나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경6236 [1] 경기도 포천시 선단동 394-29 제이팰리스106 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중산감정 · 평가일 2026.01.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 포천시 선단동 소재 "대진대입구사거리" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 소규모 공동주택, 근린생활시설, 주거나지 등이 혼재하는 지역으로서 제반 입지 조건 및 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 여건은 무난함.

건물의 구조

구 조 : 철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층 중 4층 401호로서 (건물사용승인일 : 2022.07.04) 외 벽 : 치장벽돌 마감 등 내 벽 : 벽지도배 및 일부 타밀 마감 등 창 호 : 샷시 창호 마감

이용상태

다세대주택(방3, 거실, 주방/식당, 욕실 겸 화장실2, 드레스룸, 발코니, 현관 등)로 이용중이며, 내부구조는 지적 및 건물개황도 참조.

설비내역

급배수, 위생, 상하수도, 화재경보기, 난방설비, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단지 부정형의 토지로서 인접토지와 평탄하며, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단제내 본건 북서측으로 폭 약 5~6 미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1,2 : 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(2023-06-22)(전부제한구역),비행안전 제4구역(지원)(15항공단-비행안전(지원)제4구역(45m 위탁지역). 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 토지거래계약에관한허가구역((20250826)대상외국인등, 용도주택, 국토교통부 공고제2025-1058호, 포천시공고제2025-2452호)).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상. 기 타 : -.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 의정부지방법원 2025타경6236 (1) 사건에 대한 물건 조사 내용을 담고 있습니다.

1.1. 물건 상세정보

소재지: 경기도 포천시 선단동 394-29 제이팰리스106 4층401호

용도: 다세대주택

감정가: 348,000,000원

토지면적: 108.50㎡ (약 32.83평)

토지지분: 108.5㎡ (약 32.83평)

건물면적: 84.18㎡ (약 25.47평)

건물지분: 84.18㎡ (약 25.47평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 수OOO (수협은행으로 추정)

건물 사용승인일: 2022.07.04

1.2. 입지조건

주위환경: 본건은 경기도 포천시 선단동 소재 "대진대입구사거리" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 소규모 공동주택, 근린생활시설, 주거지 등이 혼재하는 지역으로서 제반 입지 조건 및 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 여건은 무난합니다.

1.3. 권리분석

등기부 현황:

* 소유권보존: 서춘식 (2022-07-14)

* 소유권이전: 차선영 (2022-07-25, 매매)

* 근저당권: 수협은행 (2022-07-25, 340,800,000원) - 말소기준권리

* 임의경매: 수협은행 (2025-12-29, 301,657,507원)

말소기준권리: 2022년 7월 25일자 수협은행 근저당권이 말소기준권리이며, 본 물건의 매각으로 인해 해당 권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 물건명세서 상 기재된 '지상권개요'에 대한 구체적인 내용은 명시되지 않았습니다. (일반적으로는 매각으로 소멸됩니다.)

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상

* 주의사항: 임대 관계가 미상이므로, 명도 진행 시 예상치 못한 상황이 발생할 수 있습니다. 다만, 보증금 인수액이 없다는 점은 긍정적입니다.

1.4. 상권 및 시세 분석

주변 시세 정보 분석:

제공된 최근 매매 정보(2026년 6-7월)를 분석한 결과는 다음과 같습니다.

* 삼성홈타운 (2015년 준공, 전용 67.185㎡, 4층): 130,000,000원

* 선단빌리지 (2018년 준공, 전용 71.39㎡, 3층): 120,000,000원

* 선단쉐르빌 (2018년 준공, 전용 62.5938㎡, 3층): 133,000,000원

본건 정보:

* 건물 준공: 2022년 7월 (비교적 신축)

* 건물면적 (전용면적 추정): 84.18㎡ (약 25.47평)

시세 분석:

본건은 건물면적 84.18㎡(약 25.47평)로, 최근 거래된 주변 다세대주택(전용 62.59~71.39㎡, 약 18.94~21.60평)보다 면적이 더 넓습니다.

주변 실거래가는 1.2억원 ~ 1.33억원 수준이며, 평당 단가는 약 555만원 ~ 702만원 수준으로 형성되어 있습니다.

본건의 감정가는 348,000,000원이며, 이는 현재 주변 시세 대비 매우 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

면적 차이와 신축 건물이라는 점을 감안하더라도, 감정가와 실거래가 간의 괴리가 큽니다.

1.5. 생활정보

건물 구조 및 설비:

* 구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층 중 4층 401호

* 내부이용상태: 다세대주택 (방 3, 거실, 주방/식당, 욕실 겸 화장실 2, 드레스룸, 발코니, 현관 등)

* 설비: 급배수, 위생, 상하수도, 화재경보기, 난방설비, 승강기설비 등을 갖추었습니다.

토지 이용상태:

* 2필 일단지 부정형의 토지로서 인접토지와 평탄하며, 다세대주택 건부지로 이용중입니다.

* 인접 도로상태: 본건 북서측으로 폭 약 5~6미터의 포장도로에 접해 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

토지 이용계획 및 제한사항:

* 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 비행안전 제4구역(지원), 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있어 건축 및 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 특히 비행안전구역 지정은 해당 지역의 개발 행위에 영향을 줄 수 있습니다.

낮은 주변 시세 대비 높은 감정가:

* 본건의 감정가(348,000,000원)는 최근 실거래가(1.2억~1.33억원)에 비해 약 2.5배 이상 높아, 유찰 가능성이 높으며 낙찰가 산정에 매우 신중해야 합니다.

임대 관계 미상:

* 임차인 현황에서 임대 관계가 '미상'으로 표시되어 있어, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 2022년 사용승인된 신축 다세대주택으로, 내부 구조 및 설비는 양호한 상태입니다. 입지 및 교통 여건도 보통 수준으로 일상생활에 큰 불편은 없을 것으로 보입니다. 등기부상 권리 관계는 비교적 명확하며, 말소기준권리 이하 권리는 소멸될 예정입니다.

하지만, 가장 큰 리스크 요인은 현재 주변 시세 대비 현저히 높은 감정가이며, 이로 인한 유찰 가능성이 매우 높습니다. 또한, 토지 이용계획상의 여러 제한사항과 임대 관계 미상이라는 점도 고려해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2022년 준공된 건물로, 건물 자체의 노후도가 낮아 즉시 거주 또는 임대가 용이합니다.

* 구조적 장점: 방 3개, 욕실 2개의 구조는 가족 단위 수요자에게 매력적입니다. 발코니와 드레스룸은 생활 편의성을 높입니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 권리 관계의 복잡성을 줄일 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

감정가: 348,000,000원

주변 실거래가 (2026년 6-7월):

* 전용 62.59~71.39㎡ (약 18.94~21.60평) 기준: 1.2억원 ~ 1.33억원

* 평당 약 555만원 ~ 702만원 수준

본건 건물면적 (전용면적 추정): 84.18㎡ (약 25.47평)

시세 반영 예상가 산출:

* 인근 최고가 거래 (약 21.60평, 1.33억원) 기준으로 환산 시: 1.33억원 * (25.47평 / 21.60평) ≈ 1.58억원

* 인근 최저가 거래 (약 21.60평, 1.2억원) 기준으로 환산 시: 1.2억원 * (25.47평 / 21.60평) ≈ 1.41억원

종합적인 시세 및 감정가 괴리율, 유찰 가능성을 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 150,000,000원 ~ 180,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것이 합리적입니다.

현재 최저 입찰가가 감정가 전액이므로, 유찰을 거듭할 경우 시세에 근접한 가격으로 낙찰받을 가능성이 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.