나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13931 [1] 서울특별시 동대문구 장안동 320-15 스마트빌 비동 6층 601호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서초 · 평가일 2026.01.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동대문구 장안동 소재 "동국사대부속중고교" 남서측 인근에 위치함. 부근은 공동주택 및 단독주택·주상용건물·근린생활시설·교육기관·공원 등이 혼재되어 형성된 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

대중교통수단인 버스정류장까지 도보로 약3~4분 정도 소요되므로 대중교통이용편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층건내 제6층 제601호로서, 외벽은 치장석붙임·치장벽돌쌓기 마감 등, 내벽은 벽지·타일붙임 마감 등, 창호는 하이샷시 창호 마감으로서 현상은 보통임.

이용상태

현관1·방3·주방겸식당1·거실1·욕실겸화장실2·발코니2 등으로 이용중인 것으로 탐문됨.

설비내역

상·하수도설비·위생설비·승강기설비 등 되어 있으며, 급·배수상태는 보통임. 개별도시가스보일러에 의한 난방설비 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형으로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

차량출입 가능한 도로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(학교환경위생정화구역에 대한 최종확인은 관할 교육청에 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(해발 134m(지반+건축+옥탑 등)) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래 계약에 관한 허가구역(2025-10-20)(허가대상 용도: 아파트. 지정기간: 2025.10.20~2026.12.31.), 토지거래 계약에 관한 허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세 대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

지분매각임. 공유자의 우선매수신고 제한 있음(1회에 한하여 허용)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 서울특별시 동대문구 장안동 320-15번지에 위치한 스마트빌 비동 6층 601호 다세대주택에 대한 물건 보고서입니다.

* 사건번호: 서울북부지방법원 2025타경13931 (1)

* 소재지: 서울특별시 동대문구 장안동 320-15 스마트빌 비동 6층 601호

* 용도: 다세대주택 (도시형생활주택)

* 감정가: 191,000,000 원

* 토지면적: 28.93㎡ (약 8.75평)

* 토지지분: 14.46㎡ (약 4.37평)

* 건물면적: 50.30㎡ (약 15.22평)

* 건물지분: 25.15㎡ (약 7.61평)

* 매각대상: 토지 및 건물 지분매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 오OOOOOO

* 특이사항: 지분매각, 공유자우선매수신고, 공동담보

* 주의사항: 지분매각임. 공유자의 우선매수신고 제한 있음 (1회에 한하여 허용)

1.1. 입지조건

* 본건은 서울특별시 동대문구 장안동 소재 "동국사대부속중고교" 남서측 인근에 위치합니다.

* 주위 환경은 공동주택, 단독주택, 주상용건물, 근린생활시설, 교육기관, 공원 등이 혼재된 지역으로, 일반적인 주거 및 생활 환경이 조성되어 있습니다.

* 대중교통수단인 버스정류장까지 도보로 약 3~4분 소요되는 바, 대중교통 이용 편의도는 보통 수준입니다.

1.2. 권리분석

* 본 건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 오OOOOOO입니다.

* 말소기준권리는 2021년 4월 29일자 우리은행 근저당권(55,000,000원)이며, 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 이후 접수된 오케이저축은행의 가압류(95,227,929원) 및 강제경매(96,491,350원) 또한 매각으로 인해 소멸됩니다.

* 총 등기부채권액은 150,227,929원입니다.

* 집합건물 등기부상 2021년 4월 29일 김준 외 1인 명의로 소유권 이전(매매) 등기가 경료되었습니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

* 임차인 중 보증금 및 임대 관계가 미상인 점은 향후 분쟁 발생 가능성이 있으므로 주의가 필요합니다.

* 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 기재되어 있으며, 이는 매수인에게 인수될 수 있으므로 해당 권리의 내용과 범위를 반드시 추가 확인해야 합니다.

1.3. 상권분석

* 본건은 공동주택 밀집 지역에 위치하며, 인근에 근린생활시설, 교육기관 등이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 다세대주택이라는 특성상, 주변 상권은 거주민을 대상으로 하는 소규모 점포 위주로 형성되어 있을 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조, 6층 건물 내 6층에 위치합니다. 외벽은 치장석붙임 및 치장벽돌쌓기, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 하이샷시 마감으로 되어 있습니다.

* 이용 상태: 현관 1, 방 3, 주방 겸 식당 1, 거실 1, 욕실 겸 화장실 2, 발코니 2개의 구조로 탐문되었습니다.

* 설비 내역: 상·하수도, 위생, 승강기 설비가 갖추어져 있으며, 개별 도시가스보일러에 의한 난방 설비가 되어 있습니다. 급·배수 및 난방 상태는 양호한 것으로 판단됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 지분매각: 본 건은 토지 및 건물의 지분으로 매각되므로, 소유권 행사에 있어 다른 공유자와의 협의 및 관계 설정이 중요합니다. 이는 일반적인 단독 소유 물건보다 복잡한 절차를 수반할 수 있습니다.

* 공유자 우선매수 신고 제한: 공유자는 1회에 한하여 우선매수 신고가 가능하므로, 이에 대한 관련 절차를 면밀히 파악해야 합니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 제2종일반주거지역(7층 이하), 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 다양한 도시계획 및 법적 제한 사항이 존재합니다. 특히 토지거래 계약에 관한 허가구역 지정 기간(2025.10.20~2026.12.31 및 2025.8.26.~2026.8.25.)이 포함되어 있어, 향후 거래 시 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 등기부등본 상 '지상권'이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있어, 해당 권리의 내용과 범위를 반드시 확인해야 하며, 이는 향후 재산권 행사에 제약을 줄 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 인수할 보증금은 없으나, 임대 관계가 미상으로 파악되어 추후 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 주변 시설: 본건 주변에는 학교, 주거 지역, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 일반적인 생활 환경을 갖추고 있습니다. 현재까지 확인된 혐오시설은 없습니다.

1.6. 종합 의견

* 본건은 서울 동대문구 장안동의 비교적 양호한 입지에 위치한 다세대주택 지분입니다. 2017년 준공되어 건물 연식 대비 상태는 양호할 것으로 예상됩니다.

* 주변 환경이 주거 및 생활 편의 시설이 혼재된 지역으로, 일상생활 영위에 불편함은 적을 것으로 보입니다.

* 다만, 지분 매각이라는 점과 공유자 우선매수 신고 가능성, 그리고 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재 등은 투자 결정 시 반드시 고려해야 할 주요 위험 요소입니다. 이러한 복합적인 요소를 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 장안동 지역의 지속적인 주거 수요를 고려할 때, 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 공유자 우선매수 신고 제도를 이해하고, 다른 공유자와의 원만한 협의를 통해 명확한 소유권 확보 전략을 수립한다면, 추가적인 이익을 기대할 수 있습니다.

* 비교적 신축 건물(2017년 준공)이라는 점은 장기 보유 시 자산 가치 유지 및 상승 측면에서 유리한 요소로 작용할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 최근 2026년 7월 거래된 유사 다세대주택(58.25㎡)의 거래가(38,000만원)를 바탕으로 환산한 단위 면적당 가격은 약 652.4만원/㎡입니다.

* 본 건의 전용 면적 50.30㎡에 이를 적용할 경우, 전체 건물 가치는 약 32,816만원으로 추정됩니다.

* 하지만 본 건은 토지 및 건물 지분 매각이며, 공유자 우선매수 신고 제한 및 소멸되지 않는 권리(지상권) 등 복합적인 리스크를 내포하고 있습니다.

* 이에 감정가 191,000,000원을 기준으로, 이러한 위험 요소를 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

* 따라서, 본 건의 예상 입찰가는 감정가의 약 85% 수준인 162,350,000원으로 산정합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.