나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13937 [1] 서울특별시 동대문구 답십리동 530-17 한성아펠시티 10층1007호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 퀀텀 · 평가일 2026.01.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동대문구 답십리동 소재 답십리역 남동측 인근에 위치하는 부동산으로서, 본건 일대는 상업시설과 오피스텔 등을 중심으로 인근에 교통 및 편의시설 소재하는 지역이며 주거용 및 상업용으로서 주위환경 및 제반 입지조건은 양호함.

교통상황

본건에 차량출입 가능하고, 인근에 지하철역 등이 소재하여 전반적인 대중교통 이용편익은 양호함. 본건의 북서측 약 300m 거리에 지하철 5호선의 역인 "답십리역" 소재하고, 남서측 약 550m 거리에는 2호선의 지선인 "용답역" 소재하고, 북측 약 1.9km 거리에 1호선, 경의중앙선, 수인분당선, KTX 및 철도역의 환승역인 "청량리역" 소재함. 본건의 서측과 북측 및 남동측 인근 100m 거리 이내에 다수의 노선이 지나는 버스정류장이 각각 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 업무시설(오피스텔), 근린생활시설 건물이며, 외벽 : 인조석 판붙임 마감. 내벽 : 벽지도배 및 인테리어 타일붙임. 창호 : PVC 창호.

이용상태

본건인 1007호는 오피스텔로 이용중임. (주방 및 거실, 침실2, 욕실 겸 화장실, 현관)

설비내역

난방설비, 냉방설비, 위생설비, 소방설비, 승강기설비, 보안설비 등 갖추고 있음. 본건 건물에 옥내 자주식 주차 214대(6,859.47㎡)분 주차공간 확보되어 있음. (세대 당 0.501 대)

토지의 형상 및 이용상태

본 건물부지는 근린생활시설, 오피스텔 건물의 건부지로 이용중이며, 전체 대체로 가장형(접면도로를 기준으로 가로로 긴 직사각형의 모양)의 토지로서 간선도로에 비해 평탄함.

인접 도로상태등

본건 건물의 북동측으로 로폭 약 18m의 도로에 접하고 있고, 남서측으로 로폭 약 10m의 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 대로3류(접합), 도로(접합), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 도시기타용도지역지구미분류(최고높이제한구역), 대공방어협조구역(해발134m(지반+건축+옥탑 등)), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 지정됨.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 그 밖의 참고사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건명: 서울특별시 동대문구 답십리동 530-17 한성아펠시티 10층1007호

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경13937 (1)

용도: 오피스텔

감정가: 280,000,000원

토지면적: 5.40㎡ (약 1.63평)

건물면적: 29.93㎡ (약 9.05평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 강OO

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본 건은 서울특별시 동대문구 답십리동에 위치하며, 답십리역 남동측 인근 지역에 속합니다. 본 일대는 상업시설과 오피스텔이 밀집해 있어 교통 및 편의시설 이용이 편리하며, 주거용 및 상업용으로서 입지 조건이 양호합니다.

교통상황: 차량 출입이 용이하며, 대중교통 이용 편익이 뛰어납니다. 북서측 약 300m 거리에 지하철 5호선 답십리역, 남서측 약 550m 거리에 2호선 지선인 용답역이 위치합니다. 또한, 북측 약 1.9km 거리에는 1호선, 경의중앙선, 수인분당선, KTX 환승역인 청량리역이 있습니다. 서측, 북측, 남동측 인근 100m 이내에 다수의 노선이 지나는 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

건물 구조 및 이용 상태: 철근콘크리트구조 평스라브지붕의 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 건물입니다. 외벽은 인조석 판붙임, 내벽은 벽지도배 및 인테리어 타일 마감이며, 창호는 PVC 재질입니다. 본 건 1007호는 오피스텔로 이용 중이며, 내부 구조는 주방, 거실, 침실 2개, 욕실 겸 화장실, 현관으로 구성되어 있습니다.

설비 내역: 난방, 냉방, 위생, 소방, 승강기, 보안 설비 등 기본적인 편의 시설을 갖추고 있습니다. 건물 내 옥내 자주식 주차 공간 214대(6,859.47㎡)가 확보되어 있습니다. (세대 당 0.501대)

토지 형상 및 이용 상태: 건물이 소재하는 토지는 근린생활시설 및 오피스텔 건물의 부지로 이용 중입니다. 전체적으로 가장형(접면 도로를 기준으로 가로로 긴 직사각형 모양)의 토지이며, 간선도로에 비해 평탄한 지형입니다.

인접 도로 상태: 본건 건물은 북동측으로 로폭 약 18m, 남서측으로 로폭 약 10m의 도로에 접하고 있어 차량 접근성이 좋습니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태: 도시지역, 일반상업지역, 대로3류(접합), 도로(접합)이며, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 도시기타용도지역지구미분류(최고높이제한구역), 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

매각물건 명세서에 따르면, 본 건에는 선순위 대항력 있는 임차인이 존재합니다.

채권자: 강OO (강제경매 신청)

임차인 현황:

* 임차인: 강수진

* 보증금: 280,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-11-01

* 확정일자: 2021-10-07

* 대항력: 있음

등기부상 권리 관계:

* 을1: 주택임차권 (강수진, 280,000,000원). 전입일자(2021-11-01)가 말소기준권리(삼성카드 가압류, 2024-12-10 접수)보다 선순위이며, 물건명세서상 배당에서 보증금 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 하는 권리입니다.

* 갑3: 가압류 (삼성카드, 16,820,575원) - 말소기준권리. 경매 절차를 통해 소멸됩니다.

* 갑4: 가압류 (주식회사 케이비국민카드, 19,601,408원) - 말소.

* 갑5: 가압류 (토스뱅크, 222,592,298원) - 말소.

* 갑6: 가압류 (중소기업은행, 6,939,310원) - 말소.

* 갑7: 강제경매 (강수진, 280,000,000원) - 말소.

* 갑8: 압류 (동대문구, 서울특별시) - 말소.

권리분석 종합: 본 건의 가장 큰 권리상 위험 요인은 선순위 대항력 있는 임차인 강수진의 보증금 280,000,000원입니다. 해당 임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 그 차액만큼 매수인이 인수하게 됩니다. 이 점은 입찰가 산정에 결정적인 영향을 미칩니다. 나머지 권리들은 말소기준권리보다 후순위이므로 경매 절차에서 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부채권 총액: 545,953,591원.

1.3. 상권분석

본 건이 소재한 답십리동 일대는 지하철역을 중심으로 상업시설과 오피스텔이 밀집된 지역입니다. 답십리역과 용답역 인근에는 다양한 상가, 음식점, 편의시설 등이 운영되고 있어 활발한 상권을 형성하고 있습니다. 오피스텔이 다수 위치하여 임대 수요 또한 꾸준할 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

편의시설: 주변에 마트, 병원, 은행, 다양한 식음료 매장 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

교통: 답십리역, 용답역 등 지하철역과 다수의 버스 노선이 운행되는 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

주거환경: 비교적 최근에 준공된 오피스텔(2019년)로, 단지 내 및 주변에 오피스텔이 많아 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

선순위 임차권 인수 가능성: 을구 1번 주택임차권(강수진, 보증금 280,000,000원)은 선순위 대항력을 가지며, 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다. 경매 절차에서 보증금 전액이 배당되는지 여부를 반드시 확인해야 하며, 미변제 시 추가적인 보증금 인수 부담이 발생합니다.

높은 채권 총액: 등기부채권 총액이 545,953,591원으로, 감정가 280,000,000원에 비해 높습니다. 이는 경매 절차 진행 시 임차인 보증금의 전액 배당 가능성을 낮출 수 있는 요인 중 하나이므로, 임차인 보증금 인수 여부를 더욱 신중하게 검토해야 합니다.

임대 관계 미상: 제공된 정보상으로는 임대 관계가 명확히 파악되지 않은 점이 있습니다 (단, 강수진 임차인 정보는 명확함).

혐오시설 유무: 제공된 정보만으로는 주변에 혐오시설이 있는지 여부를 파악하기 어렵습니다. 최종 입찰 결정 전, 현장 답사 및 지도 서비스 등을 통해 주변 환경을 면밀히 조사하여 혐오시설 존재 여부를 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 동대문구 답십리동의 역세권에 위치한 한성아펠시티 오피스텔입니다. 지하철 5호선 답십리역과 2호선 지선 용답역을 이용할 수 있어 교통이 매우 편리하며, 주변에 상업시설 및 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 주거 및 투자 가치가 양호한 편입니다. 2019년 준공된 비교적 신축 건물로 내부 컨디션도 양호할 것으로 예상됩니다.

그러나 본 건의 가장 큰 리스크는 을구 1번 주택임차권(강수진, 보증금 280,000,000원)으로, 해당 임차인의 보증금이 배당에서 전액 변제되지 못할 경우 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이로 인해 예상치 못한 추가 비용 발생 가능성이 있으므로, 철저한 권리 분석과 함께 보증금 전액 배당 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

역세권 입지: 지하철 5호선 답십리역, 2호선 지선 용답역 인근의 더블 역세권으로 탁월한 교통 환경을 제공합니다.

안정적인 수요: 오피스텔 및 상업시설이 밀집된 지역으로, 임대 수요가 꾸준하며 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

최신 건축물: 2019년에 준공된 건물로, 최신 시설 및 깔끔한 관리 상태로 선호도가 높을 것으로 예상됩니다.

개발 가능성: 답십리동 일대의 도시 개발 계획 및 지역 가치 상승 잠재력을 고려할 때, 장기적인 투자 관점에서 긍정적입니다.

1.8. 예상 입찰가

시세 분석:

* 최근 매매 사례:

* 2026년 6월 20일: 25,000만원 (4층)

* 2026년 7월 11일: 26,500만원 (12층)

* 2026년 7월 10일: 27,900만원 (10층)

* 최근 거래된 10층 매물의 가격은 27,900만원입니다. 이를 바탕으로 본 건의 시장 가치를 평가할 수 있습니다.

예상 입찰가 산정:

* 본 건의 감정가는 280,000,000원입니다.

* 가장 중요한 권리 관계는 선순위 대항력 있는 임차인 강수진의 보증금 280,000,000원 인수 여부입니다. 물건명세서에 명시된 바와 같이, 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않으면 매수인이 이를 인수해야 합니다.

* 만약 임차인의 보증금 280,000,000원이 경매를 통해 전액 배당된다면, 인수 부담 없이 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 수 있습니다.

* 최근 거래가(10층 27,900만원)를 고려할 때, 보증금 전액 배당을 가정한다면, 감정가(280,000,000원) 이하, 시세의 90~95% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다.

* 보증금 전액 배당 시, 예상 입찰가는 약 240,000,000원 ~ 260,000,000원 범위로 제안합니다.

* 만약 보증금 280,000,000원을 인수해야 한다면, 낙찰가에 인수 보증금을 더한 금액이 실제 총 투자 비용이 됩니다. 이 경우, '인수 보증금'을 제외한 입찰가 산정은 의미가 없으며, 총 투자 금액이 3억원 이상으로 늘어날 수 있어 신중한 접근이 필요합니다.

* 종합적인 검토 결과, 임차인 보증금 전액 배당을 가정하고, 권리 분석 및 시세를 종합적으로 고려한 보수적인 입찰가를 다음과 같이 제안합니다.

* 현실적인 보수적 입찰가 (임차인 보증금 전액 배당 시): 250,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.