나이스옥션 법원경매 고양 2025타경65214 [1] 경기도 고양시 일산동구 식사동 729-2 어반트리에이 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영산감정 · 평가일 2026.01.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 고양시 일산동구 식사동 소재 ‘고양국제등학교’ 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트단지, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

대상물건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 건물 내 제4층 제402호로서, 외 벽: 치장벽돌쌓기 마감 등 내 벽: 미상임. 창 호: 샷시 창호 등으로 조사됨.

이용상태

대상물건은 공부상 ‘다세대주택’임.

설비내역

대상물건은 기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖춘 것으로 조사됨.

토지의 형상 및 이용상태

대상물건은 인접필지 및 인접도로 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서, ‘다세대주택’ 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

대상물건 남측 및 북측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(복합zone), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지 (자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역 (전방지역:25km)(보호)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립, 다세대주택,아파트)로사용되는토지)임.

공부와의 차이

대상물건은 복층구조로서 이를 고려하여 평가하였음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

물건 비고

1. 복층구조임.
2. 2022년10월12일 접수제115150호 주택임차권등기에 대하여 임차권자 신다정의 승계인 주택도시보증공사가 2026.5.21.자 확약서(임대차보증금 전액을 배당받지 못하더라도 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의함)를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 일반정보

물건 고유 번호: 고양지원 2025타경65214 (1)

소재지: 경기도 고양시 일산동구 식사동 729-2 (신주소: 동국로 137-58) 4층 402호

건물 명칭: 어반트리A

토지 면적: 53.21㎡ (약 16.09평)

건물 면적: 53.11㎡ (약 16.06평)

건물 구조 및 층수: 철근콘크리트구조, 지상 4층 건물 내 4층

감정 평가액: 298,000,000원

경매 구분: 부동산강제경매

1.2. 등기 현황 요약

건축 년도: 2017년

등기부 채권 총액: 314,967,185원

2. 입지조건

주위 환경:

본 물건은 경기도 고양시 일산동구 식사동에 소재하며, ‘고양국제등학교’ 북서측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 다세대주택, 아파트 단지, 각종 근린생활시설 등이 혼재하고 있어 전반적인 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통 상황:

차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용 또한 편리합니다.

도로 상태:

물건지 남측 및 북측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량의 통행 및 접근에 문제가 없습니다.

3. 권리분석

권리 분석 개요:

본 물건은 매각으로 인해 모든 권리가 소멸되는 조건으로 진행됩니다. 따라서 매수인이 별도로 인수해야 하는 부담은 없습니다.

인수되는 권리:

없음 (인수 보증금 합계: 0원)

말소되는 권리:

말소기준권리인 2025년 6월 23일자 아이비케이저축은행의 가압류(갑5) 이하 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 여기에는 주택임차권(을1) 및 주택도시보증공사의 강제경매(갑6) 등이 포함됩니다.

주요 권리 분석 내용:

* 임차인: 신다정

* 보증금: 295,000,000원

* 차임: 0원

* 전입 일자: 2020년 9월 28일

* 확정 일자: 2020년 9월 10일

* 대항력: 없음

* 비고: 2022년 10월 12일자 주택임차권 등기가 설정되었으나, 임차권자인 신다정의 승계인인 주택도시보증공사(HUG)가 2026년 5월 21일자로 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했습니다. 이에 따라 매수인은 해당 임차보증금을 인수하지 않습니다.

4. 상권분석

주변 상업 시설:

본 물건이 위치한 식사동 지역은 주거 중심의 배후 수요를 기반으로 하며, 단지 내 및 인근에 다양한 근린생활시설(마트, 편의점, 음식점, 카페 등)이 자리 잡고 있어 기본적인 생활 편의를 충족할 수 있습니다.

주변 편의시설:

일상생활에 필요한 편의시설들이 도보 및 차량으로 접근 가능한 거리에 분포하고 있습니다.

5. 생활정보

교육 시설:

‘고양국제등학교’가 물건지 북서측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능하며, 자녀 교육에 유리한 환경을 제공합니다.

의료 시설:

인근 지역에 병원 및 의원급 의료시설이 분포하고 있어 기본적인 의료 서비스 이용이 가능합니다.

공공 시설:

관할 행정복지센터 및 기타 공공 편의시설 이용이 편리한 편입니다.

주변 환경 (혐오시설 유무):

일반적인 주거 지역으로, 주변 탐문 및 검색 결과 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

HUG 관련 인수조건:

주택도시보증공사(HUG)가 임차권등기 말소에 동의하며 법적 인수 부담은 없으나, HUG의 인수조건 변경 및 확약서 내용을 반드시 재확인하여 추후 발생할 수 있는 잠재적 분쟁 소지를 사전에 파악해야 합니다.

토지이용계획 및 제한상태:

본 물건의 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 제한보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다수의 토지이용계획 및 제한사항이 존재합니다. 이는 향후 건축, 개발, 토지 거래 등에 제약이 될 수 있으므로 관련 규정을 면밀히 검토해야 합니다.

기타:

* 본 물건은 복층 구조로 되어 있어, 내부 공간 활용 및 이용 편의성에 대한 개별적인 고려가 필요합니다.

* 임대 현황이 '미상'으로 조사되어, 정확한 내부 상태 및 점유 관계 확인을 위한 현장 조사가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 일산동구 식사동에 위치한 어반트리A 4층 402호 다세대주택입니다. 감정가는 298,000,000원으로 책정되었으나, 주변 실거래가 데이터를 분석한 결과, 해당 면적대의 시세는 감정가보다 상당히 낮은 수준으로 파악됩니다. 주택도시보증공사(HUG)의 임차권 등기 말소 관련 확약서 제출로 인해 매수인이 인수해야 할 임차보증금은 없어 권리 관계가 비교적 명확하다는 장점이 있습니다. 다만, 감정가와 실제 시장 가치 간의 괴리가 크고, 토지이용에 대한 다양한 제한사항이 존재하므로, 투자 가치를 판단함에 있어 신중하고 면밀한 분석이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

권리 관계 명확성:

HUG의 적극적인 협조와 확약서 제출로 인해, 임차보증금 인수 부담이 전혀 없어 권리 분석상 안전성이 높습니다.

우수한 주거 및 교육 환경:

‘고양국제등학교’가 인접해 있어 교육 환경이 우수하며, 주변의 잘 갖춰진 주거 및 생활 편의시설은 안정적인 주거 가치를 제공합니다.

잠재적 시세 차익 기대:

감정가 대비 시장 실거래가가 낮게 형성된 점을 고려할 때, 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 향후 시세 상승을 통한 투자 수익을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 건물 면적은 53.11㎡ (약 16.06평)입니다.

최근 2026년 5월에 거래된 유사 면적의 다세대주택 실거래 사례를 분석한 결과, 면적당 단가는 약 320만 원에서 390만 원 수준으로, 16평형 기준 약 1억 7천만 원에서 2억 1천만 원 사이의 시세를 형성하고 있습니다.

현재 물건의 감정가(298,000,000원)는 이러한 실거래가보다 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

따라서, 인수 부담이 없고 권리 관계가 명확하다는 점을 고려하되, 감정가와 시세 간의 괴리, 다수의 토지이용 제한사항 등을 종합적으로 감안하여 다음과 같이 예상 입찰가를 산정합니다.

예상 입찰가: 170,000,000원 ~ 190,000,000원

권장 입찰가: 180,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.