나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경14188 [1] 서울특별시 양천구 신월동 221-35 미소빌3 제5층 제502호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 화정 · 평가일 2026.01.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 "양서중학교" 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로서 주위 환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하고 있어 대중교통 이용 여건은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물내 제5층 제502호로서, (사용승인일: 2015.03.18) 외벽: 석재붙임 마감 등 내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등 창호: 하이샷시창호 등입니다.

이용상태

본건은 도시형생활주택(단지형다세대택)으로 이용 중에 있습니다(후첨 '내부구조도" 참조).

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비 및 도시가스시설 등이 설치되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접대지와 등고평탄한 사다리형 토지로서 도시형생활주택(단지형다세대주택) 건부지로 이용 중에 있습니다.

인접 도로상태등

본건 동남측으로 노폭 약 20m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제3종 구역(2017-06-30)(다지구)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 수평표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 대공방어협조구역 (위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(아파트 / 지정기간: 2025.10.20. ~ 2026.12.31.).

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경14188 (1)

소재지: 서울특별시 양천구 신월동 221-35 미소빌3 제5층 제502호 (도로명 주소: 서울특별시 양천구 곰달래로6길 14-1)

용도: 도시형생활주택 (단지형다세대주택)

감정가: 249,000,000원

토지면적: 18.74㎡ (약 5.67평)

건물면적: 27.95㎡ (약 8.45평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (주OOOOOOO)

특이사항: HUG 인수조건 변경

3. 1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 "양서중학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 주위 환경은 보통입니다.

차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 대중교통 이용 여건은 보통입니다.

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 제5층 제502호이며, 2015년 3월 18일에 사용승인을 받았습니다.

토지는 인접대지와 등고평탄한 사다리형 토지로서 도시형생활주택(단지형다세대주택) 건부지로 이용 중입니다.

본건 동남측으로 노폭 약 20m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)에 해당하며, 도로, 가축사육제한구역, 제3종 구역(공항소음), 수평표면구역, 진입표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등, 2025.8.26.~2026.8.25. / 아파트, 2025.10.20. ~ 2026.12.31.) 등의 제한사항이 있습니다.

4. 1.2. 권리분석

본건은 서울남부지방법원에서 진행하는 부동산강제경매 사건입니다.

말소기준권리는 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 등기(2025.12.30. 접수)이며, 권리금액은 198,000,000원입니다.

본건에는 주택임차권(임상철)이 존재하며, 보증금 198,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021-10-19, 확정일자 2021-09-13입니다.

해당 임차인은 대항력이 없습니다.

집합건물 등기부등본상 소유권보존, 소유권이전, 공유자전원지분전부이전(매매) 등기 등이 확인됩니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

중요 주의사항: 임차인 및 주택임차권승계인인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 매수인이 임차인의 보증금 반환 채무를 인수하지 않음을 의미합니다.

5. 1.3. 상권분석

본건 소재지는 양서중학교 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 밀집 지역의 특징을 보입니다.

제공된 최근 매매 정보 분석 결과:

* 신월동 460-5 (대경4차, 연립, 1981년 준공, 55.27㎡) 2026년 5월 21,000만원에 거래됨.

* 신월동 523-26 (효성쉐르빌, 다세대, 2017년 준공, 52.41㎡) 2026년 5월 30,200만원에 거래됨.

* 신월동 9-3 (수명산시그니처, 다세대, 2019년 준공, 55.56㎡) 2026년 5월 32,900만원에 거래됨.

주변 시세는 유사 규모 및 연식의 다세대주택의 경우 약 30,000만원대 초반에서 중반으로 형성되어 있음을 알 수 있습니다.

본건 건물(미소빌3)의 전용면적은 27.95㎡ (약 8.45평)으로, 제공된 비교 사례(50-55㎡)보다 작습니다.

비교 사례의 면적당 단가를 적용하면, 약 570만원/㎡ ~ 590만원/㎡ 수준입니다. 본건의 전용면적 27.95㎡에 이를 적용할 경우, 약 1억 6천만원 ~ 1억 7천만원대의 시세가 추정됩니다.

감정가 2억 4,900만원 대비 시세는 낮게 형성되어 있습니다.

6. 1.4. 생활정보

교육시설: 본건 남동측 인근에 양서중학교가 위치하고 있어 교육 환경이 양호합니다.

교통: 차량의 접근성이 용이하며, 인근 버스정류장 이용이 가능하여 대중교통 이용도 편리합니다.

주거환경: 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 주거 지역입니다.

건물 현황: 2015년 3월 18일 사용승인된 철근콘크리트 구조의 도시형생활주택으로, 위생, 급배수, 승강기, 도시가스 설비가 갖추어져 있습니다.

7. 1.5. 잠재적 리스크

HUG 인수조건: 임차인 및 주택임차권승계인인 주택도시보증공사가 매수인이 부담해야 할 잔여 보증금 반환 채무를 포기하고 임차권 등기를 말소하는 조건으로 매각됩니다. 이 조건이 정상적으로 이행되는지 최종 확인이 필요합니다. (다만, HUG가 채권자이므로 채권 회수를 통한 해결 가능성이 높습니다.)

토지이용 제한: 공항소음 관련 구역, 군사시설 보호구역, 토지거래계약 허가구역 등 다수의 법적 제한 사항이 존재하여 향후 재건축 등 개발 시 제약이 있을 수 있습니다.

부동산 시장 변동: 일반적인 부동산 시장의 가격 변동 위험이 존재합니다.

8. 1.6. 종합 의견

본건은 서울 양천구에 위치한 도시형생활주택으로, 비교적 신축 건물(2015년 준공)이며 주거 및 교통 환경이 양호합니다.

주택도시보증공사(HUG)가 채권자이자 임차인으로 경매를 신청한 경우로, 매각조건상 임차인 관련 보증금 인수 부담은 없는 것으로 보입니다.

다만, 감정가 대비 주변 시세가 낮게 형성되어 있는 점, 그리고 토지이용 제한 사항 등을 신중하게 검토해야 합니다.

HUG의 인수조건 이행 여부를 확실히 확인하는 것이 중요합니다.

9. 1.7. 투자 포인트

신축 건물로서 즉각적인 리모델링 필요성이 낮습니다.

양천구라는 지역적 이점을 바탕으로 안정적인 임대수익 또는 시세차익이 기대될 수 있습니다.

주택도시보증공사(HUG) 관련 사항이 조건부로 명확히 처리될 경우, 매수인의 보증금 인수 부담이 없습니다.

10. 1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 사례 (2026년 5월 기준)를 분석한 결과, 본건과 유사한 규모 및 신축 연식의 다세대주택 시세는 약 570만원/㎡ ~ 590만원/㎡로 추정됩니다.

본건의 전용면적(27.95㎡)에 이를 적용하면, 시장 예상가는 약 1억 6,300만원 ~ 1억 7,000만원 범위로 산출됩니다.

감정가 2억 4,900만원과 비교했을 때, 시장 시세는 감정가보다 현저히 낮은 수준입니다.

채권자인 주택도시보증공사의 채권액은 1억 9,800만원입니다.

인수해야 할 임차인 보증금은 없으므로(인수 보증금 합계: 0원), 입찰가는 시장 시세와 감정가, 채권액을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

보수적인 관점에서 시장 시세를 반영한 적정 입찰가는 약 1억 6,500만원 ~ 1억 8,000만원 범위로 예상됩니다. (이는 시장 상황 및 경쟁 입찰자 수에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.