나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경52574 [1] 서울특별시 송파구 문정동 618 파크하비오 송파파크하비오푸르지오205동 17층씨1728호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 효성 · 평가일 2026.01.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 문정동 소재 "서울동부지방법원" 남동측 인근에 위치하고 주위는 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 지하철역 '8호선 장지역' 및 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상17층 건물 내 제송파파크하비오푸르지오205동 제17층 제씨1728호로서, (사용승인일 : 2016.09.29) 외벽 : 석재 붙임 등, 창호 : 샷시 창호 등 마감임.

이용상태

오피스텔로 이용 중이며, 내부이용상황은 후첨 '내부구조도' 참고 바람.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지 대비 등고평탄한 가장형 토지로서 주상용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 동측으로 노폭 약 50미터 내외, 북측으로 노폭 약 40미터 내외, 서측으로 노폭 약 30미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 유통상업지역, 제1종지구단위계획구역, 도로(2014-03-20)(접합), 도로(접합), 가 축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-03-31)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-11-01) <교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계 획법>, 유통단지<유통단지개발촉진법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원 수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.8.26.~ 2026.8.25. / 대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 연립, 다세대, 아파트), 토지거래계 약에관한허가구역(지정기간:2025.10.1.~2026.12.31. / 아파트 용도 한정)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 등 미상임. - '내부구조도'의 작성은 외부관찰 등에 의하였으며, 내부실사시 다소 상이할 수 있으니 경매 진행시 유의하시기 바람.

물건 비고

토지 별도 등기 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경52574 (1)

소재지: 서울특별시 송파구 문정동 618 파크하비오 송파파크하비오푸르지오205동 17층씨1728호

용도: 오피스텔

감정가: 200,000,000원 (2억원)

토지면적: 4.53㎡ (약 1.37평)

건물면적: 23.76㎡ (약 7.19평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경:

본건은 서울특별시 송파구 문정동 소재 "서울동부지방법원" 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황:

본건까지 차량으로의 출입이 용이하며, 인근에 지하철 8호선 장지역 및 다수의 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

1.2. 권리분석

주요 권리 현황:

* 소유권이전 (2020-12-29)

* 주택임차권 (2024-12-26 접수, 을구 1번, 보증금 200,000,000원, 대항력 있음, 매수인 인수)

* 강제경매 (2025-12-29 접수, 갑구 7번, 한국주택금융공사, 말소기준 권리)

총 채무액 (경매 관련):

* 본건 경매 신청 채권액: 200,000,000원 (채권자: 한 )

임차인 현황:

* 임차인: 한국주택금융공사 (실 임차인: 양성빈)

보증금: 200,000,000원

차임: 0원

전입일자/확정일자: 2022-12-23

대항력: 있음

배당신고일자: 2024-12-26

비고: 상기 임차인은 대항력 있는 임차인으로, 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

기타 인수 권리:

* 토지 별도 등기 있음 (구분지상권 설정등기 2016.9.30. 접수 제66038호, 말소되지 않고 매수인 인수)

1.3. 상권분석

본 물건은 서울동부지방법원 및 문정지구 법조타운, 가든파이브 등 주요 시설과 인접한 문정동의 핵심 상업 및 업무지구에 위치합니다.

* 주변 시설: 서울동부지방법원, 문정지구 법조타운, 가든파이브 복합쇼핑몰, NC백화점, 이마트, CGV 등 다양한 상업 및 편의시설이 풍부합니다.

* 교통 접근성: 8호선 장지역 역세권이며, 간선도로망 접근성이 우수하여 서울 시내 및 수도권 각지로의 이동이 편리합니다.

* 배후 수요: 법원, 업무지구 종사자 및 인근 아파트 단지 거주민을 포함한 풍부한 배후 수요를 확보하고 있습니다.

1.4. 생활정보

주거 환경:

고품격 오피스텔 단지 내에 위치하여 쾌적하고 안전한 주거 환경을 제공합니다.

편의시설:

가든파이브, NC백화점, 이마트 등 대형 쇼핑몰과 병원, 은행, 관공서 등 각종 생활 편의시설이 단지 인근에 밀집해 있어 생활이 매우 편리합니다.

교육 시설:

본건 토지이용계획 상 인근 지역이 교육환경 보호구역(상대보호구역)으로 지정되어 있습니다. 구체적인 학교 명칭은 제공된 정보에 명시되어 있지 않으나, 통상적인 학군이 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

혐오 시설:

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건 인근에 직접적인 영향을 미치는 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 선순위 임차인 보증금 인수:

본건에는 보증금 2억원 규모의 대항력 있는 임차인이 존재하며, 경매 절차에서 보증금 전액을 배당받지 못할 경우, 매수인이 해당 잔액을 인수해야 합니다. 이는 매수인의 총 실 부담액을 크게 증가시키는 주요 위험 요소입니다.

* 토지 별도 등기 인수:

토지에 대한 구분지상권 설정 등기가 존재하며, 이는 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 해당 권리가 매수인의 토지 이용에 어떤 제약을 가하는지 면밀한 검토가 필요합니다.

* 이용 상태:

본건은 오피스텔로 이용 중이나, 내부 이용 상황은 후첨된 내부 구조도 등을 참고해야 합니다. 실제 내부 확인 시 도면과 상이할 수 있으므로, 경매 진행 시 현황을 반드시 확인하시기 바랍니다.

* 임대 관계 미상:

제공된 정보에 따르면 임대 관계 등에 대한 구체적인 확인이 어려운 부분이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 송파구 문정동의 우수한 입지와 편리한 교통 및 생활 인프라를 갖춘 오피스텔입니다. 최근 실거래가 또한 비교적 높은 수준으로 형성되어 투자 가치가 있는 것으로 평가됩니다.

하지만, 2억원 규모의 대항력 있는 임차인의 보증금 인수와 토지 별도 등기(구분지상권) 인수라는 중대한 부담이 존재합니다. 특히 임차인의 보증금 인수 여부에 따라 매수인의 총 실 부담액이 크게 달라지므로, 본건은 매우 높은 투자 위험도를 가진다고 판단됩니다.

따라서, 이러한 리스크 요인들을 충분히 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 핵심 입지: 송파구 문정동, 법조타운 및 문정지구 업무 단지 인접 지역으로 풍부한 수요 예상.

* 뛰어난 교통망: 8호선 장지역 역세권 및 주요 간선도로 인접.

* 생활 편의성: 대형 쇼핑몰, 백화점, 병원 등 풍부한 생활 편의 시설 이용 가능.

* 최근 시세: 높은 수준의 실거래가 형성되어 있어 향후 가격 상승 잠재력 보유.

1.8. 예상 입찰가

현 시세 분석:

최근 매매 정보 분석 결과, 유사 면적(약 47~49㎡)의 파크하비오 오피스텔은 2026년 5월 기준 4.24억원 ~ 4.60억원에 거래되었습니다. 이를 기준으로 본건(23.76㎡)의 시세를 환산하면, 단위 면적당 약 920만원/㎡로 계산했을 때 약 2.19억원 ~ 2.20억원 수준으로 추정됩니다.

투자 리스크 고려:

본건은 보증금 2억원 규모의 대항력 있는 임차인이 존재하며, 배당에서 보증금 전액을 회수하지 못할 경우 매수인이 잔액을 인수해야 합니다. 이는 매수인의 총 실 부담액을 크게 증가시키는 요인입니다. 또한, 토지 별도 등기(구분지상권) 역시 매수인이 인수하는 권리입니다. 감정가는 2억원으로 책정되어 있습니다.

예상 입찰가 산정:

매수인이 최종적으로 부담하게 될 총 금액은 '입찰가 + 인수되는 보증금 2억원 + 기타 인수 권리'가 됩니다. 만약 임차인이 배당에서 보증금 전액을 회수한다면, 총 부담액은 '입찰가'로, 추정 시세(약 2.2~2.3억원) 범위 내에서 입찰가를 결정할 수 있습니다.

그러나, 배당에서 전액 회수가 불확실하므로 보증금 2억원을 인수한다고 가정하는 것이 합리적입니다. 이 경우, 총 실 부담액은 '입찰가 + 2억원'이 되며, 이는 시장 시세를 초과할 가능성이 높습니다. 따라서, 본 물건의 입찰가는 인수되는 보증금 2억원에 대한 위험 프리미엄을 충분히 반영하여 신중하게 결정해야 합니다.

보수적인 예상 입찰가:

감정가(2억원)와 인수 보증금(2억원)을 고려할 때, 낙찰가는 감정가 이하 또는 감정가 수준에서 매우 신중하게 접근해야 합니다.

입찰가 범위: 100,000,000원 ~ 150,000,000원

상기 입찰가 범위로 낙찰 시, 총 실 부담액은 약 3억원 ~ 3.5억원 수준이 됩니다. 이는 추정 시세(약 2.2~2.3억원)를 초과하는 금액으로, 인수되는 보증금으로 인한 높은 투자 위험을 내포하고 있습니다.

결론적으로, 본 물건은 임차인의 배당 여부에 따라 투자 가치가 크게 달라질 수 있으며, 보증금 인수 위험을 감안할 때 매우 높은 위험도를 가진 물건으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.