나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13904 [1] 서울특별시 금천구 독산동 876-5 현우빌딩 제2층 제203호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세인 · 평가일 2026.01.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "금천문화예술정보학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상7층건내 제2층 제203호로서, 외 벽 : 석재 외장 마감 등, 창 호 : 새시 조 등임.

이용상태

건축물대장상 오피스텔 임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기 설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 2필지 일단의 대체로 사다리형 토지로서, 다세대주택,도시형생활주택,업무시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 남동측으로 노폭 약 7m 도로, 남서측으로 개인소유의 노폭 약 3m 도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

공히 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역([문성생활권]자세한사항별도확인:도시계획과) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 상대보호구역(서울시남부교육지원청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 정보

본건은 서울특별시 금천구 독산동 876-5 현우빌딩 제2층 제203호에 위치하고 있습니다. 건물은 철근콘크리트구조이며, 주용도는 오피스텔입니다.

1.2. 경매 정보

사건번호는 서울남부지방법원 2025타경13904 (1)이며, 부동산강제경매로 진행됩니다. 채권자는 황OO입니다. 감정가는 134,000,000원입니다. 본 물건은 토지와 건물을 일괄하여 매각합니다.

1.3. 면적 정보

토지 면적은 163.18㎡ (약 49.36평)이며, 토지 지분 면적은 11.08㎡ (약 3.35평)입니다. 건물 면적(전용면적)은 21.96㎡ (약 6.64평)이며, 건물 지분 면적 또한 21.96㎡ (약 6.64평)입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "금천문화예술정보학교" 북서측 인근에 위치하며, 주변 지역은 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

제반 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준으로 판단됩니다. 본건 토지는 남동측으로 노폭 약 7m 도로, 남서측으로 개인 소유의 노폭 약 3m 도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (권리분석 요약)

집합건물 등기부등본 상 소유권보존등기는 2011년 12월 26일 유영란 외 1명에게 접수되었습니다. 이후 1번 김만석 지분 전부 이전으로 유영란에게 소유권이 이전된 것으로 보입니다. 말소기준권리는 2025년 12월 29일 접수된 황인호의 강제경매 (을구 4번 주택임차권보다 후순위)입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인 황인호는 보증금 130,000,000원에 대하여 2021년 9월 7일 전입신고 및 확정일자를 받았으며, 배당신고일자는 2025년 11월 12일입니다. 해당 임차인은 대항력이 있습니다. (황 ).

3.3. 매각 후 소멸되지 않는 권리

물건명세서에 따르면, 을구 4번 2025년 11월 12일자 주택임차권 등기(황인호, 130,000,000원)는 매각으로 소멸되지 않는 권리로 확인됩니다. 즉, 대항력 있는 임차인이 존재하며, 보증금이 배당으로 전액 변제되지 않을 경우 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 상권

본건이 위치한 독산동 일대는 주거 지역과 상업 지역이 복합적으로 발달한 지역으로, 다양한 근린생활시설이 분포하고 있습니다. 오피스텔 및 다세대주택 밀집 지역으로 소규모 상권이 형성되어 있습니다.

4.2. 생활 편의시설

인근에 다수의 편의시설(마트, 병원, 은행 등)이 소재할 것으로 예상됩니다. 정확한 위치 및 규모는 현장 조사를 통해 확인이 필요합니다.

4.3. 교육시설

북서측 인근에 금천문화예술정보학교가 소재하며, 주변에 다른 교육시설의 존재 여부는 추가 확인이 필요합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 임차인 보증금 인수

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 황 의 보증금 130,000,000원입니다. 해당 보증금이 경매 배당 절차에서 전액 변제되지 못할 경우, 그 잔액을 매수인이 인수해야 하므로 총 인수 금액이 감정가 이상으로 증가할 수 있습니다.

5.2. 토지이용 제한사항

본 토지는 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역에 속하며, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물 제한표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등, 아파트 등) 등으로 지정되어 있어 향후 건축 및 개발 행위에 제한이 있을 수 있습니다. 이에 대한 자세한 내용은 별도 확인이 필요합니다.

6. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 금천구 내 오피스텔로서, 입지 조건 및 교통은 보통 수준이나, 대항력 있는 임차인이 존재하여 보증금 인수 위험이 매우 크다는 점이 최대 단점입니다. 투자자는 이러한 위험 요소를 면밀히 분석하고, 배당받지 못할 보증금 부분을 포함한 총 투자 비용을 고려하여 신중하게 접근해야 합니다.

7. 투자 포인트

* 향후 해당 지역의 개발 계획이나 시세 상승 여부에 따라 투자 가치가 달라질 수 있습니다.

* 소형 오피스텔로서 1인 가구를 대상으로 한 임대 수익을 기대할 수 있으나, 현재 임차인과의 관계, 명도 가능성 등을 면밀히 검토해야 합니다.

8. 예상 입찰가

8.1. 시세 분석 기반

주변 유사 면적(약 20~30㎡) 오피스텔의 시세는 120,000,000원에서 150,000,000원 사이로 형성되어 있는 것으로 파악됩니다. 본건의 감정가 134,000,000원은 이러한 시세 범위 내에서 적정한 수준으로 평가된 것으로 보입니다.

8.2. 권리관계 고려한 입찰가 제안

본건의 핵심은 대항력 있는 임차인의 보증금 130,000,000원 인수 가능성입니다. 이는 매수인이 인수해야 하는 부담으로 작용하므로, 입찰가는 이러한 위험을 충분히 반영하여 보수적으로 산정해야 합니다. 감정가 134,000,000원 대비 보수적인 낙찰가율 65% ~ 75%를 적용하면, 예상 입찰가는 약 87,100,000원 ~ 100,500,000원 범위로 제안할 수 있습니다.

종합적인 고려 시, 본건의 예상 입찰가는 약 95,000,000원으로 제안합니다. 이는 감정가 대비 약 70.9% 수준이며, 임차인 보증금 인수 부담을 감안한 보수적인 금액입니다. 단, 실제 총 투자 비용은 낙찰가 외에 임차인의 배당 후 인수하게 될 보증금 잔액이 추가될 수 있음을 반드시 유념해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.