나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경52416 [1] 서울특별시 은평구 역촌동 19-6 한빛월드빌 6층602호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대산 · 평가일 2026.01.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 역촌동 소재 지하철 6호선 "역촌역" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 주상복합건물, 오피스텔, 소규모 아파트, 다세대주택, 도시형생활주택, 근린생활시 설 등이 혼재한 상가 및 주택지대로서, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 및 지하철 6호선 "역촌역"등 이 소재하는 등 제반 대중교통 여건은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평슬래브)지붕 지하 1층, 지상 6층 건 내 제6층 제602호 (사용승인일: 2019.09.24), 외벽: 고벽돌 마감 등, 창호: PVC 창호 등.

이용상태

다세대주택(방2, 거실, 주방 및 식당, 욕실, 발코니, 현관 등)으로 이용중임.

설비내역

도시가스에 의한 개별난방설비, 위생설비 및 급배수시설, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 공동주택(다세대주택), 근린생활시설 건부 지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 20m 내외, 북동측으로 노폭 약 6m 내외, 남서측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대 공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비예정구역<도시 및 주 거환경정비법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가 구역(대상자:외국인 등,용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대,기간:2025.8.26.~2026.8.25.)) , 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.1 0.20.~2026.12.31.))임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 임대관계는 미상임. 2) 기 타 : 해당사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 서울서부지방법원 2025타경52416 (1)

* 소재지: 서울특별시 은평구 역촌동 19-6 한빛월드빌 6층602호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 302,000,000원

* 토지면적: 18.39㎡ (약 5.56평)

* 건물면적: 27.73㎡ (약 8.39평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 사용승인일: 2019.09.24

* 건축물대장상 주요 용도: 공동주택(다세대주택), 근린생활시설

* 전용면적: 27.73㎡ (약 8.39평)

2. 입지조건

* 위치: 서울특별시 은평구 역촌동 소재 지하철 6호선 "역촌역" 북서측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 주상복합건물, 오피스텔, 소규모 아파트, 다세대주택, 도시형생활주택, 근린생활시설 등이 혼재된 상가 및 주택지대입니다.

* 교통: 지하철 6호선 "역촌역" 및 인근 노선 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리합니다. 차량 진출입도 가능합니다.

* 인접도로: 본건 건물은 북서측 약 20m, 북동측 약 6m, 남서측 약 4m 폭의 포장도로에 접하고 있습니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역이며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 정비예정구역, 과밀억제권역, 토지거래허가구역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 경매구분: 부동산강제경매

* 말소기준권리: 서울서부지방법원의 강제경매개시결정 (2025.12.24 접수), 채권금액 260,000,000원

* 주요 권리관계:

* 소유권: 우제봉(보존), 함연희(이전, 2021.05.13)

* 임차인 현황:

* 임차인: 유 (주택도시보증공사)

* 보증금: 260,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021.05.13

* 확정일자: 2021.05.13

* 배당신고일자: 2023.07.26

* 대항력: 없음

* 특이사항: 물건명세서 상 임차인은 대항력을 포기하고 보증금 반환청구권을 포기하는 조건으로 매각이 진행됩니다. 이에 따라 해당 임차인의 보증금은 인수되지 않을 것으로 판단됩니다.

* 인수되는 권리: 없음 (총 인수 보증금 0원)

* 매각으로 소멸되는 권리: 을4(주택임차권), 갑3(강제경매) 등

4. 상권분석

* 지역 특성: 서울특별시 은평구 역촌동은 주거 밀집 지역으로, 지하철 6호선 역촌역을 중심으로 상업 시설과 주거 시설이 혼재되어 있습니다.

* 주변 환경: 상가 및 주택지대로서 근린생활시설 이용이 용이하며, 주상복합, 오피스텔 등 다양한 주거 형태가 혼재해 있습니다.

5. 생활정보

* 건물 상태: 2019년 9월에 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 다세대주택으로 비교적 신축입니다.

* 내부 구조: 본건 6층 602호는 방 2개, 거실, 주방 및 식당, 욕실, 발코니 등으로 이용 중입니다.

* 설비: 도시가스 개별난방, 위생 및 급배수 설비, 승강기 등이 구비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 본건 소재지는 토지거래허가구역으로, 외국인 등 특정 대상자에 대한 허가 취득이 필요할 수 있습니다. (지정 기간: 2025.8.26 ~ 2026.8.25 및 2025.10.20 ~ 2026.12.31)

* HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG) 관련 인수 조건 변경 사항이 존재하므로, 입찰 전 관련 내용을 반드시 확인해야 합니다.

* 임대차 관계: 임대관계는 미상이나, 권리분석 상 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다. (단, 물건명세서 조건에 따라 매각 진행)

* 정비예정구역: 향후 도시계획 변경 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 지하철 6호선 역촌역 인근에 위치한 비교적 신축(2019년 준공) 다세대주택으로, 우수한 교통 접근성과 편리한 생활 환경을 갖추고 있습니다. 권리분석 결과, 임차인의 대항력이 없고 보증금 전액이 배당될 것으로 예상되어 인수 부담은 적습니다. 다만, 토지거래허가구역 지정 및 HUG 인수조건 변경 등 추가 확인이 필요한 사항이 존재하므로, 이에 대한 철저한 사전 조사가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 6호선 역촌역 이용 편리

* 신축 건물: 2019년 준공으로 건물 노후도 최소화

* 권리관계 명확: 임차인 대항력 없음 및 보증금 미인수 조건

* 주변 시세 대비 가격 메리트 고려 가능성

9. 예상 입찰가

최근 주변 다세대주택 매매 사례를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적 및 층수의 다세대주택 시세는 약 16,800만원에서 19,300만원 수준으로 파악됩니다. 감정가 30,200만원 대비 시세가 현저히 낮게 형성되어 있으므로, 시장 가격을 반영한 보수적인 접근이 필요합니다.

* 예상 입찰가: 200,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.