나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경4821 [1] 경기도 가평군 설악면 사룡리 665-29 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 준감정 · 평가일 2026.01.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 가평군 설악면 사룡리 소재 "용문천노인회관" 남서측 근거리에 위치하며, 주위는 나지, 단독주택, 펜션, 근린생활시설, 농지, 임야 등이 혼재함.

교통상황

본건 토지까지 차량 접근 가능하나, 버스정류장과의 거리 등을 고려할 때 일반적인 대중교통여건은 불편한 편임.

형태 및 이용상태

- 기호(1)~(5) : 대체로 사다리형의 완경사지를 평탄하게 조성 중이거나 조성한 상태임. - 기호(6), (7) : 대체로 부정형의 완경사지이며, 도로 등으로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1)은 북측으로, 기호(2)~(5)는 서측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

- 기호(1)~(4) : 도시지역, 자연녹지지역(2022-11-07), 가축사육제한구역(모든축종 사육제한), 가축사육제한구역(젖소 돼지 닭 오리 메추리 개 사육제한), 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역(2권역) 등임. - 기호(5) : 도시지역, 자연녹지지역(2022-11-07), 가축사육제한구역(젖소 돼지 닭 오리 메추리 개 사육제한), 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역(2권역) 등임. - 기호(6) : 도시지역, 자연녹지지역(2022-11-07), 가축사육제한구역(모든축종 사육제한), 가축사육제한구역(젖소 돼지 닭 오리 메추리 개 사육제한), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역(2권역) 등임. - 기호(7) : 도시지역, 자연녹지지역(2022-11-07), 가축사육제한구역(젖소 돼지 닭 오리 메추리 개 사육제한), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역(2권역) 등임.

제시목록 외의 물건

후첨 "지적도" 및 "사진용지"와 같이 본건 토지 기호(5)에 제시외관정 ㉠이 소재하며, 구조, 용도, 관리상태 등을 종합적으로 고려하여 감정평가하였음.

공부와의 차이

본건 토지 기호(1)~(5)의 공부상 지목은 임야이나, 공히 신축신고 후 조성 중이거나 조성한 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각, 제시외 건물(감정평가서상 ㉠관정) 포함
2. 목록1.~5번은 공부상 지목이 '임야'이나 신축신고 후 조성 중이거나 조성한 상태임
3. 목록6번은 지분매각임
4. 목록1번 신축신고 일련번호(2010-도시건축과-신축신고-698)
5. 목록2번 신축신고 일련번호(2021-도시건축과-신축신고-1)
6. 목록3,4번 신축신고 일련번호(2021-건축과-신축신고-16)
7. 목록5번 신축신고 일련번호(2014-허가민원과-신축신고-916)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

남양주지원 2025타경4821 (1)

1.2. 소재지

경기도 가평군 설악면 사룡리 665-29

1.3. 용도

임야 (신축신고 후 조성 중이거나 조성한 상태)

1.4. 감정가

834,870,000원

1.5. 면적

* 토지 면적: 3870.00㎡ (약 1170.77평)

* 매각 대상 토지 지분: 3305.0174㎡ (약 999.73평)

* 건물 면적: 0.00㎡

* 제시외 건물: 감정평가서상 ㉠관정 포함

1.6. 매각 대상

토지 일부 지분 매각

1.7. 경매 구분

부동산 임의경매

1.8. 채권자

평택축산업협동조합 (이하 '채권자')

1.9. 특이사항

지분매각, 공동담보

1.10. 주의사항

* 일괄매각, 제시외 건물(감정평가서상 ㉠관정) 포함

* 목록1.~5번은 공부상 지목이 '임야'이나 신축신고 후 조성 중이거나 조성한 상태임

* 목록6번은 지분매각임

* 목록1번 신축신고 일련번호(2010-도시건축과-신축신고-698)

* 목록2번 신축신고 일련번호(2021-도시건축과-신축신고-1)

* 목록3,4번 신축신고 일련번호(2021-건축과-신축신고-16)

* 목록5번 신축신고 일련번호(2014-허가민원과-신축신고-916)

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본건은 경기도 가평군 설악면 사룡리 소재 "용문천노인회관" 남서측 근거리에 위치하며, 주위는 나지, 단독주택, 펜션, 근린생활시설, 농지, 임야 등이 혼재하는 지역임.

2.2. 교통 상황

본건 토지까지 차량 접근은 가능하나, 버스정류장과의 거리 등을 고려할 때 일반적인 대중교통 여건은 다소 불편한 편임.

2.3. 인접 도로 상태

목록 1번 토지는 북측으로, 목록 2번부터 5번 토지는 서측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접하고 있음.

2.4. 주변 시설

가까운 시내(설악면 소재지)에 기본적인 편의시설이 위치하고 있으며, 대중교통 이용 편의성은 다소 떨어지나 차량을 이용한 접근은 용이함. 주변에 혐오시설이 확인되지 않으나, 매수 희망자는 현장 방문을 통해 직접 확인할 필요가 있음.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

임차인 현황 조사 결과, 인수 보증금 합계는 0원으로, 인수할 임차인은 없는 것으로 파악됨.

3.2. 등기부 현황 요약

* 말소기준권리: 2023-11-14 접수된 평택축산업협동조합의 근저당권 (채권금액 650,000,000원)

* 기타 권리: 다수의 소유권 이전, 압류(가평군), 임의경매 개시 결정(평택축산업협동조합, 채권금액 515,982,659원) 등이 등기되어 있으며, 이들은 경매 절차에 따라 말소될 예정임.

* 등기부채권 총액: 650,000,000원

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 개요로 기재되어 있으나, 이에 대한 구체적인 내용은 별도 확인이 필요함.

4. 상권분석

주변 지역은 단독주택, 펜션, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전원생활 또는 투자 목적의 펜션, 전원주택 부지로서의 잠재력이 있을 것으로 판단됨. 현재 조성 중인 토지들이 있어 향후 개발 가능성도 엿볼 수 있음.

5. 생활정보

본건은 자연녹지지역에 속해 있어 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있으나, 생활 편의시설(마트, 병원, 관공서 등)은 설악면 소재지로 이동해야 이용이 가능함. 대중교통 접근성이 낮은 점은 단점으로 작용할 수 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분 매각

본건은 토지 일부 지분 매각으로 진행되므로, 낙찰자는 기존 공유자들과의 공동 소유 관계를 정리해야 하는 복잡성이 발생할 수 있음. 공유물 분할 소송 등의 절차가 필요할 수 있음.

6.2. 토지 이용 상태 및 개발

공부상 지목은 '임야'이나, 신축신고 후 조성 중이거나 조성된 상태로, 이는 향후 건축 행위 및 토지 이용에 대한 면밀한 사전 검토가 필요함을 의미함. 제시외 관정의 존재도 확인되었음.

6.3. 토지 이용 계획 및 제한

* 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역(2권역) 등 다양한 도시계획적 제한이 적용됨. 이는 건축 및 개발 행위에 제약을 가할 수 있음.

6.4. 임대 관계 미상

임대차 관계가 불분명하여 인수 여부 및 보증금, 차임에 대한 불확실성이 존재할 수 있으나, 현재 임차인 현황상 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됨.

7. 종합 의견

본건은 경기도 가평군 설악면의 자연녹지지역 내 토지로서, 감정가는 834,870,000원임. 지목은 임야이나 개발 진행 중인 상태이며, 제시외 관정이 포함됨. 채권자의 채무 불이행으로 인한 임의경매 사건으로, 말소기준권리인 근저당 외 다수의 권리가 등기되어 있으나 경매 완료 시 대부분 말소될 예정임. 가장 큰 특징은 '토지 일부 지분 매각'이라는 점으로, 이는 낙찰 후 공유자들과의 관계 설정에 있어 신중한 접근이 요구됨. 전반적으로 쾌적한 자연환경을 갖추고 있으나, 대중교통 편의성이 낮고 복잡한 권리 관계(지분 매각)를 내포하고 있음.

8. 투자 포인트

8.1. 자연환경 및 입지

가평의 쾌적한 자연환경 속에 위치하며, 향후 전원주택, 펜션, 또는 소규모 개발 사업 부지로서의 잠재력 보유.

8.2. 개발 가능성

현황 '임야'이나 조성 중인 상태로, 관련 법규 내에서 건축 및 개발 행위가 가능하다면 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

본건은 토지 일부 지분 매각으로, 낙찰 시 기존 공유자와의 관계 설정 및 추후 재산권 행사 가능성 등을 종합적으로 고려해야 함. 또한, 조성 중인 토지라는 점을 감안할 때, 감정가의 적정성을 재검토할 필요가 있음.

상기 물건의 현재 채권 총액은 650,000,000원이며, 감정가는 834,870,000원임. 토지 지분 매각의 복잡성을 고려하여, 보수적으로 접근할 경우 예상 입찰가는 약 650,000,000원에서 750,000,000원 사이로 고려해볼 수 있음. 정확한 입찰가 산정은 현장 답사, 토지 이용 계획 및 개발 가능성에 대한 심층적인 분석, 그리고 공유자 협의 가능성 등을 종합적으로 검토한 후 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.