나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13850 [1] 서울특별시 동대문구 전농동 295-202 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경인 · 평가일 2026.01.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동대문구 전농동 소재 "전농초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위 는 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재하는 지역으로서, 주위 환 경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근 도로변에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대 중교통사정은 보통시 됩니다.

형태 및 이용상태

본건 토지는 인접 대지 대비 등고평탄한 정방형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태

본건 남측으로 노폭 약 3미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

전농동 295-202 근린상업지역, 도시지역, 지구단위계획구역(2021-01-14)(전농1지구중심), 중로2류(폭 15m~20m)(2021-01-14), 가축사육제한구역, 교육환경보호구역(2019-12-27)(상대정화구 역), 대공방어협조구역(해발134m(지반+건축+옥탑등)), 재정비촉진지구, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-20)(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10. 20.~2026.12.31.), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가 구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) 등 입니다. (자세한 사항은 후첨 "토지이용계획확인서" 참조)

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상 2) --

건물감정평가요항표

건물의 구조

목조 기와지붕 단층으로서, 외벽 : 타일붙임 등 마감. 창호 : 목재 창호. 시멘트블록조 슬래브지붕 단층 외벽 : 시멘트 노출 등 마감.

이용상태

단층 : 주택 단층 : 광 (후첨 내부구조도 참조)

설비내역

급배수설비 등 기본적인 위생설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상 2) --

물건 비고

1. 일괄매각
2. 공유자우선매수권행사제한있음 (공유자의 우선매수권행사에 따른 매수신고가 매수보증금의 미납으로 실효되는 경우, 그 공유자는 해당 부동산의 다음 매각기일에서는 우선매수청권을 행사할 수 없음)

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 서울북부지방법원 2025타경13850 (1)

* 소재지: 서울특별시 동대문구 전농동 295-202

* 용도: 단독주택

* 감정가: 175,872,650원

* 토지면적: 136.00㎡ (약 41.14평)

* 토지지분: 20.9168㎡ (약 6.33평)

* 건물면적: 84.10㎡ (약 25.44평)

* 건물지분: 12.93㎡ (약 3.91평)

* 매각대상: 토지 및 건물 지분매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: (OOOOOOOOOOOO (마스킹)

2. 입지조건

* 주위환경: 본건은 서울특별시 동대문구 전농동 소재 "전농초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재하는 지역으로서, 주위 환경은 보통시됩니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근 도로변에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통사정은 보통시됩니다.

* 인접 도로상태: 본건 남측으로 노폭 약 3미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 근린상업지역, 도시지역, 지구단위계획구역(전농1지구중심), 중로2류(폭 15m~20m), 가축사육제한구역, 교육환경보호구역(상대정화구역), 대공방어협조구역, 재정비촉진지구, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(아파트, 2025.10.20.~2026.12.31. / 외국인 등, 2025.8.26.~2026.8.25.) 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 등기부요약:

* 토지 등기부:

* 갑1 (1988-09-29): 김승동 소유권이전 (매매)

* 갑2 (2023-09-19): 김권현 외 5명 소유권이전 (상속)

* 을8 (2024-07-05): (주)스마일에셋플러스대부 근저당 (말소기준권리, 45,000,000원) - 말소

* 을9 (2025-05-27): (주)스마일에셋플러스대부 근저당 (27,000,000원) - 말소

* 갑4 (2025-10-10): 신한카드주식회사 가압류 (51,101,096원) - 말소

* 갑5 (2025-12-26): (주)스마일에셋플러스대부 임의경매 (52,208,218원) - 말소 (본건 경매 개시)

* 건물 등기부: 토지 등기부와 동일한 내용입니다.

* 말소기준권리: 2024년 7월 5일 접수된 (주)스마일에셋플러스대부의 근저당 (을8)입니다.

* 인수되는 권리: 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정이며, 인수되는 권리는 없는 것으로 분석됩니다. 등기부상 채권 총액은 201,101,096원입니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원이며, 별도의 임차인 현황은 미상입니다.

4. 상권분석

* 본건은 단독주택이며, 제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보는 다음과 같습니다.

* 2026년 7월 10일, 서울 동대문구 전농동 213-28번지 "벨루스전농" (다세대, 2023년 건축) 전용면적 25.21㎡가 53,000만원에 거래되었습니다.

* 2026년 7월 4일, 서울 동대문구 103-377번지 (다세대, 2019년 건축) 전용면적 27.97㎡가 79,500만원에 거래되었습니다.

* 2026년 7월 7일, 서울 중랑구 55-64번지 (다세대, 2010년 건축) 전용면적 16.83㎡가 18,500만원에 거래되었습니다.

* 제공된 다세대 주택 거래 사례들을 통해 전농동 일대의 부동산 시장 동향을 간접적으로 파악할 수 있습니다. 최근 신축 다세대 주택의 경우 3.3㎡당 2천만원 이상의 가격대를 형성하고 있는 것으로 보입니다.

* 본건은 단독주택으로서 토지 지분을 포함한 가치를 고려해야 하며, 직접적인 가격 비교는 어렵습니다. 다만, 최근 경매알리미(결과)에 따르면 전농동에는 대지 39평/연면적 51평 규모의 단독주택 매물이 등록되어 있어, 단독주택 시장의 거래가 있음을 시사합니다.

5. 생활정보

* 주변 교통: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근 도로변에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 남측으로 노폭 약 3미터의 포장도로에 접해 있습니다.

* 교육시설: 인근에 전농초등학교가 소재하고 있습니다. 해당 지역은 교육환경보호구역(상대정화구역)으로 지정되어 있습니다.

* 편의시설: 본건 주변에는 근린생활시설이 혼재되어 있으며, 주거 지역 및 학교와 인접하여 기본적인 생활 편의시설을 이용할 수 있습니다. (결과에 따르면 꿈동산어린이집, 빛초롱어린이집, 즐거운어린이집 등 교육 시설이 있습니다.)

* 기타: 본건은 전농13구역 도시정비형 재개발사업이 진행 중인 구역에 포함되어 있어, 향후 지역 발전 및 주거 환경 개선이 기대됩니다. (결과,)

6. 잠재적 리스크

* 공유자우선매수: 본 물건은 토지 및 건물 지분매각이므로, 공유자가 우선매수권을 행사할 수 있습니다. 이로 인해 입찰 경쟁이 제한될 수 있으며, 공유자와의 관계 설정이 중요합니다. (주의사항 1. 일괄매각, 2. 공유자우선매수권행사제한있음)

* 지분매각: 전체 토지 및 건물 소유권의 일부만 매각되므로, 단독으로 소유권을 행사하거나 재산권을 처분하는 데 제약이 따릅니다. 향후 재개발 시 동의 및 절차 협의가 필요합니다.

* 정비구역 지정: 본건은 전농13구역 도시정비형 재개발사업 구역 내에 포함되어 있습니다. 사업이 완료되면 주거 환경 개선 및 자산 가치 상승을 기대할 수 있으나, 사업 진행의 불확실성, 장기적인 사업 기간, 추가 분담금 발생 가능성 등의 위험이 존재합니다. (2026년 8월 12일 동대문구 사실조회 회신에 따르면, 현재 조합설립을 위한 준비 단계임.)

* 토지이용계획상 제한: 근린상업지역, 지구단위계획구역, 중로2류, 재정비촉진지구, 과밀억제권역, 토지거래계약허가구역 등으로 지정되어 있어, 향후 토지 이용 및 개발에 대한 다양한 법적·행정적 제약이 있을 수 있습니다.

* 주변 시설: 현재 조사된 바에 따르면 본건 주변에 특별한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 동대문구 전농동의 재정비촉진지구 내에 위치한 단독주택 지분 매각 물건입니다. 감정가는 175,872,650원으로, 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸될 예정이어서 권리상의 문제는 없어 보입니다. 다만, 공유자우선매수 신고 가능성과 토지 및 건물 지분매각이라는 점이 가장 큰 특징이자 리스크 요인입니다. 현재 전농13구역 재개발 사업이 진행 중인 구역에 포함되어 있어 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있으나, 사업의 불확실성과 공유자와의 관계 설정 및 협력이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 재정비촉진지구 지정으로 인한 미래 가치 상승 잠재력

* 향후 재개발 사업 완료 시 조합원으로서의 지위 확보 가능성

* 권리상 소멸되는 채권들로 인한 명확한 권리 관계

9. 예상 입찰가

본건은 지분매각 물건으로서, 단독으로 소유권을 행사하기 어렵고 공유자와의 협상이 필수적입니다. 또한, 재정비촉진지구 내 재개발 사업은 장기적인 관점에서 접근해야 하며, 사업 진행 과정에서의 불확실성과 잠재적 추가 분담금 발생 가능성을 신중하게 고려해야 합니다. 감정가(175,872,650원)는 본건의 지분 매각 특성 및 재개발 잠재력을 충분히 반영하지 못했을 수 있습니다.

제공된 다세대 주택 거래 사례(결과)와 경매알리미(결과)의 단독주택 관련 정보를 종합하면, 전농동 일대 부동산 시장은 활발한 거래를 보이고 있으며, 특히 재개발 구역 내에서는 미래 가치 상승에 대한 기대감이 높습니다. 그러나 본건은 지분매각이므로, 낙찰 후 전체 소유권을 확보한 경우보다 할인된 가격으로 접근하는 것이 일반적입니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 관점에서 본건의 예상 입찰가는 감정가 수준 또는 약간 하회하는 수준에서 접근하는 것이 타당합니다. 공유자 현황, 향후 재개발 사업 진행 속도 및 예상 분담금, 그리고 본건 지분이 가지는 정확한 활용 가치에 대한 심층 분석 후 최종 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

보수적인 관점에서, 현재 시점에서 160,000,000원 ~ 175,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.