나이스옥션 법원경매 고양 2025타경65250 [1] 경기도 고양시 일산서구 일산동 1945-1 일산푸르지오 105동 20층2001호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일감정 · 평가일 2026.01.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산서구 일산동 소재 "현산중학교" 남측 인근에 위치하며, 주위환경은 대단위 아파트단지, 각급 학교, 근린생활시설 등이 주를 이루는 주거지대로서, 제반 주위여건 보통시 됨.

교통상황

본건까지 제 차량의 접근 및 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 바 제반 교통여건은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트,금속기와지붕 지상24층 중 제20층 제2001호로서, (사용승인일 : 2013.08.06.) 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등, 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등, 창호 : 새시창호임.

이용상태

아파트(거실 및 주방, 방3, 화장실2, 발코니2 등)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수, 급탕설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비, 방송설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

기존 구분건물의 해당 내용이 없음.

인접 도로상태등

본건은 남측으로 노폭 약 8m, 동측으로 노폭 약 15m, 서측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역,지구단위계획구역,공공공지(저촉),소로2류(폭 8m~10m)(저촉),소로3류(폭 8m 미만)(저촉),중로3류(폭 12m~15m)(접합),가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역(2024-06-11)(현산중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>,상대보호구역(2024-06-11)(현산초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>,절대보호구역(2024-06-11)(현산중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>,정비구역<도시 및 주거환경정비법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지).

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기타사항 : 해당사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2025타경65250 (1)

소재지: 경기도 고양시 일산서구 일산동 1945-1 일산푸르지오 105동 20층2001호

용도: 아파트

감정가: 481,000,000원

토지면적: 43.17㎡ (약 12.9평)

건물면적: 84.78㎡ (약 25.6평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOO

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 경기도 고양시 일산서구 일산동에 소재한 "현산중학교" 남측 인근에 위치합니다. 주위는 대규모 아파트 단지와 각급 학교, 근린생활시설 등이 밀집한 전형적인 주거지대로서, 주거 환경은 양호한 편입니다.

교통상황: 본건까지 차량의 접근 및 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 편리합니다. 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

인접 도로: 본건은 남측으로 약 8m, 동측으로 약 15m, 서측으로 약 8m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지 이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 다만, 공공공지, 소로2류(폭 8m~10m), 소로3류(폭 8m 미만) 저촉 사항이 있으며, 가축사육제한구역, 현산중학교 및 현산초등학교 상대/절대보호구역, 정비구역, 과밀억제권역, 외국인 등 대상 토지거래계약허가구역(2025년 8월 26일까지) 등의 다양한 도시계획 및 법률상 제한이 존재합니다.

3. 권리분석

등기부 요약:

말소기준권리: 2020년 9월 9일 한국자산관리공사 근저당권(183,800,000원)이 말소기준권리이며, 본 경매로 인해 을구의 근저당권(을8, 을9, 을10) 및 갑구의 임의경매개시결정(갑12) 등 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

채권 총액: 등기부상 채권 총액은 527,000,000원입니다.

소유권 이전: 탄현주공주택재건축정비사업조합으로부터 박광민에게, 이후 강신정외 1명에게 소유권이 이전되었습니다.

임차인 현황:

인수 보증금 합계: 0원. 현재 등기부상 인수해야 할 보증금 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

임대차 관계: 임대차 관계는 미상으로 확인됩니다. 보증금 및 차임 등 구체적인 내용은 별도 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본건이 속한 일산푸르지오 단지는 대단지 아파트로 형성되어 있어 안정적인 주거 수요를 기반으로 하고 있습니다.

단지 주변으로 다양한 근린생활시설(상가, 마트, 병원 등)이 잘 갖추어져 있어 주민들의 생활 편의성이 높습니다.

초등학교와 중학교가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

5. 생활정보

건축물 정보:

아파트명: 일산푸르지오

건축년도: 2013년 8월 6일 사용승인

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트, 금속기와지붕

규모: 지상 24층 중 20층

전용면적: 제공된 최근 매매 정보 기준 약 59.95㎡ (약 18.1평)

공급면적: 약 84.78㎡ (약 25.6평)

단지 규모: 총 13개동, 589세대

주차: 총 715대 주차 가능 (단지 전체 기준)

단지 내 편의시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등이 있습니다.

주변 교육시설: 현산중학교, 현산초등학교가 인근에 위치해 있습니다.

설비 내역: 위생, 급배수, 급탕, 난방, 승강기, 소방, 방송 설비 등이 잘 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

감정가와 실거래가 차이: 본건의 감정가는 481,000,000원이지만, 최근 2026년 3월~6월 실거래가는 335,000,000원 ~ 345,000,000원 수준으로, 감정가 대비 상당한 가격 차이를 보이고 있습니다. 이는 감정평가 시점 이후 시세 하락이 있었거나, 향후 시장 변동성에 대한 고려가 필요함을 시사합니다.

토지 이용계획상 제약: 공공공지, 소로 저촉, 가축사육제한구역, 정비구역, 토지거래계약허가구역 등 다수의 도시계획 및 법률상 규제 사항이 존재하여 향후 재건축, 증축 또는 토지 이용 시 제약이 발생할 수 있습니다.

임대차 관계 미상: 명확히 확인되지 않은 임차인이 존재할 경우, 명도 과정에서 예상치 못한 추가 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다. (다만, 인수 보증금은 없는 것으로 확인됨)

높은 채권 총액: 등기부상 총 채권액이 5억 2천 7백만원으로 감정가를 상회하므로, 경매 진행 과정에서 유찰될 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 일산서구에 위치한 일산푸르지오 아파트 20층으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 주거 단지에 속합니다.

권리관계는 비교적 명확하며, 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 보여 낙찰자가 인수해야 할 법적 부담은 적을 것으로 판단됩니다.

가장 주의해야 할 점은 감정가(4.81억원)와 최근 실거래가(3.35억~3.45억원) 간의 큰 괴리입니다. 이는 투자 가치 산정에 있어 신중한 접근을 요구합니다.

다양한 규제 사항이 존재하나, 안정적인 주거 환경과 대단지 브랜드 아파트라는 점을 고려할 때, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득한다면 장기적인 관점에서 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

현재까지 파악된 정보상으로 특별한 혐오시설 등 부동산 가치를 심각하게 훼손할 만한 요소는 발견되지 않았습니다.

8. 투자 포인트

안정적인 대단지 브랜드 아파트의 주거 가치.

권리관계가 명확하여 낙찰 후 인수 부담이 거의 없음.

최근 실거래가 수준에서 취득 시 시세 상승에 따른 차익 기대 가능.

일산서구 지역의 꾸준한 주거 수요.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석:

2026년 3월 7일: 33,500만원 (전용면적 59.95㎡)

2026년 5월 11일: 34,500만원 (전용면적 59.95㎡)

2026년 6월 4일: 33,500만원 (전용면적 59.95㎡)

위 최근 실거래가를 평균하면 약 33,833만원입니다.

본건 감정가는 48,100만원으로, 실거래가 대비 약 1.4억원 이상 높습니다.

이러한 시세 괴리를 고려할 때, 감정가보다는 최근 실거래가 수준에서 입찰가를 책정하는 것이 합리적입니다. 경쟁률과 물건의 상태를 고려하여, 최근 실거래가 범위 내에서 약간의 프리미엄을 더한 약 360,000,000원 을 예상 입찰가로 제시합니다.

이는 실제 낙찰 가능성을 높이고, 잠재적 시세 상승 여력을 고려한 가격이며, 입찰 전 반드시 현장 방문 및 심층적인 시세 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.