나이스옥션 법원경매 고양 2025타경65286 [1] 경기도 파주시 야당동 224-12 아이하우스 에이동 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 파주시 야당동 '경의중앙선 야당역' 북동측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 다세대주택 및 연립주택 등으로 형성된 소규모 공동주택지대입니다.

교통상황

본건까지 차량의 진출입 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철(야당역) 등이 소재하고 있는 등 제반 교통상황은 대체로 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트구조(지붕) 4층 건물 내 제2층 제202호로서 외벽: 하부- 치장벽돌, 상부- 스톤코트마감 등 내벽: 벽지도배, 타일붙임 등 창호: PVC새시창 등의 구조입니다.

이용상태

다세대주택으로서 방3, 거실, 주방, 욕실2 등의 이용 구조입니다.

설비내역

위생설비, 승강기, 소방설비, 도시가스설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

서 하향 경사지에 평탄하게 부지 조성되어 있는 2필지 일단의 사다리형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

북동측으로 폭 6미터, 북서측으로 폭 4미터의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1,2): 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(주거복합 Zone), 가축사육제한구역 (전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26~ 26.8.25 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택), <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없습니다.

물건 비고

신청채권자인 주택도시보증공사(양도전:주택임차권자 최정화)가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026.02.05.자 인수조건변경확약서를 제출함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2025타경65286 (1)

소재지: 경기도 파주시 야당동 224-12 아이하우스 에이동 2층202호

용도: 다세대주택

감정가: 265,000,000원

토지면적: 77.20㎡ (약 23.35평)

건물면적: 68.81㎡ (약 20.82평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (주OOOOOOO)

건물 준공연도: 2016년

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경기도 파주시 야당동 '경의중앙선 야당역' 북동측 인근에 위치하며, 부근은 다세대주택 및 연립주택 등으로 형성된 소규모 공동주택지대입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철(야당역) 등이 소재하고 있어 전반적인 교통 상황은 대체로 양호합니다.

* 토지 및 도로: 서 하향 경사지에 평탄하게 조성된 2필지 일단의 사다리형 토지이며, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 북동측으로 폭 6미터, 북서측으로 폭 4미터의 포장도로에 접하고 있습니다.

* 토지이용계획: 계획관리지역, 성장관리구역(주거복합 Zone), 가축사육제한구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.08.26~2026.08.25)에 해당됩니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 압류 (강릉세무서장, 2021-10-22)

* 채권 총액: 293,881,023원

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (양도전: 최정화)

* 보증금: 275,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-06-17

* 확정일자: 2021-06-04

* 배당신고일자: 2023-07-24

* 대항력: 없음

* 비고: 신청채권자인 주택도시보증공사 (양도전: 주택임차권자 최정화)가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026.02.05.자 인수조건변경확약서를 제출하였습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음

1.4. 상권분석

* 지역 특성: 해당 물건이 위치한 파주시 야당동은 경의중앙선 야당역을 중심으로 형성된 주거지역입니다. 주변에는 다세대주택과 연립주택이 밀집해 있습니다.

* 상업시설: 보고서에 제공된 정보만으로는 해당 물건지 바로 인근의 구체적인 상업 시설이나 상권의 발달 수준을 파악하기 어렵습니다. 다만, 소규모 공동주택지대라는 점을 고려할 때 기본적인 생활 편의 시설은 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

* 주변 개발: 최근 뉴스 검색 결과, 파주 야당동 지역 내 일부 타운하우스 단지에서 난개발, 공사 중단, 기반 시설 부족 등의 문제가 제기된 바 있습니다. 하지만 이는 해당 물건지 자체의 직접적인 문제는 아닌 것으로 보이며, 해당 주택("I-하우스")은 2016년 준공되어 안정적으로 관리되고 있습니다.

1.5. 생활정보

* 교통: 경의중앙선 야당역을 이용할 수 있으며, 인근 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주거환경: 다세대주택 및 연립주택이 밀집된 주거지역으로, 비교적 조용한 주거 환경을 제공합니다.

* 편의시설: 정확한 편의시설 정보는 부족하나, 주거 밀집 지역임을 감안할 때 기본적인 마트, 병원, 학교 등은 인근에 위치할 것으로 예상됩니다.

* 건물 시설: 해당 건물은 철근콘크리트 구조이며, 내부에 승강기, 위생설비, 소방설비, 도시가스설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경: 임차인 최정화 씨가 대항력을 포기하고 우선변제권만 주장하며, 보증금 전액을 받지 못하더라도 임차권 등기를 말소하는 것에 동의한 확약서가 제출되었습니다. 이는 인수 부담이 없다는 점에서 긍정적이나, 해당 확약의 유효성과 실제 이행 과정에서 예상치 못한 분쟁 발생 가능성을 배제할 수는 없습니다.

* 지역 개발 이슈: 파주 야당동 일부 지역에서 기반 시설 부족 및 난개발 문제가 제기된 바 있으나, 이는 해당 물건과 직접적인 관련이 없을 가능성이 높습니다.

* 토지거래허가구역: 특정 조건(외국인 소유 주택 등)에 해당 시 토지거래허가구역으로 지정되어 있으나, 일반적인 국내 개인의 주택 매수에는 큰 영향이 없을 것으로 판단됩니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경의중앙선 야당역 역세권에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 2억 6천 5백만원입니다. 가장 큰 특징은 임차인과의 HUG 인수조건 변경 확약으로 인해 낙찰 후 임차보증금 인수 부담이 전혀 없다는 점입니다. 주변 지역의 일부 개발 관련 부정적인 보도가 있으나, 해당 물건 자체는 2016년 준공된 'I-하우스' 건물로 안정적인 상태를 유지하고 있습니다. 권리 분석상 모든 권리가 매각으로 소멸되어 깨끗한 등기 상태로 취득 가능합니다.

1.8. 투자 포인트

* 인수 부담 없음: 임차인과의 HUG 인수조건 변경 확약으로 인해 낙찰 후 인수할 보증금이 없어 추가적인 금전적 부담이 없습니다.

* 역세권 입지: 경의중앙선 야당역을 도보로 이용 가능한 역세권에 위치하여 교통 편의성이 우수합니다.

* 주거 안정성: 다세대주택이 밀집한 지역으로, 안정적인 주거 수요를 기대할 수 있습니다.

* 깨끗한 권리관계: 매각으로 인해 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 깨끗한 등기부 상태로 취득 가능합니다.

1.9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 265,000,000원입니다. 최근 (2026년 5월) 인근 지역 다세대주택의 실거래가는 다음과 같습니다.

* 2026년 5월 8일: 전용 47.51㎡, 3층 - 165,000,000원

* 2026년 5월 7일: 전용 76.71㎡, 3층 - 220,000,000원

* 2026년 5월 5일: 전용 63.87㎡, 2층 - 225,000,000원

본건 건물면적은 68.81㎡ (약 20.82평)으로, 최근 거래된 63.87㎡ (225,000,000원) 및 76.71㎡ (220,000,000원)와 유사한 규모입니다. 이를 기준으로 평당 시세를 산정하면 약 352만원/㎡ (225,000,000원 / 63.87㎡)에서 287만원/㎡ (220,000,000원 / 76.71㎡) 수준입니다.

본건(68.81㎡)의 경우, 이 시세를 적용하면 약 197,000,000원 ~ 242,000,000원 범위의 시장 가치를 추정할 수 있습니다. 감정가 265,000,000원은 최근 실거래가보다 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

인수 부담이 전혀 없다는 점과 야당역 역세권 입지, 2016년 준공된 비교적 신축 건물이라는 점을 고려할 때, 최근 실거래가 최고 수준을 상회하는 금액으로도 충분히 경쟁력 있을 것으로 판단됩니다.

예상 입찰가 범위: 230,000,000원 ~ 245,000,000원

최종 예상 입찰가: 235,000,000원 (본 금액은 시장 상황 및 입찰 참여자들의 경쟁에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.