나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경14161 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 938-3 제9층 제903호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다산 · 평가일 2026.01.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡1동주민센터" 남서측 인근에 위치하며, 인근 은 다세대주택, 오피스텔, 소규모아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주 위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 지하철 2,5호선 "까 치산역"이 소재하는 등 제반교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물 내 제9층 제903호로서, (사용승인일 : 2020년 01월 06일) 외벽: 석재 붙임 등 마감, 내벽: 인테리어 등 마감, 창호: 하이샹시 창호임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소방설비. 난방설비, 승강기설비, 기계식 주차설비 등

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 대체로 등고평탄한 세장형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

<화곡동 938-3, 938-4 공히> 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 진입표면구역(진입표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사 기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구 역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~ 2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20~2026.12.31)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경14161 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.2. 물건 현황

* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 938-3 제9층 제903호

* 용도: 오피스텔

* 토지면적: 9.26㎡ (약 2.80평)

* 건물면적: 29.83㎡ (약 9.02평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 감정가: 293,000,000원

1.3. 감정평가 요약

* 건물구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물 내 제9층 제903호 (사용승인일: 2020년 01월 06일)

* 이용상태: 오피스텔로 이용 중

* 설비내역: 위생 및 급배수, 소방, 난방, 승강기, 기계식 주차 설비 등

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡1동주민센터" 남서측 인근에 위치합니다.

* 주위는 다세대주택, 오피스텔, 소규모 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

* 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다.

* 지하철 2호선 및 5호선 "까치산역"이 근거리에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 인접 도로상태

* 본건은 남측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 본건은 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 진입표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

* 특히 공항 관련 보호 및 진입표면구역, 대공방어협조구역으로 지정되어 항공기 운항 및 관련 시설 보호를 위한 제한 사항이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 본 건의 말소기준권리는 주택도시보증공사의 가압류 (2023.08.07, 금469,780,500원)입니다.

3.2. 인수되는 권리

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 등기부상 지상권으로 기재되어 있으나, 현재 등기부 요약 상으로는 해당 권리가 존재하지 않습니다.

3.3. 임차인 현황

* 주택도시보증공사 (곽나현)

* 보증금: 289,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-04-27

* 확정일자: 2022-04-12

* 배당신고일자: 2023-11-07

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경 및 대항력 포기 조건으로 매각 진행 (임차권 등기 말소 조건).

* 국진선

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-03-14

* 대항력: 없음

* 비고:

* 총 인수 보증금: 0원

3.4. 기타 권리관계

* 본 건의 경매는 주택도시보증공사의 강제경매 신청에 의해 개시되었습니다.

* 집합건물 등기부상 을1 주택임차권(곽나현)은 말소 예정이며, 기타 갑3 소유권이전2번신탁등기말소, 갑5 가압류, 갑6 압류 등도 말소 대상입니다.

4. 상권분석

* 까치산역 상권은 지하철 2호선과 5호선의 환승역을 중심으로 형성된 전형적인 지역 역세권 상권입니다.

* 인구 밀집도가 높으며, 지역밀착형 상권과 역세권 업종이 공존하는 형태입니다.

* 대로변에는 롯데리아, 파리바게뜨 등 유명 프랜차이즈 매장이 다수 입점해 있으며, 이면도로에는 상가 주택과 함께 다양한 음식점, 주점, 편의시설 등이 밀집해 있습니다.

* 특히, 여성 소비자 대상 업종(의류, 잡화, 미용, 패션)과 먹자골목, 유흥업종이 강세를 보입니다.

* 인근에 "화곡1동주민센터"가 있으며, 까치산 시장이 위치하여 지역 주민의 소비 활동이 활발합니다.

* 상권 내에 학교 시설은 없습니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 2, 5호선 까치산역을 도보로 이용 가능하며, 버스 정류장도 인근에 위치하여 서울 시내 주요 지역으로의 접근성이 우수합니다.

* 편의시설: 까치산 시장, 대형 프랜차이즈 식당 및 카페, 편의점, 은행, 병원(강서제일병원, 강서종합동물병원 등) 등이 인근에 다수 소재하고 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 주거환경: 주위는 다세대주택, 오피스텔, 소규모 아파트 등이 혼재된 주거 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 리스크

* 본 건은 주택도시보증공사(HUG)와의 특수조건으로 인해 매각이 진행됩니다. HUG는 임차인으로서 보증금(289,000,000원)이 있으나, 매각으로 인해 대항력이 없으며, HUG가 매수인에 대한 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 조건으로 매각됩니다. 이 조건의 정확한 법적 해석 및 이행 여부를 면밀히 검토해야 합니다.

6.2. 입지 리스크

* 본건은 "중요시설물보호지구(공항)" 및 "진입표면구역"으로 지정되어 있어, 공항과 관련된 소음이나 항공기 운항으로 인한 영향, 건축 및 이용 제한 사항이 있을 수 있습니다.

* 주변에 모텔 등 유흥업소가 밀집한 지역이 일부 포함되어 있어, 이에 대한 민감도는 개인별로 다를 수 있습니다.

* 직접적인 혐오시설(폐기물 처리 시설, 대규모 산업 단지 등)은 인근에서 확인되지 않았습니다.

6.3. 기타 리스크

* 부동산 시장 변동성에 따른 시세 하락 가능성이 있습니다.

* 해당 건물의 정확한 임대료 시세 및 공실률에 대한 추가적인 시장 조사가 필요합니다.

7. 종합 의견

* 본건은 2020년에 사용승인된 신축 오피스텔로, 까치산역 역세권이라는 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 지하철 2, 5호선 접근성이 뛰어나며, 주변 상업시설 및 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 실거주 및 임대 수익 모두 고려할 수 있는 물건입니다.

* 다만, 주택도시보증공사(HUG) 관련 특수 조건으로 인해 권리관계 분석이 중요하며, 매각 조건 및 절차를 신중하게 확인해야 합니다.

* 전반적으로 투자 가치가 있는 물건으로 판단되나, 실질적인 투자 결정을 위해서는 현장 방문을 통한 상세 확인 및 추가적인 시장 조사가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 오피스텔: 2020년 준공으로 건물 상태가 양호합니다.

* 뛰어난 역세권 입지: 지하철 2, 5호선 까치산역 도보 이용 가능, 대중교통 편리.

* 풍부한 배후 수요: 인구 밀집 지역으로 오피스텔 및 상업 시설 수요가 꾸준합니다.

* HUG 특수 조건: 매각으로 인해 임차인 관련 권리관계가 비교적 명확하게 정리될 가능성이 높습니다.

* 향후 개발 가능성: 강서구청은 까치산역 일대 개발 계획을 가지고 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 293,000,000원

* 인수 보증금 합계: 0원

* 시세 분석:

* 해당 물건의 전용면적은 약 29.83㎡ (9.02평)입니다.

* 인근 화곡동 지역에서 유사 면적대의 신축 또는 준신축 오피스텔의 매매 시세는 현재 약 2억 5천만원에서 3억 2천만원 수준으로 파악됩니다. (이는 2026년 8월 기준, 실제 시세는 변동될 수 있습니다.)

* 감정가는 2억 9천 3백만원으로, 신축 건물임을 감안할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

* 예상 입찰가:

* 본 물건의 예상 입찰가는 감정가 수준인 2억 9천 3백만원을 기준으로, 시장 상황 및 경쟁 입찰자의 수를 고려하여 2억 8천만원 ~ 3억 1천만원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

* 실제 입찰 전, 최근 실거래가 및 유사 물건의 매물 현황을 면밀히 조사하여 최종 입찰가를 산정해야 합니다.

* 특히 HUG 관련 특수 조건의 해석 및 이행 가능성, 현장 방문을 통한 건물 상태 및 주변 환경 등을 종합적으로 고려하여 입찰 전략을 수립하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.