나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13951 [1] 서울특별시 도봉구 창동 664-42 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남산 · 평가일 2026.01.22

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 창동 소재 '창북중학교' 남서측 인근에 위치한 부동산으로, 주위환경은 주택, 근린생활시설 등이 위치하고 있는 주택 및 상가혼용지대로 본건 인근에 창북중, 창동고, 초안산근린공원 등 교육시설, 공원 등이 위치하고 있고, 인근 ‘도봉로’변으로 음식점, 카페, 병원, 은행 등 생활편의시설 등이 위치하고 있음.

교통상황

본건 인근 ‘도봉로’변으로 버스정류장이, 서측 인근에 지하철4호선 '쌍문역'이 위치하고 있음.

형태 및 이용상태

평지, 사다리형의 토지로 주택,근린생활시설 건부지로 이용 중에 있음.

인접 도로상태

북측으로 노폭 약 7~8미터 도로, 북동측으로 노폭 약 11~12미터 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

창동 664-42: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(최종확인은 관할교육청에 반드시 확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.20.~2026.12.31./아파트 용도 한정)

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

건물감정평가요항표

건물의 구조

연와조 스라부 2층 주택 점포로 외벽 : 몰탈위페인팀마감 등, 내벽 : 벽지마감, 일부타일마감, 인테리어마감 등, 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

공부상 주택, 근린생활시설임. 1층 : 편의점, 창고등 2층 : 주택

설비내역

기본적인 위생 및 급,배수설비, 난방설비 등임.

부합물 및 종물

후첨 ‘지적개황도’와 같이 제시외(ㄱ)~(ㄷ)이 소재함.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경13951 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 하OOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 도봉구 창동 664-42

용도: 근린주택

감정가: 1,239,723,840원

토지면적: 167.40㎡ (약 50.63평)

토지지분: 167.4㎡ (약 50.63평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

건물면적: 177.66㎡ (약 53.74평)

건물지분: 177.66㎡ (약 53.74평)

건물 제시외면적: 20.80㎡ (약 6.29평)

건물구조: 연와조 스라부 2층 주택 점포

건물 이용상태: 1층 편의점, 창고 등 / 2층 주택

건물 주요설비: 기본적인 위생, 급배수, 난방 설비 등

1.3. 매각 조건

매각대상: 토지/건물 일괄매각

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 미상)

1.1. 입지조건

1.1. 1.위치 및 주위 환경

본건은 서울특별시 도봉구 창동 소재 '창북중학교' 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주위 환경은 주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주택 및 상가 혼용지대입니다. 인근에 창북중, 창동고, 초안산근린공원 등 교육 및 공원시설이 있으며, '도봉로' 변으로는 음식점, 카페, 병원, 은행 등 다양한 생활편의시설이 밀집해 있습니다.

1.1. 2.교통 상황

본건 인근 '도봉로' 변에 버스정류장이 위치하고 있으며, 서측 인근에 지하철 4호선 '쌍문역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.1. 3.토지 이용 현황

토지는 평지, 사다리형의 형상으로 주택 및 근린생활시설 건부지로 이용 중에 있습니다.

1.1. 4.도로 상태

본건 토지는 북측으로 노폭 약 7~8미터 도로, 북동측으로 노폭 약 11~12미터 도로에 각각 접하고 있어 차량 진출입 및 도로 이용이 양호합니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1.등기부 현황

말소기준권리: 2018년 03월 09일 접수, 강서농업협동조합 근저당권 (을9)

등기부상 총 채권액: 819,000,000원

등기부상 현재 존재하는 권리 중 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (단, 물건명세서상 '지상권'은 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있으나, 관련 개요는 미상임)

1.2. 2.임차인 현황

* 임차인: 신상순 (GS25편의점)

보증금: 10,000,000원

차임: 100,000원

전입일자(사업일자): 1993-01-08

대항력: 있음

비고: 인수 보증금 합계: 0원으로 표기되어 있으나, 대항력 있는 임차인 존재로 상세 확인 필요

* 임차인: (성명 미상, 보증금/차임 미상)

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2016-03-10

대항력: 있음

비고: 금액이 미상이며 대항력 있는 임차인으로, 낙찰 후 인수 또는 명도 관련 추가 확인 및 주의가 필요합니다.

상기 임차인 중 보증금 및 차임이 미상인 인원이 있으므로, 이에 대한 인수 여부 및 금액을 반드시 확인하여야 합니다.

1.3. 상권분석

1.3. 1.주변 상업 시설

본건은 주택가와 상업시설이 혼재된 지역에 위치하며, 인근 '도봉로' 변으로 다양한 근린생활시설(음식점, 카페, 병원, 은행 등)이 발달해 있어 상업 활동이 용이합니다. 1층 편의점, 창고 등으로 이용 중인 점으로 미루어 상가로서의 활용 가치가 높습니다.

1.3. 2.유사 물건 시세 분석

제공된 최근 매매 JSON 정보는 주로 '다세대' 주택 단위의 거래 사례이며, 본건과 같은 '근린주택' 또는 상가와 주택이 혼합된 건물과는 규모 및 용도 면에서 직접적인 비교가 어렵습니다.

해당 JSON 정보상의 다세대 주택 실거래가는 3.3㎡당 약 1,000만 원 내외의 시세를 보이고 있으나, 이는 개별 세대 기준의 시세입니다.

본건 근린주택의 감정가는 약 12억 4천만 원으로, 이는 개별 세대 매매가와는 현저히 다른 규모의 가치로 판단됩니다. 따라서 정확한 시세 분석을 위해서는 본건과 유사한 규모와 용도의 근린주택 실거래가 또는 인근 부동산 전문가의 개별적인 컨설팅이 필요합니다.

1.4. 생활정보

1.4. 1.교육 시설

본건 남서측 인근에 창북중학교, 창동고등학교가 위치하며, 도보 통학이 가능한 거리에 있어 교육 환경이 양호합니다.

1.4. 2.편의 시설

'도봉로' 변을 중심으로 대형마트, 병원, 은행, 다양한 프랜차이즈 식당 및 카페 등 생활 편의시설 이용이 편리합니다. GS25 편의점이 1층에 입점해 있는 것으로 파악됩니다.

1.4. 3.공공 시설

초안산근린공원이 인근에 위치하여 쾌적한 주거 및 여가 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

1.5. 1.법적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 현재 2명의 대항력 있는 임차인이 존재하며, 특히 보증금 및 차임이 미상인 임차인 1명으로 인해 명도 과정에서 예상치 못한 추가 비용 발생 또는 기간 지연 가능성이 있습니다. '인수 보증금 합계'가 0원으로 표시된 점과 대항력 있는 임차인의 존재가 상충될 수 있으므로, 면밀한 권리분석 및 임차인과의 소통이 필수적입니다.

* 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 '지상권'이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있으나, 구체적인 내용이 미상입니다. 만약 지상권의 내용이 낙찰자에게 부담이 될 경우, 이는 큰 리스크로 작용할 수 있습니다.

1.5. 2.물리적/기타 리스크

* 제시외 건물: 건물 면적 외 별도 제시외 건물이 존재하며, 일괄매각 대상에 포함됩니다. 해당 건물의 현황 및 활용 가치를 사전에 파악해야 합니다.

* 건물 노후도: 1983년 건축물대장상 사용승인일이 기재된 점으로 미루어 볼 때, 건물 노후화에 따른 수리 및 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

1.5. 3.주변 혐오시설 유무

검색 결과, 본건 소재지(창동 664-42) 인근에서 직접적으로 언급되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 과거 창동역 고가 하부 일부 지역이 불법 적치물 등으로 인해 혐오 시설로 인식되었으나, 현재는 환경 개선을 통해 시민 공간으로 조성되었다는 정보가 있습니다.

1.6. 투자 포인트

* 역세권 인근 입지: 지하철 4호선 쌍문역과 인접한 '도봉로' 대로변에 위치하여 교통 접근성이 우수합니다.

* 상업 및 주거 복합 용도: 1층 상가(편의점, 창고 등)와 2층 주택으로 구성되어 있어 임대 수익 및 자체 활용 가치가 모두 높습니다.

* 개발 가능성: 주변 지역의 재건축/재개발 관련 정비사업 진행 움직임이 포착되어, 향후 지역 가치 상승 기대감이 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 서울 도봉구 창동의 역세권에 위치한 근린주택으로, 교통 편리성, 생활 인프라, 상업 및 주거 혼합 용도 등 투자 가치가 높다고 판단됩니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재, 특히 금액이 미상인 임차인의 명도 문제와 소멸되지 않는 지상권의 가능성은 중요한 리스크 요인이므로, 입찰 전 철저한 권리 분석 및 현장 조사를 통해 정확한 인수 조건과 예상 명도 비용을 산출해야 합니다. 감정가 대비 현 시세를 면밀히 검토하고, 잠재적 리스크를 충분히 고려하여 신중한 입찰 계획 수립이 필요합니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 12억 3,972만 3,840원입니다.

제시된 자료만으로는 정확한 시세 분석 및 적정 입찰가 산정에 한계가 있습니다. 특히, 개별 임차인의 보증금 및 차임, 그리고 소멸되지 않는 권리(지상권)의 구체적인 내용 파악이 필수적입니다.

일반적으로 경매 물건의 경우, 감정가를 기준으로 80%~120% 수준에서 입찰이 형성되는 경향이 있으나, 본건의 경우 대항력 있는 임차인, 미상 임차인, 그리고 잠재적인 지상권 인수 부담으로 인해 시세 대비 낮은 금액으로 입찰하는 것이 합리적일 수 있습니다.

보수적인 관점에서, 인수 부담 및 명도 비용을 고려하여 감정가 대비 10% ~ 20% 할인된 가격 범위에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 10억 ~ 11억 2천만원

이는 현재 가용 정보에 기반한 추정치이며, 반드시 현장 조사 및 법률 전문가의 검토를 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.