나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경14146 [1] 서울특별시 영등포구 영등포동7가 29-42 여의도써밋 제4층 제401호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 윤 · 평가일 2026.01.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 영등포동7가 소재 "한림대학교 한강성심병원" 북서측 인근에 위 치하며, 인근은 아파트단지 및 다세대주택 등의 공동주택과 업무시설, 각종 근린생활시설 등 이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 본건 근거리에 지하철 5호선 "영등포시장역"이 소재하고 인근 도로변에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통이용 편의는 비교적 양호한 편입니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 12층 건물 내 제4층 제401호로서, - 사용승인일: 2021년 10월 1일 - 외벽: 석재붙임마감 등 - 창호: 새시창호 마감 등입니다.

이용상태

본건은 오피스텔로 이용 중입니다.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비, 주차설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 소재 토지는 인접필지 대비 등고평탄한 장방형의 토지로서, 오피스텔 및 다세대주택의 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 단지 남서측 및 북서측으로 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 소재 토지는 도시지역, 준주거지역, 가축사육제한구역(예외: 애완 및 방범용 가축)<가 축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부 관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계 획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자 : 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립 , 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025. 10.20 ~ 2026.12.31. 허가대상 용도 : 아파트(건축법 시행령 별표1)) 등입니다.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상입니다.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경14146 (1)

소재지: 서울특별시 영등포구 영등포동7가 29-42 여의도써밋 제4층 제401호

용도: 오피스텔

감정가: 272,000,000원

토지면적: 5.94㎡ (약 1.8평)

건물면적: 20.77㎡ (약 6.3평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

총 등기부채권액: 277,000,000원

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 영등포구 영등포동7가 소재 "한림대학교 한강성심병원" 북서측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 인근 지역은 아파트단지, 다세대주택 등 공동주택과 업무시설, 각종 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.

* 교통: 차량 접근이 가능하며, 본건 근거리에 지하철 5호선 "영등포시장역"이 소재하고 인근 도로변에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2025년 12월 29일자 서울남부지방법원의 강제경매개시결정(채권자: 주택도시보증공사, 사건번호 2025타경14146)입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. (다만, '지상권개요'에 대한 정보는 별도 확인이 필요합니다.)

* 말소되는 권리: 등기부등본상 말소기준권리보다 선순위 권리인 신탁등기 말소(2022.01.21) 및 공유자 전원 지분 이전(2022.01.28) 등은 매각으로 인해 말소될 예정입니다. 또한, 을구 1번의 주택임차권(채권자: 박상희, 권리금액: 277,000,000원) 또한 말소 예정으로, 대항력이 없습니다.

* 임차인 현황:

* 주택도시보증공사(박상희)

* 보증금: 277,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022년 1월 28일

* 확정일자: 2022년 1월 28일

* 배당신고일자: 2024년 3월 6일

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경 및 임차권승계인의 대항력 포기 조건으로 매각이 진행됩니다. 따라서 해당 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않습니다.

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 서울 영등포구 영등포동7가에 위치하여 주거, 업무, 상업 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다.

* 병원 근접성: 한림대학교 한강성심병원이 인근에 위치하여 의료 시설 이용이 용이합니다.

* 교통 및 접근성: 지하철 5호선 영등포시장역 이용이 편리하며, 대중교통 노선이 다양하여 직장인들의 출퇴근 및 외부와의 접근성이 양호합니다.

* 잠재력: 교통 요충지에 위치하고 주변 편의시설 및 업무시설이 잘 갖추어져 있어 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 5호선 영등포시장역을 도보로 이용할 수 있으며, 다수의 시내버스 노선이 운행되는 등 교통이 편리합니다.

* 편의시설: 인근에 한강성심병원, 각종 상업시설, 근린생활시설 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 주거환경: 오피스텔과 주거용 건물이 혼재되어 있어 비교적 쾌적하고 편리한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 임차권 소멸 조건: 주택도시보증공사(HUG)와 관련된 임차권이 매각을 통해 소멸되는 조건으로 진행됩니다. 낙찰자는 임차인의 보증금을 인수하지 않으나, 매각 조건 및 관련 절차를 명확히 이해해야 합니다.

* 토지거래허가구역: 본건 토지는 지정기간(2025.10.20 ~ 2026.12.31) 동안 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다. 허가 대상 용도에 대한 확인이 필요하며, 오피스텔 용도로는 일반적으로 해당되지 않을 수 있으나, 정확한 법규 확인이 요구됩니다.

* 건물 관리: 2021년 10월에 사용 승인된 비교적 신축 건물이나, 향후 건물 유지보수 및 관리비 발생 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 영등포구의 중심지에 위치한 신축 오피스텔로, 우수한 입지 조건과 편리한 교통망을 갖추고 있습니다. 권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없으며, 주택도시보증공사(HUG)의 임차권 또한 말소되는 조건으로 매각되어 투자 리스크가 낮다고 판단됩니다. 최근 실거래가와 감정가를 종합적으로 고려했을 때, 투자 가치가 있는 물건으로 평가됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 준공 연도 2021년의 신축 오피스텔입니다.

* 지하철 5호선 영등포시장역 역세권에 위치합니다.

* 주변에 병원, 상업시설, 업무시설 등 생활 편의시설이 풍부합니다.

* HUG 보증금 관련 인수 부담이 없어 권리 관계가 명확합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본 건의 감정가는 272,000,000원입니다.

* 제공된 최근 실거래 정보에 따르면, 유사 면적의 오피스텔이 2024년 1월 227,000,000원에 거래되었습니다.

* 현재 시장 상황 및 감정가격을 고려할 때, 본 건의 예상 입찰가는 250,000,000원에서 270,000,000원 사이로 예상해 볼 수 있습니다.

* 투자자는 현장 조사를 통해 건물의 상태를 직접 확인하고, 최종 입찰가를 결정하는 것이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.