나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경73926 [1] 경기도 의정부시 의정부동 365-44 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문감정 · 평가일 2026.01.07

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 의정부동 소재 "경의초등학교" 동측 인근에 소재하며, 인근에 아파트, 학교, 근린생활시설 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

본건은 인접 필지 대비 등고 평탄한 세장형의 토지로서, 현황 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

남측으로 왕복4차선 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(제2종일반주거지역), 지구단위계획구역(2025-04-03), 중로1류(폭 20m~25m )(2025-04-03)(중앙1구역 재개발사업)(저촉), 상대보호구역(경의초)<교육환경 보호에 관한 법률>, 정비구역(2025-04-03)<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

본건 토지 지상에 제시외건물㉠~㉢이 소재함.(별첨 지적 및 건물개황도 및 내부구조도 참조)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) : 철근콘크리트조 및 연와조 스라브지붕 지하1층 지상3층 건물로, 외벽 : 적벽돌 붙임 마감 등, 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 붙임 마감 등, 창호 : 섀시창호 등 마감임.

이용상태

기호(2) 건물은 근린생활시설 및 주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 전기설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2025타경73926 (1)

소재지: 경기도 의정부시 의정부동 365-44

용도: 근린주택

감정가: 1,051,664,000원

토지면적: 162.70㎡ (약 49.2평)

건물면적: 352.00㎡ (약 106.5평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOO

특이사항: 재개발구역, 제시외 건물 포함 (일괄매각)

2. 입지조건

본건은 경기도 의정부시 의정부동 소재 "경의초등학교" 동측 인근에 위치합니다.

주변으로는 아파트 단지, 학교, 근린생활시설 등이 소재하여 주거 및 상업 기능이 혼재된 지역입니다.

차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

남측으로는 왕복 4차선 도로에 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

토지 이용 계획상 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m), 상대보호구역(경의초), 정비구역(중앙1구역 재개발사업), 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

등기부상 권리 관계는 다음과 같습니다.

소유권은 한봉규에서 한영호로 협의분할에 의한 상속으로 이전되었습니다.

말소기준권리는 2017년 8월 28일 접수된 의정부농업협동조합의 근저당권(금211,200,000원)입니다.

이 외 을구에 기재된 주식회사엘에스네트웍스의 근저당권, 갑구에 기재된 의정부세무서장의 압류, 주식회사엘에스의 강제경매 개시 결정 등은 모두 말소기준권리보다 후순위이거나 법적 성격상 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 404,200,000원입니다.

따라서 본건 매각으로 인해 인수되는 부담스러운 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

임차인 현황은 다음과 같습니다.

임차인: 송

보증금: 30,000,000원

차임: 1,700,000원

전입일자: 2022년 12월 29일

대항력: 없음

임차인: 이

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2021년 03월 19일

대항력: 없음

두 임차인 모두 대항력이 없어 매수인이 인수할 보증금은 없습니다.

제시외 건물 ㉠~㉢이 토지 지상에 소재하며, 본건과 일괄매각 대상에 포함됩니다.

4. 상권분석

본건은 의정부 중앙1구역 재개발 사업지구에 포함되어 있어, 향후 도시 재생 및 개발에 따른 가치 상승이 기대되는 지역입니다.

경의초등학교 인근이라는 점에서 배후 주거 수요가 있으며, 주변의 근린생활시설과 아파트 단지는 지역 상권의 안정성을 더합니다.

남측 4차선 도로 접면으로 가시성이 좋고 접근성이 우수하여 근린생활시설로서의 잠재력도 갖추고 있습니다.

다만, 재개발 사업 진행 단계 및 계획에 따라 일시적인 상권 변화나 추가적인 부담이 발생할 수 있으므로, 사업 진행 상황을 면밀히 파악하는 것이 중요합니다.

5. 생활정보

경의초등학교가 도보 거리에 있어 교육 환경이 양호합니다.

아파트 단지 및 근린생활시설이 인접해 있어 주거 생활에 필요한 편의시설 이용이 편리합니다.

차량 및 대중교통 이용이 용이하여 시내 및 외곽 지역으로의 이동이 수월합니다.

6. 잠재적 리스크

재개발 구역 지정: 중앙1구역 재개발 사업의 진행 속도, 계획 변경, 사업성 등에 따라 투자 수익률이 달라질 수 있습니다. 재개발 사업 지연 또는 무산 시에는 가치 상승 기대가 낮아질 수 있습니다.

제시외 건물: 일괄 매각 대상에 포함된 제시외 건물 3동에 대한 철거 또는 활용 방안을 사전에 검토해야 합니다.

토지이용계획 상 제한: 제2종일반주거지역, 중로1류(폭 20m~25m), 상대보호구역, 정비구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 다양한 법적 규제가 존재하여 향후 건축 행위 등에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

의정부시 의정부동의 재개발 구역 내 위치한 근린주택 물건으로, 미래 가치 상승 잠재력이 높습니다.

162. 70㎡의 토지 위에 연면적 352.00㎡의 건물이 있으며, 감정가는 10억 5,166만 4천원입니다.

등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수 부담이 없으며, 임차인 또한 대항력이 없어 권리관계는 매우 깨끗합니다.

재개발 사업 진행 상황과 토지이용계획 상의 제한 사항을 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

의정부 중앙1구역 재개발 사업의 수혜지로서 향후 개발 이익 기대가 가능합니다.

경의초등학교 인근에 위치하여 안정적인 주거 배후 수요를 갖추고 있습니다.

토지와 건물을 일괄 매각받아 향후 개발 계획에 맞춰 활용할 수 있습니다.

말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 권리 인수 부담이 없습니다.

9. 예상 입찰가

최근 주변 다세대 주택 매매 사례를 분석한 결과, 전용면적 32.05㎡~51.78㎡의 주택이 10,250만원에서 11,000만원 사이에서 거래되었습니다. 이는 평당 약 700만원 ~ 1,050만원 수준에 해당합니다.

본건은 단독 근린주택으로, 토지 면적 162.70㎡ (약 49.2평) 및 건물 면적 352.00㎡ (약 106.5평) 규모입니다. 감정가는 1,051,664,000원이며, 이는 토지 약 49.2평 기준으로 평당 약 2,137만원, 건물 약 106.5평 기준으로 평당 약 988만원 수준으로 산정된 것으로 보입니다.

주변 빌라의 단위 면적당 매매가와 비교했을 때, 본건의 감정가는 재개발 구역이라는 특성과 토지 가치, 건물 전체를 포함한 가치를 반영하여 상대적으로 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

투자 가치를 고려할 때, 감정가의 80% ~ 90% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 수 있습니다.

따라서, 약 8억 5천만원 ~ 9억 5천만원 범위 내에서 입찰가를 산정해 보시는 것을 제안합니다. 이는 예상치이며, 실제 투자 결정 시에는 현장 조사, 재개발 사업 진행 상황, 시장 변동성 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.