나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경2718 [1] 서울특별시 은평구 녹번동 91-7 시니어캐슬 클라시온 9층907호 노유자시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태영 · 평가일 2026.01.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 녹번동 소재 "은평구청" 북동측 인근에 위치하며 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트 단지, 근린생활시설, 관공서, 공원 등이 소재하는 지역으로서, 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량통행이 가능하며, 인근에 지하철 3호선 "녹번역" 및 버스 정류장이 소재하는 등 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평지붕 12층 건물내 제9층 제907호로서, 외벽 : 치장석붙임 등 마감, 창호 : 샤시창호임.

이용상태

본건은 기준시점 현재 "교육연구 및 복지시설"로 이용중임. (후첨 "건물개황도" 참조)

설비내역

위생 및 급배수 설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기설비, 지하주차장 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 대체로 등고평탄한 부정형 토지로서, "교육연구 및 복지시설(노인복지시설)" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 소재 토지 남동측으로 포장도로에 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하) , 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(대상자:외국인 등,용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대,기간:2025.8.26.~2026.8.25.)),토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.))

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경2718 (1)

소재지: 서울특별시 은평구 녹번동 91-7 시니어캐슬 클라시온 9층907호

용도: 노유자시설 (기타 용도로 교육연구 및 복지시설(노인복지시설), 제2종근린생활시설 포함)

감정가: 1,020,000,000원

토지면적: 20.08㎡ (약 6.08평)

건물면적: 56.34㎡ (약 17.05평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 남OOO

1.2. 입지조건

1.2. 1.소재지 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 녹번동 소재 "은평구청" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트 단지, 근린생활시설, 관공서, 공원 등이 소재하는 지역으로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

1.2. 2.교통상황

차량 통행이 원활하며, 인근에 지하철 3호선 "녹번역" 및 다수의 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

1.2. 3.도로상태

본건 소재 토지는 남동측으로 포장도로에 접해 있습니다.

1.2. 4.주변 시설

인근에 은평구청, 녹번종합사회복지관, 공원 등이 위치하고 있어 행정 및 생활 편의 시설 이용이 용이합니다. 현재까지 파악된 조사 결과, 본 물건과 인접한 지역에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1.매각으로 소멸되는 권리

본 경매 절차를 통해 말소기준권리(을5, 근저당, 2023-08-31) 이하 모든 권리가 소멸될 예정입니다.

1.3. 2.매각으로 소멸되지 않는 권리

등기부등본상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 언급되었으나, 관련 상세 내용은 확인되지 않았습니다. 이는 잠재적 위험 요소가 될 수 있습니다.

1.3. 3.임차인 현황

본건의 임대차 관계는 미상이며, 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악되었습니다.

임차인 중 대항력은 있으나 보증금 및 차임이 미상인 경우, 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

1.3. 4.총 채무액

본건과 관련된 총 채무액은 약 3,102,723,765원입니다.

1.4. 상권분석

1.4. 1.주변 지역 특성

단독, 다세대, 아파트 등 주거 시설과 근린생활시설이 혼재된 지역입니다. 또한, 은평구청 등 관공서와 공원이 인접하여 행정 및 휴식 공간 접근성이 좋습니다.

1.4. 2.건물 용도

본 건물은 "시니어캐슬 클라시온"으로, 주 용도는 노유자시설이며, 기타 용도로 교육연구 및 복지시설(노인복지시설) 및 제2종근린생활시설로도 활용되고 있습니다. 이는 고령층을 위한 시설임을 시사합니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1.편의시설

인근 은평구청, 녹번역, 녹번종합사회복지관 등이 위치하여 행정, 교통, 복지 서비스를 편리하게 이용할 수 있습니다.

1.5. 2.주거 환경

주변에 주거 시설이 밀집해 있으며, 공원이 인접하여 쾌적한 주거 환경을 일부 갖추고 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1.미확인 임대차 관계

임대 관계가 미상이며, 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성에 대한 주의가 요구됩니다. 보증금 인수분은 없으나, 해당 임차인과의 명도 협상이 필요할 수 있습니다.

1.6. 2.토지거래허가구역 지정

본건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다. (지정 기간: 2025.8.26~2026.8.25, 2025.10.20~2026.12.31). 이는 향후 소유권 이전 시 허가 절차가 필요함을 의미하며, 특히 외국인 등 특정 대상 및 아파트 용도에 대한 제한이 있을 수 있습니다. (본건의 주 용도는 노유자시설임).

1.6. 3.건축물 용도 및 지역 지구 관련 사항

본건은 '제2종일반주거지역(7층 이하)'으로 지정되어 있으나, 건축물은 12층 규모입니다. 이는 신축 또는 증축 시 건축 규제에 영향을 줄 수 있습니다.

1.6. 4.소멸되지 않는 권리 가능성

'지상권' 등 매각으로 소멸되지 않는 권리가 존재할 가능성이 있어, 이에 대한 면밀한 추가 확인이 필요합니다.

1.6. 5.높은 채무 총액

총 채무액이 약 31억 원에 달하여, 경매 진행 및 낙찰 후 채무 해결 과정에서 복잡성이 따를 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 서울 은평구 녹번동에 위치한 시니어캐슬 클라시온 내 9층 907호로, 녹번역 및 은평구청 인근에 있어 교통 및 생활 편의성이 우수합니다. 용도는 노유자시설로, 고령층을 위한 특화된 시설임을 알 수 있습니다.

그러나, 미확인 임대차 관계, 토지거래허가구역 지정, 지역 지구 조례와의 상이한 건축 높이, 그리고 소멸되지 않는 권리 가능성 등 잠재적 리스크 요인이 존재합니다. 또한, 높은 총 채무액은 경매 진행 과정에서의 불확실성을 높이는 요인입니다.

1.8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 서울 도심 접근성이 좋고 녹번역 인근으로 교통이 편리합니다.

* 인근 공공시설: 은평구청, 녹번종합사회복지관 등이 가까워 행정 및 복지 서비스 접근성이 좋습니다.

* 특수 시설: 노유자시설로서 특정 수요층을 대상으로 하는 투자 기회가 될 수 있습니다.

* 신규 개발 가능성: 향후 도시 재생 사업 등 개발 계획이 수립될 경우 가치 상승 잠재력이 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

인수 보증금이 없는 점을 감안하여, 본 건의 감정가는 1,020,000,000원입니다.

잠재적 리스크 요인(토지거래허가구역, 미확인 임대차, 소멸되지 않는 권리 가능성 등)과 높은 채무 총액을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

이에, 예상 입찰가를 감정가의 약 75% 수준인 765,000,000원으로 제시합니다. 이는 시장 상황 및 경쟁 입찰 강도에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.