나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경73945 [1] 경기도 양주시 고암동 122-4 동안마을 상가동 지하층 101호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 고암동 소재 '주원초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 대단위 아파트단지 및 근린생활시설 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트 라멘조, 경사지붕 2층건 중 제지하층 제101호로서 (사용승인일 : 2001.05.02) 외벽 : 적벽돌치장쌓기 내벽 : 몰탈위 페인팅 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

생활편익시설(엘마트)으로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 화재탐지설비, 소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 등고평탄한 유사 사다리형의 토지로서 생활편익시설의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 로폭 약 15 미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(택지개발 : 덕정1지구), 중로2류(폭 15m~20m) (집산도로)(접합) 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(해당교육청에문의바람)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(해당교육청에문의바랍니다)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(해당교육청에문의바람)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(민원해결과에 문의바랍니다)<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>

공부와의 차이

본 건이 소재하는 상가동은 등기사항전부증명서상 1층 356.680㎡, 2층 353.308㎡, 3층 353.308㎡으로 등재되어 있으나, 집합건축물대장 등재 및 실제는 지하1층 356.680㎡, 1층 353.308㎡, 2층 353.308㎡임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대여부 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2025타경73945 (1)

소재지: 경기도 양주시 고암동 122-4 동안마을 상가동 지하층 101호

건물명: 동안마을 상가동

토지 면적: 249.95㎡ (약 75.62평)

건물 면적: 285.54㎡ (약 86.37평)

용도: 판매시설 (현황: 생활편익시설 - 엘마트)

감정가: 615,000,000원

경매 구분: 부동산임의경매

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 양주시 고암동에 소재하며, '주원초등학교' 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 대규모 아파트 단지와 근린생활시설이 밀집된 지역으로 형성되어 있어 주거 및 상업 기능이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량의 접근성이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. 양주신도시는 국도 3호선 신평화로 개통으로 의정부까지 10분대, 서울 도심까지 40분대 진입이 가능하여 광역 접근성이 개선되었습니다.

2.3. 토지 및 도로

토지는 인접 토지와 등고평탄한 유사 사다리형의 형상이며, 북측으로 로폭 약 15미터 내외의 포장도로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 원활합니다.

2.4. 토지이용계획

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(택지개발: 덕정1지구), 중로2류(폭 15m~20m)로 지정되어 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 택지개발지구 등으로 지정되어 있어 관련 법규 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을8 근저당 (우리은행, 2022-07-29)이 말소기준권리입니다.

3.2. 소멸 예정 권리

낙찰 시 다음과 같은 권리들은 소멸될 예정입니다.

* 을8 근저당 (우리은행, 648,000,000원)

* 갑14 가압류 (경기신용보증재단, 79,000,000원)

* 갑15 임의경매 (에이치에프더블유오삼비유동화전문, 522,000,000원)

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 다만, '물건명세서 참고사항'에 지상권에 대한 언급이 있으나, 구체적인 개요는 파악되지 않았습니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 권오미

보증금: 50,000,000원

차임: 2,000,000원

전입/사업일자: 2022-08-22

확정일자: 2022-10-11

대항력: 없음

* 임차인: 김영주

보증금: 3,000,000원

차임: 500,000원

전입/사업일자: 2022-11-17

확정일자: (정보 없음)

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

3.5. 등기부 채권 총액

등기부 채권 총액은 727,000,000원입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

본건이 위치한 고암동 일대는 대규모 아파트 단지와 주거 편의시설이 잘 갖추어진 주거 중심 지역입니다. 이는 안정적인 소비 기반을 제공하여 근린생활시설로서의 가치를 높입니다. 덕정지구와 옥정신도시 개발이 진행 중이거나 완료되어, 지역 상권의 지속적인 발전 가능성을 기대할 수 있습니다.

4.2. 상가 이용 현황

현재 본건은 '엘마트'라는 생활편익시설로 이용 중이며, 이는 지역 주민들의 일상생활에 필요한 상품과 서비스를 제공하는 역할을 하고 있습니다.

4.3. 상권 발달 및 경쟁 환경

양주신도시는 택지 개발과 함께 상권이 형성되고 있으며, 주거 밀집 지역 내 근린상가 및 아파트 단지 내 상가가 주를 이룹니다. 본 물건은 이러한 주거 단지를 배후로 하여 안정적인 수요 확보가 가능할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

본건 남서측 인근에 '주원초등학교'가 위치하고 있어, 교육 환경 접근성이 양호합니다.

5.2. 편의 및 문화시설

주변에 대규모 아파트 단지 및 근린생활시설이 다수 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다. 또한, 양주시는 송암 스페이스 센터, 가나아트파크, 양주 시립 장욱진 미술관 등 다양한 문화 관광 시설을 보유하고 있어 문화생활을 즐기기에도 좋은 환경입니다.

5.3. 지역 제한사항

* 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 택지개발지구 등으로 지정되어 있어, 특정 사업이나 건축 시 제한 사항이 있을 수 있습니다. 특히 교육환경 보호 구역 지정 여부는 해당 교육청 문의가 필요합니다.

* 최근 양주 지역에서는 종합장사시설 건립 추진과 관련하여 주민 및 시의회 간의 갈등이 있는 것으로 파악되었으나, 본 물건 소재지와는 직접적인 연관성이 낮습니다.

* 고암동 일대에는 물류창고 신축 현장이 있으며, 과거 화재 사고가 발생한 사례가 있으나 이는 공사 현장과 관련된 사건입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부상 내용과 실제 이용 현황의 차이

본건이 소재하는 상가동은 등기사항전부증명서상 1층, 2층, 3층으로 등재되어 있으나, 집합건축물대장 및 실제 현황은 지하 1층, 1층, 2층으로 파악됩니다. 본건(101호)은 지하 1층에 위치하고 있어, 공부상 내용과 실제 이용 현황 간의 차이가 존재합니다. 이러한 차이는 향후 재산권 행사나 건물 관리에 있어 일부 불편을 야기할 수 있으나, 매각으로 인한 권리 소멸에는 영향이 없을 것으로 보입니다.

6.2. 임대차 관련 불확실성

'기타참고사항'에 '임대여부 미상임'이라는 문구가 기재되어 있습니다. 비록 현재 확인된 임차인들은 대항력이 없는 것으로 분석되지만, 실제 점유 관계 및 미확인 임차인 존재 가능성에 대한 철저한 현장 조사가 필수적입니다.

6.3. 규제 사항

제3종일반주거지역, 성장관리권역 등 관련 법규 및 제한 사항은 향후 토지 이용이나 사업 운영에 영향을 줄 수 있으므로, 상세 내용을 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 양주시 고암동의 대단위 아파트 단지 인근에 위치한 '동안마을 상가동' 지하 1층 101호로, 현재 '엘마트'라는 생활편익시설로 이용 중입니다. 주변 주거 단지를 배후로 하여 안정적인 상권 형성이 기대되며, 양주신도시 개발에 따른 수혜 지역에 포함됩니다.

권리 관계는 말소기준권리인 우리은행의 근저당보다 후순위의 권리들이 모두 말소될 예정이므로, 낙찰자는 인수하는 부담 없이 깨끗한 권리를 취득할 수 있습니다.

다만, 등기부와 실제 건물의 층수 표기 차이(지하 1층 vs 등기부상 1층) 및 '임대여부 미상'이라는 정보는 현장 조사와 추가적인 권리 분석을 통해 반드시 확인해야 할 부분입니다. 이러한 부분을 면밀히 검토한다면, 향후 안정적인 임대 수익 창출 또는 시세 차익을 기대할 수 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 배후 수요: 대규모 아파트 단지 인근에 위치하여 고정적인 소비자층 확보가 용이합니다.

* 개발 호재: 양주신도시(덕정지구, 옥정신도시) 개발 지역에 포함되어 향후 지역 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 권리 인수 없음: 매각으로 인한 모든 권리가 소멸 예정이므로, 안전하게 부동산을 취득할 수 있습니다.

* 실질적인 상권: 현재 '엘마트'로 활발히 운영 중인 점은 해당 상권의 수요와 상업적 기능을 방증합니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가를 산정할 때에는 낙찰자가 인수하는 보증금(본건의 경우 0원)을 제외하고, 본 물건의 감정가(615,000,000원)와 채권 총액(727,000,000원)을 고려해야 합니다. 채권 총액이 감정가를 초과하므로 유찰 가능성이 있습니다.

정확한 입찰가 전략 수립을 위해서는 다음과 같은 사항을 우선적으로 진행해야 합니다.

* 철저한 현장 조사를 통한 실제 점유 관계, 임대차 계약 조건, 물건 상태 등 확인.

* 인근 상가 부동산의 최근 실거래가 및 시세 조사.

* 향후 상권의 성장 가능성 및 지역 개발 계획 검토.

위 과정을 통해 파악된 시장 가치와 추가적인 투자 비용, 예상 수익률 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.