나이스옥션 법원경매 고양 2025타경65245 [1] 경기도 파주시 야당동 233-24 성우뜰안에 106동 3층303호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나 · 평가일 2026.01.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 야당동 소재 "야당역(경의ㆍ중앙)" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대/연립주택, 근린생활시설 및 창고 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 무난시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 야당역(경의ㆍ중앙)이 소재하는 등 제반 대중교통 사정은 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건 내 3층 303호로서, 외벽 : 석재 마감 등, 내벽 : 벽지 도배 및 일부 타일 붙임 마감 등, 창호 : 샤시 이중창호임.

이용상태

공동주택-다세대주택으로 이용중임. 자세한 이용상황은 후첨"건물내부구조도"참조.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스보일러에 의한 의한 난방설비, 기본적인 소화/소방설비 승강기설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

일단의 사다리형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 내 도로 개설되어 있으며, 가로망 상태 양호시됨.

토지이용계획 및 제한상태

야당동 233-24 :계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(준주거 Zone), 가축사육제한구역 (전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26~ 26.8.25 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택), <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 야당동 233-25 :계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(준주거 Zone), 가축사육제한구역 (전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26~ 26.8.25 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택), <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 야당동 233-45 :계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(준주거 Zone), 가축사육제한구역 (전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26~ 26.8.25 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

물건 비고

2024.6.7.자 제49817호 주택임차권등기에 대하여 임차인 김선규의 승계인 주택도시보증공사가 2026.5.21.자 확약서(보증금 전액을 배당받지 못하더라도 매수인에게 잔존임차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소해 줄 것을 확약함)를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2025타경65245 (1)

소재지: 경기도 파주시 야당동 233-24 성우뜰안에 106동 3층303호

용도: 다세대주택

감정가: 219,000,000원

토지면적: 55.20㎡ (약 16.7평)

건물면적: 51.62㎡ (약 15.6평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건물구조: 철근콘크리트 경사지붕 4층 건물 내 3층 303호

건축연도: 2016년 (사용승인일 기준)

2. 입지조건

* 주위환경: 본건은 경기도 파주시 야당동 소재 "야당역(경의ㆍ중앙)" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대/연립주택, 근린생활시설 및 창고 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황: 차량의 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 야당역(경의ㆍ중앙선)이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로상태: 단지 내 도로가 개설되어 있으며, 가로망 상태는 양호합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2025년 12월 24일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 (갑5) 입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김선규

보증금: 250,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 5월 30일

확정일자: 2022년 4월 27일

배당신고일자: 2024년 6월 7일

대항력: 없음

비고: 주택도시보증공사 승계

* 임차인: 최일기

보증금: 0원

차임: 0원

대항력: 없음

비고: (정보 미상)

* 인수되는 임차보증금: 0원

주택도시보증공사가 2026년 5월 21일자 확약서를 제출하여, 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 매수인에게 잔존 임차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소해 줄 것을 확약하였습니다. 따라서 낙찰자는 임차보증금에 대한 부담이 없습니다.

4. 상권분석

* 본건은 야당역 인근의 주거 밀집 지역에 위치하며, 다양한 근린생활시설이 인근에 분포하여 기본적인 상권을 형성하고 있습니다. 하지만, 창고 시설이 혼재되어 있어 상권의 다양성이 일부 제한될 수 있습니다.

5. 생활정보

* 주변 시설: 인근에 야당역(경의ㆍ중앙선), 버스정류장이 위치하여 교통이 편리합니다. 또한, 다양한 근린생활시설, 식당, 카페 등이 있어 생활 편의성이 높습니다. 주변 학교로는 야당초등학교, 문산중학교, 문산여자고등학교 등이 있습니다.

* 혐오시설: 본건 인근에서 특별히 보고된 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 본 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역(준주거 Zone)에 해당합니다.

* 가축사육제한구역(전부제한구역)으로 지정되어 있습니다.

* 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택에 대한 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있어, 해당 기간 내 외국인이 부동산을 거래할 경우 허가를 받아야 합니다.

* 일부 토지가 건축법상 도로에 포함되어 있어, 도로 경계 및 사용에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 경의중앙선 야당역 역세권에 위치한 다세대주택으로, 주택도시보증공사(HUG)의 명확한 인수조건 변경 확약으로 인해 임차보증금 관련 위험이 해소된 점이 가장 큰 장점입니다. 비교적 신축급(2016년 준공) 건물이며, 주변에 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 거주 목적이나 임대 수익 목적 모두 고려해볼 만합니다. 다만, 외국인 대상 토지거래허가구역 지정 기간 및 도로 관련 사항은 잠재적 리스크로 인지하고 주의 깊게 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* HUG 보증금 인수 부담 해소: 임차인 보증금 전액에 대한 잔존 청구권 포기 및 임차권 등기 말소 확약으로 낙찰자의 부담이 없습니다.

* 역세권 입지: 야당역(경의ㆍ중앙선)이 도보로 접근 가능한 거리에 위치하여 교통 편의성이 뛰어납니다.

* 신축급 건물: 2016년 준공으로 연식이 비교적 짧아 즉각적인 수리 부담이 적습니다.

* 생활 인프라: 인근 근린생활시설, 학교 등 생활에 필요한 시설이 잘 갖추어져 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 시세 분석:

* 본건의 전용면적은 51.62㎡ (약 15.6평)입니다.

* 주변 최근 실거래 사례 중, 2026년 7월 동일 지역 내 '태종에비뉴' (다세대, 2019년 준공, 65.1㎡)가 2억 8,500만원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 1,446만 7천원 수준입니다. (285,000,000원 / (65.1㎡ * 0.3025 ㎡/평) ≈ 14,467,000원/평)

* 본건의 전용면적 15.6평을 기준으로 '태종에비뉴'의 평당 단가를 적용하면, 예상 시세는 약 2억 2,568만원 (15.6평 * 14,467,000원/평)으로 산정될 수 있습니다.

* 감정가는 2억 1,900만원으로, 이는 산정된 시세 하단에 근접한 수준입니다.

* HUG 보증금 인수 부담이 전혀 없는 점은 본건의 큰 이점이며, 이는 입찰가 산정에 긍정적으로 반영될 수 있습니다.

* 다른 거래 사례인 '요산아트빌' (연립, 2015년 준공, 56.035㎡)은 1억 5,000만원, '자연에가' (연립, 2015년 준공, 57.45㎡)는 1억 8,000만원에 거래된 점을 감안할 때, 다세대 주택인 본건이 더 높은 가치를 평가받을 수 있습니다.

* 종합적으로 판단할 때, 본건의 적정 입찰가는 감정가 2억 1,900만원을 기준으로, 주변 시세 및 HUG 관련 이점 등을 고려하여 2억 1,000만원에서 2억 2,500만원 사이에서 보수적으로 산정하는 것이 합리적입니다.

* 예상 입찰가: 210,000,000원 ~ 225,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.