나이스옥션 법원경매 고양 2025타경65283 [1] 경기도 파주시 야당동 145-3 아이하우스 102동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 파주시 야당동 소재 경의중앙선 야당역 남동측 인근에 위치하고, 주위는 다세대주택, 단독주택 및 아파트가 혼재하는 주거지대임.

교통상황

근거리에 경의로가 있고, 본건까지 차량 접근이 가능하여 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트구조지붕 지상 4층 건물(2015. 8. 2. 사용승인) 중 4층 402호로 외벽 : 드라이비트마감 내벽 : 벽지 및 타일마감 창호 : 하이샷시창호임.

이용상태

주거용(방3, 거실, 주방, 욕실2 등)으로 이용 중임.

설비내역

도시가스보일러에 의한 개별난방설비, 위생설비 등 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세로장방형의 토지로 다세대주택의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북동측으로 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

야당동 145-3 :계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(준주거 Zone), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26~26.8.25 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택), <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

신청채권자인 주택도시보증공사(양도전:주택임차권자 김희정)가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026.1.27.자 인수조건변경확약서를 제출함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

* 사건번호: 고양지원 2025타경65283 (1)

* 소재지: 경기도 파주시 야당동 145-3 아이하우스 102동 4층402호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 200,000,000원

* 토지면적: 64.50㎡ (약 19.5평)

* 토지지분: 64.5㎡ (약 19.5평)

* 건물면적: 58.58㎡ (약 17.7평)

* 건물지분: 58.58㎡ (약 17.7평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

1.2. 입지조건

* 위치: 경기도 파주시 야당동 소재, 경의중앙선 야당역 남동측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 다세대주택, 단독주택 및 아파트가 혼재하는 주거지대입니다.

* 교통상황: 경의로가 인접해 있으며, 차량 접근이 가능하여 제반 교통 여건은 보통 수준입니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 국민건강보험공단의 압류 (2024-01-18)

* 현재 진행 중인 경매 개시 결정: 주택도시보증공사 (2025-12-30)

* 임차인 현황:

* 임차인 김희정: 보증금 183,000,000원, 전입/확정일자 2021-04-29. 주택임차권 등기 (2023-05-30) 되어 있으나, 말소 예정입니다.

* 임차인 이소라: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-12-08. 대항력 없음.

* 특별 사항: 신청 채권자인 주택도시보증공사(HUG)는 2026년 1월 27일 자로 제출한 인수조건변경확약서를 통해, 임차인 김희정의 보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 임차권등기 말소에 동의한다는 내용을 밝혔습니다. 이에 따라 해당 임차인의 대항력은 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다.

1.4. 상권분석

* 해당 물건은 주거지대에 위치하며, 주변 상업 시설은 주거민을 대상으로 하는 근린생활시설 위주로 형성될 것으로 보입니다. 야당역 인근으로 대중교통 이용이 편리하며, 이는 배후 수요 확보에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

1.5. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조, 지상 4층 건물 중 4층 402호 (2015년 8월 2일 사용승인).

* 내부 구조: 주거용으로 이용 중이며, 방 3개, 거실, 주방, 욕실 2개 등으로 구성되어 있습니다.

* 설비: 도시가스 개별난방 설비 및 위생 설비 등이 설치되어 있습니다.

* 편의시설: 야당역 이용이 용이하며, 주변 주거단지 내 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 임차인 권리 소멸 절차: 김희정 임차인의 대항력 포기 및 임차권 등기 말소 동의가 있었으나, 경매 절차 상에서 권리 소멸 확인이 최종적으로 이루어져야 합니다.

* 토지이용계획:

* 계획관리지역, 성장관리구역(준주거 Zone)에 해당됩니다.

* 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.8.26~2026.8.25)에 포함되어 있어, 외국인 등 특정 대상자의 경우 관련 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 파주시 야당동에 위치한 다세대주택으로, 야당역과 인접하여 교통이 편리한 주거용 부동산입니다. 경매 물건임에도 불구하고, 채권자인 주택도시보증공사와 임차인 간의 인수조건 변경 확약으로 인해 대항력 있는 임차인의 권리가 소멸될 예정이어서 권리 인수 부담이 적습니다. 이는 본 물건의 가장 큰 장점입니다. 건물 노후도 및 내부 상태는 현장 방문을 통해 상세히 확인해야 하나, 전반적인 입지 조건과 권리 관계를 고려할 때 투자 가치가 있는 매물로 판단됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 임차인 권리 인수 부담 최소화: 임차인의 대항력 포기 및 임차권 등기 말소 동의로 권리 인수 리스크가 크게 줄었습니다.

* 역세권 입지: 경의중앙선 야당역 인근에 위치하여 출퇴근이 용이하고, 지역 내 시세 상승 가능성이 있습니다.

* 시세 대비 낮은 감정가: 최근 유사 물건의 매매 사례를 볼 때, 감정가 대비 시세가 높을 가능성이 있어 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

감정가는 200,000,000원입니다. 최근 동일 지역 내 유사 다세대 주택 매매 사례(태종에비뉴, 65.1㎡, 2019년식)가 285,000,000원에 거래된 점을 감안할 때, 본 물건(58.58㎡, 2015년식)의 현 시세는 감정가보다 높게 형성될 가능성이 있습니다.

'태종에비뉴'의 평당가(약 438만원/㎡)를 적용하면 약 256,500,000원의 가치를 산정할 수 있습니다.

다만, 연립주택 거래 사례(자연에가, 57.45㎡, 2015년식)가 180,000,000원에 거래된 점도 고려해야 합니다.

본 물건은 다세대 주택이라는 점과 2015년식이라는 건축 연도를 고려했을 때, 시세 범위는 210,000,000원 ~ 250,000,000원 수준으로 예상됩니다.

안정적인 투자를 위해서는 감정가인 200,000,000원을 기준으로 하되, 시장 상황 및 경쟁 입찰 현황을 고려하여 240,000,000원 내외의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.