나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경73923 [1] 경기도 포천시 신읍동 167-4 은하아파트 비동 1층105호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 감동 · 평가일 2026.01.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 포천시 신읍동 소재 "포천시보건소" 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통 시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 바, 제반 교통사정은 보통 시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 5층 건물 내 제1층 제105호로서, (사용승인일 : 1985.08.19) 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등, 창호 : 샷시 창호 등 입니다.

이용상태

아파트로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방시설 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단으로 인접지 대비 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 아파트 단지 북동측 진입로를 통하여 외곽도로와 연계됩니다.

토지이용계획 및 제한상태

토지의 표시 기호 1, 2 : 도시지역, 제2종일반주거지역 가축사육제한구역(2023-06-22)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)((20250826)대상외국인등,용도주택,국토교통부공고제2025-1058호,포천시공고제2025-2452호,문의1533-2200)) 토지의 표시 기호 3 : 도시지역, 제2종일반주거지역, 대로3류(폭 25m~30m)(2022-09-27)(접합) 가축사육제한구역(2023-06-22)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)((20250826)대상외국인등,용도주택,국토교통부공고제2025-1058호,포천시공고제2025-2452호,문의1533-2200)) 입니다.

공부와의 차이

토지의 표시 기호 1의 등기사항전부증명서상 면적은 4,026㎡ 이나, 토지대장상 면적은 3,937.9㎡ 이고, 토지의 표시 기호 3의 등기사항전부증명서상 면적은 208㎡ 이나, 토지대장상 면적은 282.3㎡ 입니다. 토지의 표시 기호 2의 공부상 지목은 '답'이나, 현황 '대'로 이용중입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 의정부지방법원 2025타경73923 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 포천시 신읍동 167-4 은하아파트 비동 1층105호

용도: 아파트

토지면적: 37.86㎡ (약 11.45평)

건물면적: 46.92㎡ (약 14.19평)

토지지분: 37.86㎡ (약 11.45평)

건물지분: 46.92㎡ (약 14.19평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정가: 66,000,000원

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 경기도 포천시 신읍동에 소재하며, '포천시보건소' 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

물건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역으로 지정되어 있으며, 2025년 8월 26일까지 토지거래계약에 관한 허가구역이었으나 현재는 기간이 만료되었습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

소유권 이전:

- 1999-07-22: 박광희

- 2015-11-16: 우경순

- 2022-07-18: 조형업 (매매)

말소 기준 권리:

- 2025-11-19 (을5): 근저당권 (주식회사엠부로대부, 42,000,000원, 말소)

- 2025-11-19 (을6): 전세권설정 (주식회사엠부로대부, 5,000,000원, 말소)

경매 개시 결정:

- 2025-12-29 (갑4): 강제경매 (한국자산관리공사, 39,082,916원, 말소)

등기부 채권 총액: 47,000,000원

3.2. 임차인 현황

임차인: 주식회사엠부로대부

보증금: 5,000,000원

차임: 0원

대항력: 없음

본 임차인은 대항력이 없어 경매로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 인수되는 권리 및 보증금

인수 보증금 합계: 0원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음. (단, 지상권은 개요가 명시되지 않아 추가 확인 필요)

4. 상권분석

본 물건이 위치한 신읍동 일대는 공동주택과 단독주택이 밀집한 주거지역이며, 근린생활시설이 혼재하고 있습니다. 주변에 상업 시설이 발달해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용에는 무리가 없을 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 편의점 등 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. '포천시보건소'가 인근에 위치하고 있습니다.

5.2. 교통 및 환경

차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리합니다. 주위 환경은 주거지역으로 평온한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부와의 차이

* 토지의 표시 기호 1의 경우, 등기사항전부증명서상 면적(4,026㎡)과 토지대장상 면적(3,937.9㎡)에 차이가 있습니다.

* 토지의 표시 기호 3의 경우, 등기사항전부증명서상 면적(208㎡)과 토지대장상 면적(282.3㎡)에 차이가 있습니다.

* 토지의 표시 기호 2의 경우, 공부상 지목은 '답'이나 현황은 '대'로 이용 중입니다.

6.2. 건물 노후화

건물 사용승인일이 1985년 8월 19일로, 약 41년이 경과하여 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

6.3. 혐오시설 유무

주변에 혐오시설에 대한 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 포천시 신읍동에 위치한 아파트로, 주거 지역 내 입지하고 있으며 교통 및 편의시설 접근성이 보통 수준입니다. 건물은 1985년 사용승인되어 노후화가 진행되었으나, 권리 분석상 인수해야 할 부담은 없는 것으로 보입니다. 공부와의 면적 차이 및 지목 관련 사항은 추가 확인이 필요할 수 있습니다. 최근 실거래가 데이터를 보면 감정가 대비 시세가 다소 낮게 형성된 것으로 파악됩니다.

8. 투자 포인트

* 인수 부담 없는 권리관계: 경매 진행으로 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 명도 외 추가적인 권리 인수 부담이 없습니다.

* 주거지 내 입지: 공동주택, 단독주택 등이 혼재된 지역으로 기본적인 주거 환경이 갖춰져 있습니다.

* 토지 거래 허가 구역 만료: 2025년 8월 26일부로 토지 거래 허가 구역이 해제되어 향후 거래에 대한 규제 부담이 완화되었습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 66,000,000원

최근 매매 사례 (전용면적 46.92㎡ 기준, 2026년 6월~7월): 45,000,000원 ~ 52,500,000원

최근 매매 사례 (전용면적 54.9㎡ 기준, 2026년 7월): 70,000,000원

본 물건은 전용면적 46.92㎡(약 14.19평)이며, 1층에 위치하고 있습니다. 최근 동일 면적대의 실거래가 수준은 4,500만원에서 5,250만원 사이로 형성되어 있습니다. 감정가는 6,600만원이나, 시장 실거래가를 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가 범위: 55,000,000원 ~ 60,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.