나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경14198 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 367-1 파크아리온 제102동 제4층 제403호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 더한강 · 평가일 2026.01.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '화원중학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설, 근린생활시설, 다세대주택, 연립주택, 아파트 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출ㆍ입이 가능하며, 직선거리 약 500미터 내외로 지하철호선 "화곡역"이 소재하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지상12층 건물내 제4층 제403호로서, (사용승인 : 2021.07.29.) - 외벽 : 석재 붙임마감 등, - 창호 : PVC 창호 등임.

이용상태

폐문부재로 내부확인은 불가하였으나, 관련공부상의 용도는 오피스텔임.

설비내역

도시가스에 의한 개별난방설비, 위생 및 급배수 설비, 승강기설비, 기계식 주차설비 등이 설치된 것으로 탐문 및 목측되며, 폐문부재로 내부 설비 등의 정상작동 여부의 확인은 불가하였으니 입찰시 유의하시기 바람.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 6필지 일단으로 인접토지 대비 서측 하향 완경사지에 위치하고 있으며, 사다리형의 토지로서 현황 '오피스텔 및 다세대주택'의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 븍측으로 왕복5 ~ 6차선, 서측으로 폭 약 8미터 내외, 남측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

화곡동 367-1, 화곡동 367-2, 화곡동 367-117 공히 : 도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 도로(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망), 수평표면구역(수평표면), 상대보호구역(2015-03-24), 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31),건축선(2019-04-03), 화곡동 367-8, 367-116, 화곡동 367-162 공히 : 도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망), 수평표면구역(수평표면), 상대보호구역(2015-03-24), 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31),건축선(2019-04-03)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

폐문부재로 임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경14198 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 367-1 파크아리온 제102동 제4층 제403호

용도: 오피스텔

감정가: 330,000,000원

토지면적: 10.43㎡ (약 3.16평)

토지지분: 10.43㎡ (약 3.16평)

건물면적: 28.62㎡ (약 8.66평)

건물지분: 28.62㎡ (약 8.66평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: HUG 인수조건 변경, 공동담보

주의사항: 임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

특수물건정보: HUG 인수조건 변경, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '화원중학교' 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 업무시설, 근린생활시설, 다세대주택, 연립주택, 아파트 등이 혼재하는 지역으로서 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량의 진출입이 용이하며, 지하철 5호선 '화곡역'이 직선거리 약 500미터 내외에 위치하고 있습니다. 또한, 인근에 다수의 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 인접 도로상태

본건 북측으로는 왕복 5~6차선 도로, 서측으로는 폭 약 8미터, 남측으로는 폭 약 4미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다 (지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25. 또는 2025.10.20.~2026.12.31). 이러한 구역 지정은 향후 건축 또는 개발 행위에 제약을 줄 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 건물 정보

본 건물은 철근콘크리트구조 평지붕의 지상 12층 건물로, 본건은 그 중 제4층 제403호입니다. 사용승인은 2021년 7월 29일에 완료되었습니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 노아연

보증금: 0원, 차임: 0원

전입일자: 2024-05-30

대항력: 없음

비고: 없음

인수 보증금: 0원

* 임차인: 주택도시보증공사(정수인)

보증금: 316,000,000원, 차임: 0원

전입일자: 2021-12-15, 확정일자: 2021-11-23, 배당신고일자: 2023-12-11

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경.

인수 보증금: 0원

3.3. 등기부 현황 및 말소기준권리

집합건물 등기부 요약 결과, 말소기준권리는 2023년 2월 7일에 접수된 강서세무서장의 압류(갑3)입니다. 이보다 늦게 접수된 모든 권리(압류, 강제경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 을4 주택임차권(정수인) 또한 말소 예정으로 표시되어 있습니다.

3.4. 인수되는 권리

상기 권리분석 결과, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 임차인들의 대항력이 없는 것으로 파악되며, HUG 관련 특이사항 및 특별매각조건이 명시되어 있습니다.

3.5. 특별매각조건

물건명세서 상 특별매각조건으로 "주택도시공사는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각"한다고 명시되어 있습니다. 이는 매수인이 HUG에게 별도의 보증금 반환 의무를 지지 않아도 됨을 의미하며, 권리상 인수가 없음을 뒷받침합니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 지역은 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 복합 상권입니다. 화곡역 역세권이라는 점은 직장인 및 학생 등 고정적인 수요를 확보하는 데 유리하며, 주변의 다양한 상업시설 이용 또한 편리합니다. 대로변에 인접하여 건물 가시성이 양호하며, 복합적인 상권 형성이 잠재적인 가치 상승 요인이 될 수 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 5호선 화곡역 도보 이용 가능 (약 500m), 다수 버스 노선 운행.

* 교육: '화원중학교' 북서측 인근에 위치하며, 주변에 교육 시설이 다수 존재할 것으로 예상됩니다.

* 편의시설: 인근 근린생활시설을 통해 마트, 식당, 병원 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주거환경: 업무시설, 주거시설이 혼재된 지역으로, 오피스텔로서의 주거 및 업무 환경을 갖추고 있습니다.

* 기타: 공항 인근 지역으로 비행 소음이나 항공기 관련 제한 사항이 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 현장 조사 불가: 폐문부재로 인해 내부 상태, 설비의 정상 작동 여부, 누수, 결로 등 하자를 직접 확인할 수 없었습니다. 이는 예상치 못한 수리 비용 발생 가능성을 내포합니다.

* HUG 인수조건: HUG 관련 특별 매각 조건이 명시되어 있어, 계약 진행 시 관련 내용을 철저히 확인해야 합니다.

* 공동담보: 본 물건이 공동담보로 진행되는 경우, 경매 절차나 이후 권리 관계에 변동이 있을 수 있으므로 주의가 필요합니다.

* 지역지구 제한: 공항 중요시설물보호지구, 대공방어협조구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등은 향후 재건축, 증축 등 개발 행위에 제약을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동의 지하철 5호선 화곡역 역세권에 위치한 신축 오피스텔(2021년 사용승인)입니다. 교통이 편리하고 주변 편의시설 이용이 용이한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 권리 분석상 말소기준권리 이후의 모든 권리는 매각으로 소멸되며, 임차인 또한 대항력이 없는 것으로 판단되어 인수되는 권리 부담은 없을 것으로 보입니다. 다만, 현장 조사 시 내부 확인이 불가했던 점, HUG 관련 특별 조건은 입찰 전 면밀한 검토가 필요합니다. 공항 관련 지역지구 지정은 장기적인 관점에서 고려해야 할 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 신축 오피스텔: 지하철 역과의 접근성이 좋고 비교적 최신 건물이라 임대 수요 확보에 유리합니다.

* 명확한 권리관계: 인수되는 권리가 없어 명확한 소유권 이전이 가능합니다 (단, HUG 조건 확인 필수).

* 향후 개발 잠재력: 화곡동 지역은 지속적인 도시 정비 및 개발이 이루어지고 있어 장기적인 가치 상승이 기대됩니다.

9. 예상 입찰가

본 물건에 대한 정확한 시세 분석 및 예상 입찰가 산정을 위해서는 국토교통부 실거래가, KB부동산, 네이버 부동산 등 외부 시세 정보 확인이 필수적입니다. 제공된 JSON 데이터 중 '오피스텔 매매/임대 정보'가 누락되어 현재 시세 조사가 불가능합니다.

현재 감정가는 330,000,000원이며, 인수되는 보증금은 0원입니다.

향후 시세 조사 결과에 따라 달라질 수 있으나, 일반적인 투자 관점에서 감정가의 80~85% 수준을 목표로 하되, 현장 조사를 통해 파악될 내부 상태 및 수리 필요 정도, 그리고 주변 유사 물건의 최근 실거래가를 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.

[주의] 아래 제시된 예상 입찰가는 잠정적인 금액 이며, 반드시 별도의 시세 조사 후 산정 되어야 합니다.

* 주변 유사 오피스텔의 최근 실거래가 평균을 고려

* 건물 상태 및 잠재적 수리 비용 반영

* 잠정적 예상 입찰가 범위 : 2억 6천만원 ~ 2억 8천만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.