나이스옥션 법원경매 고양 2025타경65259 [1] 경기도 고양시 덕양구 용두동 460-3 아르체 1동 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동인감정 · 평가일 2026.01.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 용두동 소재 "용두사거리" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 답, 임야 등이 혼재된 지역 내 부동산(구분건물)으로서, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 편의도는 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 건물 내 제3층 제301호로서, (사용승인일 : 2020.01.23) 외벽 : 드라이비트 및 벽돌붙임 마감 등 창호 : 샤시창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.(내부구조도 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 완경사지이며 부정형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역 , 지구단위계획구역(벌말) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)(고도8m 위임지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건은 등기사항전부증명서상 주택임차권(2024.04.18 임차권등기명령(2024카임5335), 임차권자 : 박규범, 임차보증금 : 370,000,000원) 설정되어 있으니 경매 진행시 재확인 하시기 바람.

물건 비고

2024년4월23일 접수제52887호 주택임차권등기에 대하여 임차권자 박규범의 승계인 주택도시보증공사가 2026.2.9.자 확약서(임대차보증금 전액을 배당받지 못하더라도 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의함)를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 현황

사건번호: 고양지원 2025타경65259 (1)

소재지: 경기도 고양시 덕양구 용두동 460-3, 아르체 1동 3층 301호

용도: 다세대주택

건물명: 아르체 1동

호수: 3층 301호

사용승인일: 2020년 01월 23일

감정평가액: 346,000,000원

1.2. 면적 정보

토지 면적: 54.56㎡ (약 16.5평)

토지 지분: 54.5603㎡ (약 16.5평)

건물 면적: 43.46㎡ (약 13.1평)

건물 지분: 43.464㎡ (약 13.2평)

1.3. 매각 정보

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 용두동 소재 "용두사거리" 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 답, 임야 등이 혼재된 지역 내 부동산(구분건물)으로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용 편의성은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 및 도로 상태

본건은 완경사지의 부정형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 남서측으로는 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(벌말), 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 제한보호구역(전방지역:25km), 과밀억제권역에 해당합니다. 과거(2025-08-26 기준) 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정된 이력이 있으나, 현재 지정 여부는 별도 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

의정부지방법원 고양지원의 강제경매개시결정(2025타경65259)으로, 등기부채권 총액은 370,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황 및 권리관계

* 임차인: 박 (전입일자: 2022-04-15, 확정일자: 2022-03-28, 보증금: 370,000,000원, 차임: 0원)

* 해당 임차인은 배당신고일자(2024-04-23)가 있으나, 대항력은 없는 것으로 파악됩니다.

* 등기사항전부증명서 상 주택임차권(2024.04.23 접수 제52887호)이 설정되어 있습니다.

* 주택도시보증공사(HUG): 임차권자 박 의 승계인으로서, 2026.02.09.자 제출한 확약서에 따라 임대차보증금 전액을 배당받지 못하더라도 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 등기 말소에 동의하였습니다.

* 권리분석 결과, 상기 임차권은 대항력이 없으며, HUG의 확약서 제출로 인해 매수인이 인수할 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

별도로 명시된 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 동향

* 본건이 속한 "아르체1동"의 유사 면적(36.012㎡) 물건이 2025년 5월 3일 280,000,000원에 거래되었습니다. 이는 ㎡당 약 777,500원 수준입니다.

* 인근 "용두평안채A동"(2018년 준공)의 41.35㎡ 물건은 2024년 6월 10일 230,000,000원에 거래되었으며, ㎡당 약 556,000원 수준입니다.

* 인근 "창익골든뷰2B동"(2023년 준공)의 69㎡ 물건은 2026년 5월 26일 445,000,000원에 거래되었습니다. 이는 ㎡당 약 645,000원 수준입니다.

* 본 건의 건물면적(43.46㎡)과 감정가(346,000,000원)를 고려하면, ㎡당 약 796,000원 수준으로, 인근 유사 건물의 최근 실거래가 대비 유사하거나 다소 높은 편으로 분석됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본 물건은 다세대주택, 단독주택 등이 혼재된 주거 지역 내에 위치하고 있으며, 인근에 버스정류장이 소재하여 기본적인 대중교통 이용이 가능합니다. 주변 편의시설, 교육 시설, 의료 시설 등에 대한 자세한 정보는 별도 조사가 필요합니다.

5.2. 혐오시설 유무

일반적인 지도 검색 및 정보 탐색 결과, 본건 주변에 뚜렷한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 보다 정확한 판단을 위해서는 현장 답사를 통해 상세 확인이 권장됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 본건은 과거 토지거래계약 허가구역으로 지정된 이력이 있습니다. 비록 현재 지정 여부는 불확실하나, 해당 지역의 토지 이용 및 거래에 관한 추가적인 규제가 있을 수 있으므로 확인이 필요합니다.

* 감정평가액이 최근 실거래가와 비교했을 때 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다. 입찰 시 이러한 가격 차이를 고려해야 합니다.

* 부동산 강제 경매 물건으로, 법적 절차 및 명도 관련 이슈가 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 고양시 덕양구 용두동에 소재한 "아르체" 주상복합 건물 내 다세대주택으로, 2020년 준공된 비교적 신축 건물입니다. 토지 및 건물 면적은 각각 약 16.5평, 13.1평입니다. 권리분석상 선순위 임차인이 존재하나 대항력이 없고, 주택도시보증공사(HUG)의 확약서 제출로 인해 매수인이 인수할 보증금 부담은 전혀 없는 것으로 판단됩니다. 따라서 명확한 권리 관계를 가진 물건입니다. 주변 환경은 주거 및 농지 등이 혼재된 지역이며, 교통 편의성은 보통 수준입니다. 다만, 감정평가액이 최근 인근 유사 면적 거래가 대비 다소 높게 책정되었을 가능성이 있어, 입찰 시 보수적인 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축급(2020년 준공)으로 즉시 거주 또는 임대가 용이합니다.

* 권리상 매수인이 인수할 부담이 전혀 없어 안전한 투자가 가능합니다.

* 지역 개발 계획 및 교통망 확충 시 시세 상승 잠재력을 보유하고 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 346,000,000원입니다. 동일 건물 내 유사 면적(36.012㎡) 물건이 2025년 5월 3일 280,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 본건(43.46㎡)의 시세는 감정가와 유사하거나 다소 낮게 형성될 가능성이 있습니다.

매수인이 인수할 보증금이 없는 점, 건물이 비교적 신축인 점 등을 종합적으로 고려하여, 감정가 대비 90% ~ 95% 수준 또는 최근 거래가를 참고하여 310,000,000원 ~ 330,000,000원 사이의 금액으로 입찰가를 산정하는 것을 고려해 볼 수 있습니다. 정확한 입찰가는 시장 상황, 경쟁 물건, 현장 조사 결과 등을 종합적으로 판단하여 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.