나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경14160 [1] 서울특별시 영등포구 영등포동7가 94-183 메이슨리치 제9층 제902호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 더밸류 · 평가일 2026.01.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 영등포동7가 소재‘한림대학교 한강성심병원’북서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 다세대주택, 다가구주택, 아파트, 근린생활시설, 병원 등이 혼재되어 있는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 5호선"영등포시장역"이 소재하고 있어 대중교통 이용여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건물 내 제9층 제902호로서, (사용승인일: 2020.05.21.) 외벽: 석재붙임 마감 등 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용 중임.

설비내역

기본적인 전기설비, 위생 및 급배수설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 난방설비, 기계식 주차장 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접 필지 대비 등고평탄한 정방형의 토지이며, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항:서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) ), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15 )(지정기간:2025.10.20.∼2026.12.31.허가대상 용도:아파트(건축법 시행령 별표1)).

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경14160 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 영등포구 영등포동7가 94-183 메이슨리치 제9층 제902호

용도: 오피스텔

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 342,000,000원

토지면적: 8.51㎡ (약 2.57평)

건물면적: 29.97㎡ (약 9.07평)

1.3. 건물 정보

건물명: 메이슨리치

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건물 내 제9층 제902호

사용승인일: 2020년 05월 21일

총 세대수: 40세대 (집합건물 등기부 요약 및 건축물표제부 정보 기준)

주차: 기계식 주차장 등 구비

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 영등포구 영등포동7가에 위치하며, '한림대학교 한강성심병원' 북서측 인근 지역에 소재합니다. 주변은 오피스텔, 다세대주택, 다가구주택, 아파트, 근린생활시설, 병원 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 이루어져 있습니다.

2.2. 교통 여건

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 지하철 5호선 "영등포시장역"이 인근에 위치하여 서울 도심 및 주요 지역으로의 이동이 수월합니다. 본건은 북동측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획

본건 토지는 도시지역, 준주거지역에 속해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당하며, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 관련 규정 확인이 필요합니다. (외국인 등 대상, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31.).

3. 권리분석

3.1. 권리 관계

말소기준권리: 2023년 06월 08일 접수된 주식회사베리타스자산대부의 가압류 (채권액: 6,937,545원)입니다.

매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.2. 임차인 분석

임차인: 주택도시보증공사 (이상길)

보증금: 339,000,000원

차임: 0원

전입(사업)일자: 2021년 09월 08일

확정일자: 2021년 07월 29일

배당신고일자: 2023년 09월 26일

대항력: 없음

3.3. 매각 조건

본건은 HUG 인수조건 변경 사항이 있습니다. 임차인 및 주택임차권승계인인 주택도시보증공사는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됩니다. 따라서, 매수인에게 임대차보증금 반환 의무가 승계되지 않습니다. (집합건물 등기부 요약상 을1 주택임차권은 말소 예정으로 기재되어 있습니다.)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 영등포동7가는 영등포시장역을 중심으로 상업 및 업무시설이 발달한 지역입니다. 한림대학교 한강성심병원 등 의료시설과 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 배후 수요가 풍부합니다.

4.2. 임대/매매 시세 동향

메이슨리치 오피스텔은 2020년에 준공되어 비교적 신축 건물에 해당합니다. 유사 물건의 과거 전세 거래 사례는 2021년 8월경 339,000,000원 수준이었으며, 이는 현재 감정가 및 HUG 보증금액과 유사합니다. 최근 유사 건물의 경매 사례에서 감정가는 335,000,000원 수준으로 파악되었습니다. 현재 주변 오피스텔 매물들의 시세는 면적 및 층수에 따라 다양하게 형성되어 있으나, 본건의 공급면적(약 13-14평) 기준으로는 3억 초중반대의 시세를 형성할 것으로 추정됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 영등포시장, 롯데마트 맥스 영등포점 등 대형마트와 다양한 상업 시설이 있어 생활 편의성이 높습니다. 또한, 다수의 은행 및 병원, 식당 등이 밀집해 있습니다.

5.2. 교육/의료시설

인근에 한림대학교 한강성심병원이 위치하여 의료 접근성이 우수합니다. 또한, 서울영동초등학교, 선유중학교, 관악고등학교 등 교육 시설도 비교적 가까운 거리에 위치하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

주택도시보증공사의 임차권 관련 조건(보증금 반환 청구권 포기 및 임차권등기 말소)이 매각 조건으로 명시되어 있어, 매수인에게 인수되는 임대차보증금은 없습니다. 그러나 해당 조건이 실제 이행되는지 최종 확인이 필요합니다.

6.2. 법규/규제 관련 리스크

본건 토지는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 해당 허가 대상자가 매수 시에는 사전에 허가를 받아야 합니다. 또한, 과밀억제권역, 대공방어협조구역 등 관련 법규를 준수해야 합니다.

6.3. 기타 리스크

임대관계 미상으로 현재 실제 공실 여부 및 정확한 임대 수익률 파악이 어려운 점은 투자 시 고려해야 할 사항입니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 평가

본건은 서울 영등포구의 역세권 오피스텔로, 비교적 신축 건물이며 생활 편의 및 교통 환경이 우수한 입지를 갖추고 있습니다. HUG 관련 인수 조건이 명확하여 임차인 관련 부담이 없다는 점은 큰 장점입니다.

7.2. 시장 전망

영등포 일대는 지속적인 개발과 교통망 확충으로 인해 향후 가치 상승이 기대되는 지역입니다. 오피스텔의 경우 꾸준한 임대 수요를 바탕으로 안정적인 투자가 가능할 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 매력 요인

* 지하철 5호선 영등포시장역 인근의 우수한 역세권 입지.

* 2020년 준공된 비교적 신축 오피스텔로 관리 상태 양호 기대.

* HUG 보증금 관련 인수 부담이 없어 명확한 권리 관계.

* 주변 상업 및 의료 시설 이용이 편리한 주거 환경.

8.2. 장기적 관점

장기적으로 영등포 지역의 도시 개발 및 교통 인프라 확충 수혜가 예상되며, 안정적인 임대 수익 확보와 함께 시세 차익을 기대할 수 있는 물건입니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

본건의 감정가는 342,000,000원입니다. 유사 물건의 경매 감정가(335,000,000원) 및 과거 전세 시세(339,000,000원)를 고려할 때, 현재 시장 가치가 감정가 수준으로 형성되어 있음을 시사합니다. 매각 조건상 임차인 보증금 인수 부담이 없어, 감정가격을 기준으로 낙찰 가능성을 판단할 수 있습니다.

9.2. 제안 입찰가

감정가 342,000,000원을 기준으로, 현 시세 및 경매 시장 상황을 고려하여 340,000,000원 ~ 355,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 실제 입찰 시에는 경쟁 물건, 입찰 참여자 수, 현장 조사 결과 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.