나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경14138 [1] 서울특별시 강서구 염창동 246-9 더에스에스타운 제5층 제504호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이앤공감 · 평가일 2026.01.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 염창동 소재 "염동초등학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설 및 학교 등이 소재하여 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통상황은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층 건물 내 제5층 제504호로서, 외벽 : 석재붙임 마감 등 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

본건은 오피스텔로 이용중인 것으로 추정됨.

설비내역

본건은 위생·급배수시설, 난방시설, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 부정형 토지로서, 업무시설(오피스텔), 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 30미터 내외, 남동측으로 노폭 약 8미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 도로(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 중점경관관리구역(한강변/서울특별시공고 제2016-2272호(2016.11.24)),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31.),건축선(2019-04-03)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 임대관계는 미상임.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경14138 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 염창동 246-9 더에스에스타운 제5층 제504호

건물명: 더에스에스타운

용도: 오피스텔 (업무시설, 도시형생활주택(단지형다세대) 겸용)

감정가: 470,000,000원

토지면적: 14.69㎡ (약 4.44평)

토지지분: 14.69㎡ (약 4.44평)

건물면적: 44.29㎡ (약 13.40평)

건물지분: 44.29㎡ (약 13.40평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건축물정보: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층 건물 중 제5층 제504호, 사용승인일 2022년 02월 11일

2. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 염창동 소재 "염동초등학교" 서측 인근에 위치합니다.

주변은 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설 및 학교 등이 혼재하여 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다.

차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

주변 반경 내에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 지도상 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

본 물건은 강제경매로 진행되며, 말소기준권리는 서울남부지방법원의 강제경매개시결정(2025타경14138)으로 등기부상 접수일자는 2025년 12월 29일입니다.

매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 예정이나, 다음의 임차인 현황을 상세히 분석해야 합니다.

* 임차인 정보:

* 임차인: 주택도시보증공사 (문 )

보증금: 454,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 06월 17일

확정일자: 2022년 06월 02일

대항력: 없음

비고: 등기부상 주택임차권으로 등재되어 있으며, 권리금액 454,000,000원으로 기재되어 있으나 말소 예정 권리에 해당됩니다. (말소기준권리보다 후순위)

* 임차인: 엄

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024년 10월 31일

대항력: 있음

비고: 대항력 있는 임차인이지만, 보증금과 차임이 0원으로 기재되어 있어 인수되는 보증금은 없을 것으로 판단됩니다. 다만, '대항력 있음' 표시는 매수인에게 새로운 권리관계가 발생할 수 있음을 시사하므로 주의가 필요합니다.

인수 보증금 합계: 0원 (엄 임차인의 보증금 0원, 주택도시보증공사(문 ) 임차권은 말소 대상)

4. 상권분석

본건이 위치한 염창동 일대는 오피스텔 및 공동주택 밀집 지역으로, 관련 근린생활시설이 잘 갖추어져 있어 기본적인 배후수요가 확보된 상권입니다.

인근에 초등학교가 있어 주거 환경이 비교적 안정적이며, 향후 지속적인 수요를 기대할 수 있습니다.

주변 교통 편의성으로 인해 직장인 수요 또한 꾸준할 것으로 예상됩니다.

현재 시세 대비 합리적인 가격으로 매입할 경우, 임대 수익률 확보 및 시세 차익을 기대해 볼 수 있는 입지입니다.

5. 생활정보

건물 내 위생·급배수시설, 난방시설, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

주변에 염동초등학교가 위치하며, 근린생활시설을 통해 다양한 생활 편의시설을 이용할 수 있습니다.

차량 접근성 및 인근 버스 정류장 이용 등 교통이 편리하여 서울 시내 접근성이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 엄 의 존재: 보증금은 0원이지만, 대항력 유무에 따라 점유 문제 발생 가능성을 고려해야 합니다.

HUG 인수조건 변경 관련 특이사항: 주택도시보증공사가 매각조건에 관여하여 매수인에게 대항력 포기조건 등을 제시하는 부분이 있어, 계약 및 명도 과정에서 HUG 측과의 명확한 소통 및 확인이 필요합니다.

토지이용계획상 제한사항: 본건 토지는 도시지역, 준공업지역에 속하며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다수의 용도지역 및 지구에 묶여 있어 향후 건축, 개발 등에 제한이 있을 수 있습니다. (상대보호구역, 중점경관관리구역 등 확인 필요)

공동담보 물건: 본건 외 다른 물건과 공동으로 담보가 설정된 경우, 해당 물건의 경매 결과에 따라 본건에 미치는 영향이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 신축(2022년 사용승인)에 가까운 오피스텔로, 서울 강서구라는 입지적 장점을 가지고 있습니다. 감정가는 4억 7천만원이며, 대항력 있는 임차인이 있으나 보증금이 0원이라는 점에서 명도 부담이 상대적으로 적을 수 있습니다. 다만, HUG 관련 특별 매각 조건 및 임차인 엄 의 대항력 유무를 면밀히 분석하여 투자 결정을 내려야 합니다. 토지이용계획상의 여러 제한사항도 사전에 충분히 검토해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

신축급 오피스텔로 건물 상태 양호

서울 강서구 염창동의 역세권 및 학세권 인접 입지

대항력 있는 임차인이 있으나 인수되는 보증금은 0원으로 명도 부담 최소화 가능성

합리적인 감정가 및 잠재적인 시세 상승 기대

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 470,000,000원입니다.

인수해야 할 보증금이 0원이므로, 감정가를 기준으로 입찰가 산정이 가능합니다.

최근 염창동 일대의 오피스텔 시세와 본 건의 신축 연식, 입지 조건 등을 종합적으로 고려할 때, 현 시세는 감정가 수준으로 판단됩니다.

다만, 대항력 있는 임차인 엄 의 존재 및 HUG 관련 특이사항 등 잠재적 리스크를 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

현 시세 및 경매 물건의 특성을 고려할 때, 예상 입찰가는 감정가 수준인 450,000,000원 ~ 470,000,000원 범위에서, 법원 진행 상황 및 경쟁 입찰자 수에 따라 결정될 것으로 보입니다.

본 물건의 입찰 희망가는 460,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.