나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경14180 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 379-36 남성아트빌 제101동 제3층 제302호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대안 · 평가일 2026.01.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 "서울신월초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통의 이용편의성은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상6층 건 내 제3층 제302호로서, 외벽 : 치장 석재 마감 등 창호 : 샤시 창호

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대)주택로서 후첨 '내부구조도' 참고 바람.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 난방설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

4필지 일단의 인접 토지 대비 평지인 가장형 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 외곽공도와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하) , 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서양천교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 김의진의 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경14180 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 379-36 남성아트빌 제101동 제3층 제302호

용도: 도시형생활주택

감정가: 285,000,000원

토지면적: 19.56㎡ (약 5.92평)

토지지분: 19.56㎡ (약 5.92평)

건물면적: 33.49㎡ (약 10.14평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

건축연도: 2016년 (남성아트빌)

1.1. 입지조건

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, 주변에 서울신월초등학교가 남서측 인근에 있습니다.

주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주거 환경은 보통 수준입니다.

1.1. 1. 교통 및 접근성

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.1. 2. 토지 이용 및 주변 환경

본건 토지는 4필지로 구성된 일단의 평지이며, 가장형 토지로서 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용 중입니다.

북서측으로는 외곽 공도와 접하고 있습니다.

1.1. 3. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등, 아파트) 등으로 지정되어 있어 관련 법규 확인이 필요합니다.

1.2. 권리분석

본건은 채권자 주택도시보증공사의 신청으로 진행되는 부동산강제경매 사건입니다.

등기부등본상 확인된 주요 권리 관계는 다음과 같습니다.

* 말소기준권리: 국민건강보험공단 압류 (2022.01.21)

* 소유권 외 권리:

* 주택임차권 (김의진, 2023.09.06 접수, 250,000,000원): 매각으로 소멸될 예정이나, 매수인에게 특정 조건(배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권 포기 및 임차권등기 말소)으로 인수될 수 있는 조건이 붙어 있습니다.

* 주택도시보증공사 가압류 (2024.04.16 접수, 20,000,000원): 말소 예정

* 주택도시보증공사 강제경매 (2025.12.30 접수, 250,000,000원): 말소 예정

* 임차인 현황:

* 김의진 (전입 2021-08-17, 확정 2021-06-01, 보증금 250,000,000원, 차임 0원, 대항력 없음)

* 주의사항: 임차인 김의진의 주택임차권승계인인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됩니다. 이 조건에 동의하는 경우, 해당 임차보증금은 매수인의 인수 부담이 되지 않습니다.

* 김하영 (전입 2024-11-25, 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음)

* 해당 임차인은 보증금 및 차임이 미상으로 기재되어 있으나, 전입일자 외 별도 확정일자, 배당신고일자 등의 정보가 없어 대항력은 없는 것으로 판단됩니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 인수되는 보증금 합계: 0원 (상기 HUG 인수조건 변경 및 조건부 매각으로 인한 임차보증금 반환 청구권 포기 조건이 이행될 경우)

* 등기부총채권액: 270,000,000원

1.3. 상권분석

본건은 주거 지역 내 위치하며, 주변에 다세대 및 단독주택, 근린생활시설이 혼재된 일반적인 주거지 상권입니다. 인근에 초등학교가 있어 배후 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

1.3. 1. 주변 시설

* 지도 검색 결과, 물건지 주변 반경 1km 내에 대규모 혐오시설(폐기물 처리 시설, 대형 하수 처리 시설 등)은 파악되지 않았습니다. 다만, 일반적인 도시 지역 내에서 발생할 수 있는 생활 소음이나 시설들은 존재할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 쇼핑 및 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설: 서울신월초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 주거형태: 도시형생활주택(단지형다세대)으로, 소형 주거 공간으로서의 가치가 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경 및 조건부 매각: 임차인 김의진의 주택임차권승계인인 주택도시보증공사와 관련하여, 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권 포기 및 임차권 등기 말소 조건을 이행해야 하는 특수성이 있습니다. 이 조건이 이행되지 않을 경우, 매수인이 추가적인 보증금 반환 책임을 부담하게 될 가능성이 있습니다.

* 토지이용계획상 제한: 공항 관련 보호구역, 수평표면구역 등 다수의 제한사항이 존재하여 향후 재건축이나 용도 변경 등에 제약이 있을 수 있습니다.

* 임차인 김하영 관련 불확실성: 보증금 및 차임이 미상인 임차인이 존재하므로, 해당 임차인의 권리 관계를 추가적으로 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 도시형생활주택으로, 감정가 2억 8,500만원에 경매로 나왔습니다. 주택의 신축 연도는 2016년으로 비교적 신축에 속하며, 일반적인 주거 환경 및 교통 편의성은 보통 수준입니다.

권리 분석 상, 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 대부분 말소될 예정이나, HUG 인수조건 변경과 관련된 특수 물건으로, 임차인 보증금 관련 조건부 매각이 진행된다는 점이 가장 큰 특징입니다. 이 조건이 매수인의 부담으로 작용하지 않도록 신중한 검토가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 비교적 신축(2016년 준공)인 도시형생활주택으로, 주거 가치가 있습니다.

* HUG 인수조건 변경 관련 특수 사항을 매수인이 수용할 경우, 2.5억원의 임차보증금 관련 부담이 해소되어 실질적인 매수 부담이 낮아질 수 있습니다.

* 최근 주변 유사 면적의 다세대 주택 거래 사례(19.98㎡, 2019년식, 21,600만원)와 비교 시, 본건의 감정가가 시장 가치보다 낮게 책정되었을 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 285,000,000원입니다.

최근 매매 사례를 분석해 보면, 2019년에 건축된 19.98㎡(약 6.05평) 면적의 '더원' 다세대 주택이 2026년 7월 21일에 21,600,000원(약 108만원/㎡)에 거래되었습니다. 본건의 전용면적은 19.98㎡(약 6.05평)로 유사하며, 건축 연도도 비교적 신축이므로 이를 참고하면 시장 가치는 감정가와 비슷하거나 그 이상으로 평가될 수 있습니다.

다만, HUG 인수조건 변경 및 조건부 매각 조건의 이행 여부와 매수인의 수용 의사에 따라 최종 인수 부담이 달라질 수 있습니다. 임차인 김의진의 주택임차권승계인 주택도시보증공사 관련 조건(배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권 포기 및 임차권등기 말소)이 매수인의 부담으로 작용하지 않는다고 가정할 때, 인수 보증금은 0원으로 판단됩니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 감정가 수준인 285,000,000원 에서 시작하여, 시장 상황 및 경쟁 입찰자의 판단에 따라 300,000,000원 까지도 고려해 볼 수 있을 것으로 판단됩니다.

다만, 낙찰 후 HUG 인수조건 변경 관련 사항을 매수인이 명확히 수용하고 이행할 수 있는지에 대한 최종 확인이 반드시 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.