사 (2025-12-29, 842,004,477원)

* 총 등기부채권액: 2,740,000,000원

1. 3상권분석

* 이용상태: 현재 근린생활시설(By Baby Babble, 어린이 옷가게)로 이용되었으나, 현 공실 상태입니다.

* 주위환경: 본 건은 다산신도시 내 대단위 아파트 단지를 배후로 하는 노선상가지대 내에 위치하며, 제1종 및 제2종 근린생활시설, 교육연구시설 등으로 복합적으로 이용 가능한 지역입니다. 인근에 다산하늘초등학교가 위치하여 유동인구 확보에 유리한 입지입니다.

* 주요 업종: 주변 상권은 아파트 단지 입주민을 대상으로 하는 다양한 근린생활시설(식당, 카페, 학원, 병원, 소매점 등)이 밀집되어 있습니다.

1. 4생활정보

* 주변 교통:

* 대중교통: 인근 버스정류장 이용 가능.

* 도로 접근성: 43번 국도, 수도권 제1순환고속도로 접근 용이. 차량을 이용한 이동 편리.

* 주변 편의시설:

* 교육시설: 다산하늘초등학교, 다산중학교, 다산고등학교 등.

* 상업시설: 인근 상가 밀집지역으로 다양한 소매점, 식당, 카페 등 이용 가능.

* 주거시설: 대단위 아파트 단지 밀집.

* 주변 환경: 별도의 혐오시설은 조사된 바 없습니다.

1. 5잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 존재: 이담희 임차인은 대항력이 있으며, 보증금 50,000,000원은 배당에서 전액 변제받지 못할 경우 매수인이 인수해야 합니다. 이는 본 건의 가장 큰 리스크 요인입니다.

* 현 공실 상태: 현재 건물이 비어 있어 즉각적인 임대 수익을 기대하기 어렵습니다. 공실 기간 동안의 관리비 부담 및 수익 공백이 발생할 수 있습니다.

* 경쟁 심화 가능성: 신도시 내 신규 상가들이 지속적으로 공급될 경우 상권 내 경쟁이 심화될 수 있습니다.

1. 6종합 의견

본 물건은 경기도 남양주시 다산동 신화타워에 위치한 1층 근린상가로, 신축 건물이라는 장점과 함께 다산신도시의 개발로 인한 배후 수요 증가가 기대되는 지역입니다. 초등학교와 대단위 아파트가 인접하여 잠재적 고객 확보에 유리한 입지입니다. 다만, 대항력 있는 임차인으로 인한 보증금 인수 부담이 존재하며, 현재 공실 상태이므로 임차인 유치 전략이 필수적입니다. 이러한 리스크를 충분히 인지하고, 시장 상황을 고려한 신중한 접근이 요구됩니다.

1. 7투자 포인트

* 신축 건물 프리미엄: 2022년 사용승인된 건물로, 최신 건축 기준 및 시설을 갖추고 있어 선호도가 높을 수 있습니다.

* 입지적 이점: 다산신도시 내 초등학교 인근 상업지구에 위치하여 고정 수요와 유동 인구 모두 확보 가능성이 높습니다.

* 교통 인프라: 주요 도로망 접근성이 우수하여 광역적인 접근성 또한 뛰어납니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄 매각하여 소유권 관련 복잡성을 줄일 수 있습니다.

1. 8예상 입찰가

* 감정가: 891,000,000원

* 매수인이 인수해야 할 보증금: 50,000,000원

* 예상 입찰가는 인수해야 할 보증금을 제외하고 산정해야 합니다. 현재 공실 상태, 임차인 인수 부담, 향후 임대 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근할 것을 권장합니다. 구체적인 입찰가 산정을 위해서는 주변 상가 거래 사례 및 임대료 수준에 대한 심층적인 조사가 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.