나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경52441 [1] 서울특별시 서대문구 홍은동 412-7 해피리움 4층404호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이강 · 평가일 2026.01.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 서대문구 홍은동 소재 '명지대학교 인문캠퍼스' 남동측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택 및 연립주택 등이 주를 이루는 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며 인근 간선 도로변에 노선버스정류장이 소재하고, 원거리에 지하철6호선 '증산역' 및 경의중앙선 '가좌역'이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 중 제4층 제404호로서, (사용승인일자:2015.04.30.) 외벽 : 벽돌 치장 마감 등, 내벽 : - , 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

집합건축물대장 상 공동주택(다세대주택)으로 이용중임.[후첨 '내부구조도' 참조]

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스 및 주차장 시설 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고평탄한 2필지 일단의 정방형 토지로서 집합건축물대장 상 공동주택(다세대주택)의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호1, 기호2 공히 도시지역(2012-08-09), 제2종일반주거지역(2012-08-09)(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치 제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자:외국인 등. 용도:단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(허가대상 용도: 아파트, 지정기간:2025.10.20.~2026.12.31.)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경52441 (1)

소재지: 서울특별시 서대문구 홍은동 412-7 해피리움 4층 404호

용도: 다세대주택

감정가: 331,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

1.2. 기본 정보 상세

건물명: 해피리움

건축물 용도: 공동주택(다세대주택)

건축 구조: 철근콘크리트구조

사용승인일자: 2015년 04월 30일

총 층수: 5층 (본건 4층)

토지면적: 29.75㎡ (약 8.99평)

건물면적: 35.92㎡ (약 10.87평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

인접 도로상태: 본건 남동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접함

토지이용계획 및 제한상태:

* 도시지역, 제2종일반주거지역 (7층 이하)

* 가축사육제한구역

* 대공방어협조구역 (위탁고도: 77~257m)

* 과밀억제권역

* (한강)폐기물매립시설 설치 제한지역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.08.21 ~ 2026.08.25, 외국인 등 대상)

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.10.15 ~ 2026.12.31, 아파트 대상)

공부와의 차이: 해당사항 없음

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 서대문구 홍은동 소재 '명지대학교 인문캠퍼스' 남동측 인근에 위치함.

주위는 다세대주택 및 연립주택 등이 주를 이루는 전형적인 주거지대임.

주요 건물 특징: 해피리움, 5층 건물 중 4층에 위치.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근 간선 도로변에 노선버스정류장이 소재함.

원거리에 지하철 6호선 '증산역' 및 경의중앙선 '가좌역'이 위치하여 대중교통 이용이 가능함.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

집합건물 등기부상 권리 현황은 다음과 같음.

* 소유권보존: 해피리움주식회사 (2015.05.12)

* 소유권이전: 서형주 (2015.07.08)

* 근저당권: 조성탁 (2022.06.22, 195,000,000원) - 말소기준권리

* 소유권이전: 이민하 (2022.03.04)

* 압류: 칠곡군 (2022.12.01)

* 주택임차권: 안진솔 (2024.03.11, 305,000,000원) - 말소 (전입일자: 2022.03.02, 확정일자: 2022.01.10)

* 가압류: 김이천 (2024.02.21, 15,791,780원)

* 압류: 서대문구 (2025.05.23)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2025.12.26, 305,000,000원) - 본건 사건

말소기준권리는 2022년 06월 22일자 조성탁 근저당권임.

매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위 권리들은 소멸될 것으로 예상됨.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (안 )

* 보증금: 305,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022년 03월 02일

* 확정일자: 2022년 01월 10일

* 배당신고일자: 2024년 03월 11일

* 대항력: 없음

비고: 등기부상 주택임차권(을8)은 말소로 기재되어 있으며, 물건명세서상 임차인은 대항력을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각됨.

3.3. 권리분석 종합

말소기준권리보다 선순위인 권리 없음.

등기부상 을구 임차권(안진솔)은 말소 예정임.

물건명세서 참고사항에 기재된 조건에 따라 임차인 관련 문제는 매각으로 소멸될 것으로 판단됨.

인수되는 보증금은 0원으로 확인됨.

따라서 본 경매 물건은 권리상 낙찰자가 인수할 부담이 없는 깨끗한 상태로 취득 가능할 것으로 보임.

4. 상권분석

본건은 다세대주택 밀집 지역에 위치한 주거지대임.

인근 명지대학교 등 교육기관과 연계된 상권 형성 가능성이 있으나, 주된 상업 시설보다는 주거 편의시설 위주로 구성될 것으로 판단됨.

대규모 상업지구와는 다소 거리가 있어, 투자 시 지역 내 수요를 고려해야 함.

5. 생활정보

* 교육시설: 명지대학교 인문캠퍼스 인근 위치. 홍은초등학교, 서울여자중학교, 홍은중학교 등 다수 학군 인접.

* 교통시설: 지하철 6호선 증산역, 경의중앙선 가좌역 이용 가능 (원거리). 다수 버스 노선 운행.

* 편의시설: 인근 마트, 병원, 은행 등 생활 편의시설 이용 가능 (자세한 정보는 별도 확인 필요).

* 녹지: 인근 녹지 공간 및 공원 등은 별도 확인 필요.

6. 잠재적 리스크

* 토지이용계획상의 제약: 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치 제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다수의 도시계획상 제약사항이 존재함. 이는 향후 재건축이나 개발 시 제한 요인이 될 수 있음.

* HUG 인수조건 변경 및 임차권 관련: 비록 대항력 없음 및 말소 예정으로 인수 부담이 없는 것으로 분석되나, 관련 조건에 대한 명확한 법적 확인 및 검토는 필수적임. (물건명세서상 '임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사는 우선변제권만 주장하고, 대항력을 포기하고 또한 배당받지 못 하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각' 명시)

7. 종합 의견

본건은 서울 서대문구 홍은동에 위치한 다세대주택으로, 명지대학교 인근 주거지에 자리 잡고 있음.

비교적 신축(2015년 사용승인) 건물이며, 면적은 전용 약 10.87평임.

권리분석상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정이며, 임차인 관련 문제도 매각 조건에 따라 정리되는 것으로 보임. 따라서 인수할 권리가 없는 깨끗한 물건으로 판단됨.

다만, 감정가(3억 3,100만원) 대비 최근 시세 자료를 분석했을 때, 면적 대비 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 보임.

8. 투자 포인트

* 교육 특구 입지: 명지대학교 인근으로 학생 및 교직원 수요 기대 가능.

* 신축급 다세대주택: 2015년 사용승인으로 비교적 최신 건물로 유지보수 부담 적음.

* 권리관계 무하자: 인수되는 권리가 없어 안전한 투자가 가능.

* 향후 개발 가능성: 주변 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력 (단, 토지이용계획 제약 고려 필요).

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 331,000,000원임.

제공된 최근 매매 사례 분석 결과, 유사 면적(약 49.44㎡)의 다세대주택이 2026년 7월 300,000,000원(㎡당 약 6,068,000원)에 거래되었음.

본건(35.92㎡)에 이러한 시세율을 적용 시, 예상 시세는 약 218,000,000원 수준임.

인수 보증금은 0원이므로, 시세 분석 결과와 감정가를 종합적으로 고려하여 입찰가 산정.

시장 상황 및 경쟁자 분석에 따라 달라질 수 있으나, 본건의 권리상 안전성과 시장 시세를 감안할 때, 240,000,000원 ~ 260,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 권장함. (보수적으로는 220,000,000원부터 접근)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.