나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경4869 [1] 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 510-3 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이용희감정 · 평가일 2026.01.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 소재 '천마중학교'북서측 인근에 위치하며, 주위 는 연립주택, 다세대주택, 빌라 등이 주를 이루며 근린생활시설, 임야 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근을 통과하는 노선버스 이용이 가능함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물내 3층 302호로서, 외벽 : 치장벽돌 등 마감 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 등 마감(탐문) 창호 : 새시창호임.

이용상태

공동주택(다세대주택)(별첨 '호별배치도 및 내부구조도' 참조)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형상이며 공동주택(다세대주택)의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

주로 남동측으로 폭 약4미터 내외의 포장도로를 이용하여 출입가능함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역 (수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, 수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책기본법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한허가구역((2025-08-26지정)(국토교통부 제2025-1058호(대상:외국인 등/용도:주택))))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 남양주지원 2025타경4869 (1)

소재지: 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 510-3, 3층 302호

용도: 다세대주택

감정가: 148,000,000원

토지면적: 44.23㎡ (약 13.38평)

토지지분: 44.23㎡ (약 13.38평)

건물면적: 54.24㎡ (약 16.41평)

건물지분: 54.24㎡ (약 16.41평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주식회사 케이비국민카드 (추정)

1.1. 입지조건

본건은 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 소재 '천마중학교' 북서측 인근에 위치합니다.

주위는 연립주택, 다세대주택, 빌라 등이 밀집해 있으며, 근린생활시설 및 임야가 혼재하는 지역입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근을 통과하는 노선버스를 이용한 대중교통 이용이 가능합니다.

토지이용계획상 도시지역, 제1종일반주거지역이며, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 수질보전특별대책지역(1권역), 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등/용도:주택) 등의 제한이 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2015년 5월 6일 우리은행의 근저당권(100,100,000원)입니다.

등기부상 모든 가압류 및 근저당권은 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로는 '지상권'이 명시되어 있어, 해당 권리의 존부 및 내용에 대한 추가 확인이 필요합니다.

임차인 현황:

* 임차인: 박

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2015-05-20

* 대항력: 없음

* 비고: 임대관계는 파악되지 않았으나, 등기부상 대항력은 없는 것으로 확인되었습니다.

1.3. 상권분석

본건은 주거 밀집 지역에 위치하여 조용한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

주변에 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

상업 활동이 활발한 중심상권과는 다소 거리가 있으나, 지역 내 소비 수요는 존재합니다.

1.4. 생활정보

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 3층 302호 다세대주택입니다.

건물은 2009년 4월 9일 사용승인되었습니다.

위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

인근에 천마중학교가 있어 교육 환경이 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

매각으로 소멸되지 않는 '지상권'이 존재할 수 있습니다. 이는 향후 재산권 행사나 이용에 제약을 줄 수 있으므로 면밀한 조사가 필요합니다.

토지이용계획상 다양한 규제 지역에 해당하여 향후 건축이나 개발에 제약이 있을 수 있습니다.

임대관계 미상으로, 현재 점유 관계가 명확하지 않아 인수 시점에 인도명령 등 추가적인 절차가 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 2009년에 준공된 비교적 신축인 다세대주택으로, 주거 환경이 양호한 편입니다.

등기부상 복잡한 권리관계가 있었으나, 말소기준권리 이후의 채권들은 모두 소멸될 것으로 예상되어 권리상 큰 문제는 없어 보입니다.

그러나 매각으로 소멸되지 않는 지상권이 존재할 가능성은 반드시 확인해야 할 리스크 요소입니다.

최근 주변 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하여 신중한 입찰 결정을 내려야 합니다.

1.7. 투자 포인트

비교적 최신 건축 연도(2009년)를 가진 다세대주택입니다.

천마중학교 북서측에 위치하며, 대중교통 접근성이 양호합니다.

말소기준권리가 명확하여 권리 분석이 비교적 용이합니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 148,000,000원

최근 매매 사례 분석 (건물면적 54.24㎡ 기준):

* 2026년 5월 1일 거래된 묵현리 407-5 '대영그린빌(103동)' (2009년 준공, 45.32㎡)의 경우, 115,000,000원에 거래되었습니다. 이는 ㎡당 약 2,537,500원의 거래가입니다.

* 본건의 건물면적 54.24㎡에 위 거래가율을 적용하면 약 137,715,000원 수준으로 산출됩니다.

* 본건의 감정가는 ㎡당 약 2,728,613원으로, 위 최근 거래 사례 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

* 특히, 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재 가능성은 입찰가 산정에 신중을 기해야 할 중요한 요소입니다.

권장 입찰가 범위: 130,000,000원 ~ 140,000,000원

최종 입찰가 제안: 135,000,000원

(본 정보는 제공된 자료를 바탕으로 작성되었으며, 실제 현장 조사를 통해 권리관계 및 물건 상태를 면밀히 확인한 후 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.