나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경73944 [1] 경기도 양주시 광사동 652-3 스카이프라자 2층204호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지금감정 · 평가일 2026.01.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 광사동 소재 광사초등학교 북서측에 위치하며, 일대는 근린생활시설이 주를 이루고 대단지 아파트 등 주거용부동산 등이 혼재하는 정비된 상가지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용편익은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상8층 건 중 제2층 제204호로써, 외 벽 : 돌붙임 및 페어그라스 전시창호 마감 등 내 벽 : 내부 인테리어 마감 등 창 호 : 하이샤시 창호 임.

이용상태

음식점으로 이용되었으나, 현장조사일 당시 공실임. 건축물 대장 상 용도는 미용원임.

설비내역

기본적인 위생설비, 전기설비, 소화설비 및 승강기 설비가 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지 및 도로와 대체로 평탄한 정방형 토지로서, 상업용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 지적상 다수의 도로에 접하며, 북서측으로 그 상태가 양호한 폭 20M 내외의 도로 등이 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(택지개발(고읍지구):세부규제 사항은 도시과 도시개발팀으로 문의바람), 소로1류(폭 10m~12m)(특수도로) (접합), 중로2류(폭 15m~20m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역 (모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 본건의 위치확인은 인근 탐문, 실제 점유 사용부분 등을 통해 위치 확인하였으며, 본건의 이용상황 및 내부구조는 내, 외부관찰 및 집합건축물 대장의 도면 등의 기준으로 평가하여 표준적이고 일반적인 관리상태를 기준으로 한 바, 실제와 다소 상이할 수 있으니 참고하시기 바람. 2) 본건은 이동이 용이한 구조의 시설물, 적치물, 집기, 가전 등은 평가하지 아니하였으니 경매 참여시 참고하시기 바람. 3) 본건 등기사항전부증명서 등 관련공부를 경매참여시 확인하시기 바람. 4) 본건의 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2025타경73944 (1)

소재지: 경기도 양주시 광사동 652-3 스카이프라자 2층204호

용도: 근린상가

감정가: 348,000,000원

토지면적: 29.47㎡ (약 8.91평)

토지지분: 29.47㎡

건물면적: 128.70㎡ (약 38.94평)

건물지분: 128.7㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건

주의사항: 해당사항 없음

특수물건정보: 유동화물건

2. 입지조건

본건은 경기도 양주시 광사동에 위치하며, 광사초등학교 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 근린생활시설과 대단지 아파트가 혼재되어 있어 정비된 상가지대를 형성하고 있습니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의성은 보통 수준입니다. 양주역이 차로 약 5분 거리에 있으며, 고읍 신도시와 인접해 있어 생활 인프라 및 교통 접근성이 양호한 편입니다. 또한, 수도권 제1, 2순환고속도로, 국도 3호선(신평화로), 광사IC 등이 인접해 있어 광역 교통망 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

본 경매 물건은 우리은행의 근저당(240,000,000원)을 말소기준권리로 하여 진행되며, 해당 경매 개시 결정 등기(에이치에프더블유오삼비유동화전문, 147,000,000원) 및 그 이후의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 등기사항전부증명서 상 소유권 변동 내역 및 근저당권, 임의경매개시결정 등기 정보가 확인됩니다. 임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원으로, 별도의 임차인 인수 부담은 없을 것으로 보입니다. 다만, 본건은 유동화 물건으로, 관련 서류 및 권리 관계에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 양주시 광사동, 특히 고읍지구는 과거 양주시를 대표하는 상권으로 성장했으나, 최근 공실 증가와 유동인구 감소로 상권 침체가 장기화되는 추세입니다. 지역 상인회에서는 공공기관 유치, 청년 창업 지원, 문화 콘텐츠 운영 등을 통해 상권 활성화를 모색하고 있으며, 교통 및 보행 환경 개선을 위한 노력도 진행 중입니다. 인근 옥정신도시와 회천신도시와의 연계성 및 양주테크노밸리 조성 사업 등 개발 호재가 있어 향후 상권 활성화 가능성이 있습니다. 현재는 스타벅스, 다이소 등 일부 프랜차이즈를 중심으로 상권이 유지되고 있으며, A급 상가의 희소성이 부각될 수 있습니다.

5. 생활정보

본건 주변으로는 광사초등학교가 위치하고 있으며, 대단지 아파트들이 밀집해 있어 주거 배후 수요가 풍부합니다. 차량 접근성이 좋고 대중교통망도 갖추고 있어 생활 편의성은 보통 수준입니다. 양주시청, 병원, 은행, 마트 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 본건 204호와 205호가 경계 구분 없이 통합하여 사용되고 있다는 점입니다. 건축물대장 상 용도는 미용원이지만, 현장 조사 시에는 음식점으로 이용되었고 현재는 공실 상태인 점은 이용 상황과 공부상 용도 간의 불일치 가능성을 시사합니다. 또한, 이동이 용이한 구조의 시설물, 집기 등은 평가에서 제외되었으므로, 실제 현황과 다를 수 있습니다. 유동화 물건이라는 특성상 거래 과정에서 추가적인 고려 사항이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 양주시 광사동에 위치한 근린상가로, 아파트 단지 및 상가지대가 혼재된 지역에 있습니다. 교통 접근성과 주변 개발 호재는 긍정적인 요소이나, 고읍 상권의 전반적인 침체와 본건 자체의 복합적인 이용 및 공부상 불일치 가능성은 주의 깊게 살펴야 할 부분입니다. 다만, 인수할 임차 보증금이 없고, 감정가 대비 시세 고려 시 가격적인 메리트가 존재할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 양주테크노밸리 등 대규모 개발 사업으로 인한 미래 가치 상승 기대

* 옥정·회천 신도시와 연계된 배후 수요 확보

* 204호와 205호 통합 사용으로 인한 넓은 활용 공간 잠재력

* 매각으로 소멸되지 않는 권리가 없어 권리 관계가 비교적 명확함

* 감정가 3.48억 원 대비 잠재적 가격 경쟁력

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 348,000,000원이며, 현재 상권의 침체 상황과 본건의 특이사항(통합 사용, 공부상 불일치 가능성)을 고려할 때, 감정가 이하에서 접근하는 것이 합리적일 수 있습니다. 권리 분석 상 인수 부담이 없다는 점을 감안하여, 290,000,000원 ~ 320,000,000원 범위에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 최종 입찰가는 법원 진행 상황, 현장 조사 결과, 개인의 투자 성향에 따라 조정될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.