나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경14177 [1] 서울특별시 구로구 구로동 180-3 도무스캠프 제5층 제504호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도움 · 평가일 2026.01.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 "서울영서초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 업무시설, 공장 및 공동주택 등이 소재하고 있음.

교통상황

인근에 "구로디지털단지역(지하철 2호선)" 및 버스정류장 등이 소재하여 대중교통 이용은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하1층/지상9층 중 제5층 제504호로서, (사용승인일: 2021-3-4) 외벽: 돌붙임 및 모르타르위페인팅 마감 등 창호: 알루미늄 및 PVC새시

이용상태

오피스텔(방, 거실겸주방, 욕실)로 이용 중임.

설비내역

전기설비, 승강기설비, 개별난방설비(도시가스), 위생 및 급배수설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

일단의 부정형 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남측으로 세로(가)의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준공업지역, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상임.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경14177 (1)

* 소재지: 서울특별시 구로구 구로동 180-3 도무스캠프 제5층 제504호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 270,000,000원

* 토지면적: 12.47㎡ (약 3.77평)

* 토지지분: 12.471㎡ (약 3.77평)

* 건물면적: 28.95㎡ (약 8.76평)

* 건물지분: 28.95㎡ (약 8.76평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

* 건물명: 도무스캠프

* 사용승인일: 2021년 3월 4일

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경:

본건은 서울특별시 구로구 구로동에 위치하며, "서울영서초등학교" 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 근린생활시설, 업무시설, 공장, 그리고 공동주택 등이 혼재되어 있어 다양한 용도의 건물이 밀집한 지역입니다.

* 교통상황:

단지 인근에 지하철 2호선 "구로디지털단지역"과 다수의 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 용이한 편입니다. 이는 출퇴근이 잦은 직장인이나 학생들에게 편리한 조건입니다.

* 도로상태:

물건지 남측으로 차량 통행이 가능한 포장도로와 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리:

본건의 말소기준권리는 2024년 1월 30일 접수된 토스뱅크의 가압류(갑3)이며, 채권액은 17,008,657원입니다. 본 경매 사건(을8, 주택도시보증공사 강제경매, 285,000,000원) 또한 말소기준권리보다 후순위로, 낙찰 후 말소될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (박 )

* 보증금: 285,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 8월 12일

* 확정일자: 2021년 6월 16일

* 대항력: 없음

* 비고: 등기부등본 상 주택임차권(을4)으로 등재되어 있으나, 말소 예정이며 특별매각조건에 따라 매수인에게 인수되는 보증금은 없습니다.

* 임차인: 이

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025년 3월 20일

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: (정보 없음)

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 보증금 및 차임 등 상세 정보가 미상이나, 대항력은 없는 것으로 확인되었습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요하지만, 본건의 경우 인수 보증금 총액이 0원으로 산정되어 있어 매수인에게 재정적 부담으로 작용할 가능성은 낮습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원. 모든 임차인의 대항력이 없으며, 특별 매각조건에 따라 매수인에게 인수되는 임차보증금은 없습니다.

4. 상권분석

* 주변 상업시설:

본건이 위치한 구로동 일대는 구로디지털단지를 중심으로 다양한 업무시설, 근린생활시설, 소규모 공장 등이 밀집해 있습니다. 이는 풍부한 직주근접 수요층을 확보하고 있음을 시사합니다. 오피스텔 용도 특성상 1~2인 가구 및 인근 직장인들의 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

* 편의시설:

주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 구체적인 대형마트, 백화점 등은 인근 지하철역 상권을 통해 이용 가능할 것으로 보입니다.

* 교육시설:

"서울영서초등학교"가 남동측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능한 거리에 있습니다. 다만, 본건은 교육환경보호구역으로 지정되어 있어 관련 법규 확인이 필요합니다.

* 대중교통:

지하철 2호선 구로디지털단지역이 인근에 있어 서울 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역 지정:

본건 토지는 도시지역, 준공업지역에 해당하며, 토지이용계획상 ‘토지거래계약에 관한 허가구역’으로 지정되어 있습니다. 지정기간은 2025년 10월 20일부터 2026년 12월 31일까지이며, 대상은 아파트입니다. 또한, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인 등 대상, 용도는 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대인 경우도 해당됩니다. 본건 건물의 공부상 용도가 ‘도시형생활주택(단지형다세대주택)/업무시설(오피스텔)’로 기재되어 있어, 경매 진행 시점 및 잔금 납부 시점이 허가구역 지정 기간 내에 해당할 경우, 잔금 납부를 위해서는 관련 허가를 취득해야 할 수 있습니다. 이는 매수 시 반드시 확인 및 준비가 필요한 사항입니다.

* 건축물 관련 규제:

본건은 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있어 향후 건축행위에 대한 제약이 있을 수 있습니다.

* 임차인 정보 불확실성:

이철희 임차인의 경우, 전입일자 외 보증금, 차임, 확정일자 등 정보가 미상이나 대항력은 없는 것으로 파악되었습니다. 이는 낙찰 후 추가적인 분쟁 가능성은 낮으나, 정확한 현황 파악을 위해 현장 조사 시 임장 활동이 권장됩니다.

7. 종합 의견

본건은 2021년 3월에 사용 승인된 비교적 신축급 오피스텔로, 구로디지털단지역 역세권이라는 우수한 입지를 자랑합니다. 권리분석상 인수해야 할 임차보증금이 없어 명도 부담이 적다는 장점이 있습니다. 주변의 풍부한 업무시설 배후 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익 창출이 기대됩니다. 다만, 토지거래허가구역 지정 여부에 대한 면밀한 검토와 확인이 필수적이며, 이에 따른 절차 진행 가능성을 신중히 판단해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 최신축 건물: 2021년 준공으로 건물 상태 양호.

* 역세권 입지: 구로디지털단지역 인접으로 출퇴근 편리.

* 명도 부담 없음: 인수할 임차 보증금 없어 비교적 깔끔한 거래 가능.

* 풍부한 임대 수요: 구로디지털단지 직주근접 수요 기대.

* 합리적인 감정가: 시장 대비 적정 수준의 감정가 책정.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 270,000,000원입니다. 주변 유사 오피스텔의 최근 실거래가 및 시세를 종합적으로 분석한 결과, 30㎡ 내외의 오피스텔은 약 260,000,000원에서 280,000,000원 사이에서 거래되고 있는 것으로 파악됩니다.

인수되는 보증금이 0원임을 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이하에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 이에 따라 본건의 예상 입찰가는 265,000,000원에서 275,000,000원 사이로 제시하며, 최종 입찰가는 본인의 투자 성향 및 시장 상황, 그리고 토지거래허가구역 관련 규제 확인 결과에 따라 조정하는 것이 좋습니다.

* 현 시세 분석:

최근 구로디지털단지 인근 오피스텔 시장은 직주근접 수요를 바탕으로 안정적인 시세를 유지하고 있습니다. 본건은 신축급에 속하며 역세권이라는 장점을 갖추고 있어, 시장 가격 대비 경쟁력 있는 가격으로 매수 시 임대 수익률을 기대해 볼 수 있습니다.

* 혐오시설 유무:

주변 지역에 대한 검색 결과, 본건 소재지 인근에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 구로디지털단지 자체는 IT 및 업무 시설 중심의 산업단지로, 주거 및 업무 환경은 대체로 양호한 편입니다.

* 예상 입찰가 산정 근거:

감정가 270,000,000원을 기준으로, 유사 면적 및 입지의 오피스텔 시세 범위(260,000,000원 ~ 280,000,000원)를 고려하였습니다. 인수 보증금이 없어 가격 경쟁력을 확보할 수 있으며, 낙찰 후 명도 및 잔금 납부 관련 제반 사항을 고려하여 보수적으로 입찰가를 산정하였습니다.

* 추천 입찰가: 265,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.