나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경52585 [1] 서울특별시 송파구 문정동 620 송파푸르지오시티 12층1292호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한들 · 평가일 2026.01.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 문정동 소재 "문정역(지하철 8호선)" 남서측 인근에 위치하며, 북측에 서울동부지방법원이 위치하고 주위는 아파트단지, 업무. 상업용빌딩, 오피스텔 및 근린생활시설 등으로 형성된 주거 및 상업지대로서 제반 주위환경은 양호함.

교통상황

본건까지 제반 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 북동측 및 남동측으로 전철역(문정역, 정자역 : 지하철 8호선)이 소재하는 등 전반적인 대중교통여건은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리구트구조 평지붕 15층건내 제12층 제1292호로서, 외 벽 : 일부 석재붙임 및 알루미늄복합판넬 마감 등, 내 벽 : 내부 인테리어 마감 및 타일 마감 등, 바 닥 : 장판마감 및 타일 마감 등 창 호 : 알루미늄샷시 시스템 창호 마감.

이용상태

업무시설(오피스텔) - (후첨 "호별배치도 및 내부구조도" 참조)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수시설, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 도시가스공급설비, 열병합발전에 의한 지역난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접 도로 대비 등고 ·평탄한 가장형의 토지로서, 건부지(업무시설(오피스텔, 사무소)외1)로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측 및 북서측으로 대중교통이 운행되는 노폭 약 35미터의 아스팔트 포장도로와 각각 접함 접하고, 남측으로는 노폭 약 20미터 내외의 포장도로와 접하여 타 지역으로의 교통 연계성 양호함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 유통상업지역, 제1종지구단위계획구역, 도로(2014-03-20)(접합), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 유통단지<유통단지개발촉진법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25. / 대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 연립, 다세대, 아파트),토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.1.~2026.12.31. / 아파트 용도 한정)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 정보

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경52585 (1)

소재지: 서울특별시 송파구 문정동 620 송파푸르지오시티 12층1292호

건물명: 송파푸르지오시티

용도: 오피스텔

감정가: 212,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 5.29㎡ (약 1.60평)

토지지분: 5.29㎡ (약 1.60평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 24.90㎡ (약 7.53평)

건물지분: 24.9㎡ (약 7.53평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

전유부 면적 (JSON 기준, 추정): 30㎡ (약 9.08평)

1.3. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 서울특별시 송파구 문정동 소재 "문정역(지하철 8호선)" 남서측 인근에 위치합니다. 북측에는 서울동부지방법원이 있으며, 주변은 아파트단지, 업무.상업용 빌딩, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재된 주거 및 상업지대입니다. 전반적인 주위 환경은 양호합니다.

2.2. 교통상황

차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다. 지하철 8호선 문정역이 북동측 및 남동측에 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로상태

본 건 북동측 및 북서측으로는 노폭 약 35미터의 도로와 접하고 있으며, 남측으로는 노폭 약 20미터 내외의 도로와 접하고 있어 타 지역으로의 교통 연계성이 우수합니다.

2.4. 주변 시설 및 혐오시설

문정역 주변은 법조타운, 엔씨백화점, CGV, 가든파이브 등 상업 및 문화시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다. 또한, 서울동부지방법원, 서울행정법원 등이 인접해 있어 법률 관련 서비스 이용이 용이합니다. 인근 지역 검색 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

본 물건은 권리 분석 결과, 말소기준권리인 송파푸르지오시티관리단의 가압류(2025.12.04.)보다 선순위에 있는 권리가 존재하지 않습니다. 다만, 을구에 등기된 전세권(을1)은 인수해야 하는 권리입니다.

3.2. 등기부 현황 (주요 권리)

* 접수일자: 2013-08-12 / 권리종류: 신탁등기말소 / 권리자: 성낙두

* 접수일자: 2021-05-28 / 권리종류: 소유권이전 / 권리자: 김세영 (매매)

* 접수일자: 2022-06-03 / 권리종류: 전세권설정 / 권리자: 한국주택금융공사 / 권리금액: 220,000,000원 / 말소: 인수

* 접수일자: 2025-12-04 / 권리종류: 가압류 / 권리자: 송파푸르지오시티관리단 / 말소: 말소 (말소기준권리)

* 접수일자: 2025-12-29 / 권리종류: 강제경매 / 권리자: 한국주택금융공사 / 말소: 말소

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 한

* 보증금: 220,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-06-07

* 확정일자: 2022-04-15

* 대항력: 있음

* 비고: 상기 임차인은 을구 1번 전세권설정자(한국주택금융공사)와 동일인으로 판단되며, 등기부상 '인수'로 명시되어 있습니다. 이는 경매 절차에서 매수인이 인수해야 하는 보증금으로, 총 매수 비용에 포함됩니다.

3.4. 총 인수 보증금

220,000,000원 (을1 전세권)

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

본 건이 위치한 문정동은 법조타운을 중심으로 한 행정 및 업무 기능과 대규모 상업시설(가든파이브, 엔씨백화점)이 결합된 복합 상권입니다. 문정역을 중심으로 유동인구가 풍부하며, 송파구 내에서도 핵심 지역으로 평가받고 있습니다.

4.2. 오피스텔 시세 분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 송파푸르지오시티 전용면적 약 30㎡ (약 9.08평) 기준 시세는 2026년 5월에 210,000,000원에서 225,000,000원 사이에 거래되었습니다. 본 건은 전용면적 약 24.90㎡ (약 7.53평)으로, 이에 따른 시세는 약 174,300,000원에서 186,750,000원 수준으로 추정됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 교통: 지하철 8호선 문정역, 다수의 버스노선

* 쇼핑: 엔씨백화점, 가든파이브

* 문화: CGV

* 행정/법률: 서울동부지방법원, 송파구청 인근

5.2. 주거환경

주변에 아파트 단지가 형성되어 있고, 오피스텔 및 상업시설이 혼재되어 있어 주거 편의성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 (전세권 인수)

본 물건의 가장 큰 리스크는 을구 1번 전세권(220,000,000원)의 '인수' 조건입니다. 이는 매수인이 해당 금액을 추가로 부담해야 함을 의미하며, 총 매수 비용이 시세보다 높아질 수 있습니다. 대항력 있는 임차인이 존재하므로, 명도 과정에서 변수가 발생할 수 있습니다.

6.2. 토지이용계획 및 제한상태

본 건은 유통상업지역, 제1종지구단위계획구역에 해당하며, 과밀억제권역, 군사기지 및 군사시설 보호구역 등 다수의 제한 사항이 존재합니다. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 향후 토지 거래 시 외국인 등 특정 대상에 대한 제한이 있을 수 있습니다 (지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.1.~2026.12.31.).

7. 종합 의견

본 물건은 서울 송파구 문정동의 역세권 오피스텔로, 법조타운 및 대규모 상업시설 인접으로 입지적 강점을 지니고 있습니다. 교통, 생활 편의시설 모두 우수하며, 건물 자체의 관리 상태도 양호할 것으로 예상됩니다. 그러나 을구 1번 전세권의 '인수' 조건은 총 매수 비용을 크게 상승시키는 주요 리스크 요인입니다. 매수인은 입찰가 외에 220,000,000원의 인수 보증금을 추가로 부담해야 하므로, 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 지하철 8호선 문정역 초역세권, 법조타운 및 주요 상업시설 밀집 지역.

* 생활 편의성: 풍부한 상업, 문화, 교통 시설 인접.

* 건물 가치: 송파푸르지오시티는 지역 내 인지도 있는 오피스텔 단지임.

* 추가 부담금 고려 시 수익성 검토: 인수해야 할 전세권 금액(220,000,000원)을 고려하여 총 투자 비용 대비 예상 임대 수익 또는 시세 차익을 면밀히 분석해야 함.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 212,000,000원입니다. 제공된 최근 매매 사례(전용면적 약 30㎡ 기준 210,000,000원 ~ 225,000,000원)와 본 건의 면적(약 24.90㎡)을 고려할 때, 시장 시세는 약 180,000,000원에서 200,000,000원 범위로 추정됩니다.

가장 큰 리스크인 220,000,000원의 전세권 인수 부담금을 제외하고, 부동산의 순수 시장 가치와 향후 투자 수익성을 고려하여 입찰가를 산정할 때, 보수적으로 접근하여 190,000,000원 을 예상 입찰가로 제안합니다.

최종적으로 낙찰받을 경우, 입찰가 외에 220,000,000원의 전세권을 별도로 인수해야 하므로 총 지출액은 410,000,000원이 됩니다. 이 점을 반드시 염두에 두시고 투자 결정을 내리시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.