나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경104676 [1] 서울특별시 종로구 부암동 44-9 부암포레스트에이 지1층103호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우주 · 평가일 2026.01.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 종로구 부암동 44-9번지 소재 "환기미술관" 동측 인근에 소재하는 다세대주택으로서 주위는 단독주택, 다세대주택 등이 혼재하는 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 대중교통수단인 버스정류장이 인접하나, 대중교통접근성은 다소 열세함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 3층 다세대주택으로서 외벽 : 석재 타일 붙임 내벽 : 타일 및 페인트 마감 창호 : 샷시창호임

이용상태

주거용으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 도시가스 개별난방설비 등

토지의 형상 및 이용상태

부정형 완경사지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측과 남측으로 노폭 약 4m의 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제1종일반주거지역 , 자연경관지구 , 지구단위계획구역(부암동 지구단위계획구역), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:54-236m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(후방지역:500m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비구역(2017-07-20)(부암동 성곽마을(창의문 백악, 인왕마을) 주거환경관리사업)<도시 및 주거환경정비법>, 역사문화환경보존지역(서울 한양도성)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(서울백악산일원)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(역사도심),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

임차인 및 임차보증금반환채권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경104676 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 종로구 부암동 44-9, 부암포레스트에이 지1층103호

용도: 다세대주택

건물 구조: 철근콘크리트구조 경사지붕 3층 다세대주택 (사용승인일: 2020-05-19)

건물 전유부: 지하 1층 103호

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 419,000,000원

토지 면적: 48.60㎡ (약 14.7평)

건물 면적: 45.92㎡ (약 13.9평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 종로구 부암동 44-9번지 소재 "환기미술관" 동측 인근에 위치합니다.

주위는 단독주택, 다세대주택 등이 혼재하는 주거지대입니다.

토지는 부정형 완경사지로서 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근은 가능하나, 대중교통 접근성은 다소 열세한 편입니다.

본건 북측과 남측으로 노폭 약 4m의 도로에 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

도시지역, 제1종일반주거지역, 자연경관지구, 지구단위계획구역

가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 제한보호구역

정비구역 (부암동 성곽마을 주거환경관리사업)

역사문화환경보존지역 (서울 한양도성, 서울백악산일원)

과밀억제권역, 중점경관관리구역

토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등, 단독/다가구/아파트/연립/다세대, 2025.8.26~2026.8.25)

토지거래계약에 관한 허가구역 (아파트, 2025.10.20~2026.12.31)

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

최초 소유권 보존: 박민수 (2020-06-03)

소유권 이전 (매매): 최근호 (2021-01-29)

말소기준권리: 롯데카드 가압류 (2022-02-25)

등기부채권 총액: 483,726,848원

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

임차인: 주택도시보증공사(성 )

보증금: 290,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-02-02

확정일자: 2021-01-29

배당신고일자: 2023-03-08

대항력: 없음

비고: 해당 임차권은 등기부상 을구에 기재되어 있으나, 매각으로 말소될 예정이며, 매수인에 대한 대항력은 포기된 것으로 확인됩니다. (주택임차권 등기권리자: 성 , 권리금액: 290,000,000원, 말소 예정)

인수 보증금 합계: 0원 (특별 매각 조건에 따라 임차인의 보증금 반환 채권에 대한 대항력이 포기되었습니다.)

3.3. 말소기준권리 및 소멸/인수 권리

말소기준권리: 롯데카드 가압류 (2022-02-25)

본 건 경매 절차를 통해 신청된 모든 가압류, 압류 및 주택임차권 등기(을4)는 말소기준권리보다 후순위이거나 특별매각조건에 따라 매각으로 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (해당 사항 없음)

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석 (매매)

감정가: 419,000,000원

비교 매물 1: 서울 종로구 부암동 148-31, 28.22㎡ 다세대, 2026년 6월 3일 매매가 200,000,000원

비교 매물 2: 서울 종로구 부암동 208-14, 105.75㎡ 연립, 2026년 7월 16일 매매가 520,000,000원

비교 매물 3: 서울 종로구 부암동 182-27, 73.08㎡ 다세대, 2026년 7월 6일 매매가 535,000,000원

분석: 제공된 매매 정보 중 본건과 유사한 다세대 주택 중 28.22㎡ 면적이 2억 원에 거래된 사례가 있습니다. 본 건은 45.92㎡ 면적으로 감정가는 4.19억 원입니다. 비교적 유사한 면적의 최근 거래가와 비교했을 때 감정가가 높은 편은 아니나, 동일 단지 또는 바로 인접한 건물이 아니므로 실제 가치는 추가적인 현장 조사가 필요합니다. 특히, 2003년식 73.08㎡ 다세대 주택이 5.35억 원에 거래된 점을 고려하면, 본건의 입지 및 건물 상태에 따라 추가적인 가치 상승 여력이 있을 수 있습니다.

4.2. 주변 시세 분석 (임대)

최근 전월세 매매 JSON 정보가 제공되었으나, 실제 전월세 가격 정보는 포함되어 있지 않습니다. 임대 시세 파악을 위해서는 별도 조사가 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 내 편의시설

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 도시가스 개별난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

환기미술관이 인근에 위치합니다.

주거 지역으로 기본적인 생활 편의시설은 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

주변에 별도의 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

특별 매각 조건에 따라 임차인의 대항력은 포기되었으나, 임차보증금 반환채권 승계 관련 조건 이행 여부를 면밀히 확인해야 합니다. (주택도시보증공사의 승계 조건)

6.2. 물건 자체 리스크

정비구역(부암동 성곽마을 주거환경관리사업)으로 지정되어 있어 향후 재개발 또는 정비사업 진행 시 변동 가능성이 있습니다.

토지 이용 계획상 자연경관지구, 역사문화환경보존지역 등 다양한 규제를 받고 있습니다.

건축물 사용승인일이 2020년으로 비교적 신축이나, 토지 이용 현황(부정형 완경사지)은 호불호가 갈릴 수 있습니다.

6.3. 주변 환경 리스크

주변에 잠재적인 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 도심권 내 다세대주택으로, 비교적 신축 건물이나 역사문화 보존 지역 등 다양한 규제 사항을 안고 있습니다.

감정가는 주변 시세 대비 합리적인 수준으로 보이나, 임차인의 대항력 포기 조건 및 정비구역 지정 등 특이사항을 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

권리 관계는 명확히 정리될 예정이나, HUG 인수조건 변경 및 채권자의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권 포기 조건을 매수인이 정확히 인지하고 이행해야 합니다.

8. 투자 포인트

신축급 다세대주택으로 즉시 거주 또는 임대가 가능한 물건입니다.

서울 도심권(종로구)이라는 입지적 장점을 가지고 있습니다.

정비구역 지정으로 향후 지역 개발 시 시세 상승 기대감이 있습니다.

특별 매각 조건으로 임차인 관련 부담이 상당 부분 해소될 가능성이 높습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 419,000,000원

주변 최근 매매 사례 분석:

* 28.22㎡ (14.7평) -> 200,000,000원

* 45.92㎡ (13.9평) -> 본건

* 73.08㎡ (22.1평) -> 535,000,000원

본건의 면적(45.92㎡)과 감정가(4.19억)를 고려했을 때, 최근 거래된 28.22㎡의 2억 원보다는 높고, 73.08㎡의 5.35억 원보다는 낮아야 합니다.

면적당 단가로 환산 시, 28.22㎡ 매물은 약 709만원/평, 73.08㎡ 매물은 약 726만원/평 수준입니다.

본건 감정가(4.19억) 기준 약 737만원/평으로, 유사 면적 대비 약간 높은 편이지만, 신축임을 감안하면 합리적인 수준으로 판단됩니다.

주변 개발 가능성, 임차인 조건 해소 등을 고려할 때, 감정가 수준 또는 약간 상회하는 금액에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 420,000,000원 ~ 450,000,000원 (감정가 대비 100% ~ 107%)

*주의: 예상 입찰가는 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 개인의 투자 판단에 따라 달라질 수 있습니다.*

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.