나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경14122 [1] 서울특별시 금천구 독산동 336-8 미림에이클래스 제102동 제13층 제1303호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 구정 · 평가일 2026.01.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 지하철1호선 "독산역"북측 인근에 위치하며, 부근은 업무시설(오피스텔), 다세대주택(빌라 등), 일부 중소규모공장과 근린생활시설 등이 혼재하 는 준공업지역내 업무시설(오피스텔)로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 남측 인근에 지하철1호선 독산역이 위치하고, 서측 인근의 벗꽃로를 운행하는 노선버스 정류장이 소재하여 이용가능함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 13층건 중 제13층 제1303호로 2021.06.04.사용승인 되었음. 마감구조는 외벽: 석재판재 붙임. 내벽: 종이벽지 및 일부 내장용 타일마감. 창호: 하이샤시창호 복층유리임.

이용상태

업무시설(오피스텔:주거용)로 (방2, 거실1, 주방1, 욕실/화장실1, 실외기실 등) 이용됨.

설비내역

위생.급배수시설, 도시가스 보일러에 의한 개별난방, 승강기, 옥내소화전, 화재탐지 및 경 보기시설, CCTV, 1층 지상주차장 및 기계식 주차타워시설 설치됨. *(1층 층고가 통상의 2층층고와 같이 높게 건축됨.)

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 대략 세장형의 평탄한 지반으로 미림에이클래스14차(101동, 102동) 건부지로 이용되고 있으며, 토지 기호(2)의 서측부분 일부(폭 약2MW)가 남측의 노폭 약25M 포장 도로에 접해 있음. *. 기호(2) 토지의 서측부분 일부(폭 약2M X 길이 약56M)는 도로로 이용됨.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약8M 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지기호(1): 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(2024-06-27), 중로1류(폭20M~25M) (2024-06-27)(접합). 중로1류(폭 20M~25M)(접합). 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역 (2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역) <공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도: 해발194M(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령 부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>. 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립.다세대, 지정기간:2025.08.26~2026.08.25), 토지거래계약에관한허가구역(2015-10-15) (대상:아파트, 지정기간: 2025.10.25~2026.12.31). 토지기호(2): 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(2024-06-27), 소로2류(폭8M~10M) (2024-06-27)(접합). 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역 (2015-08-27)(서울특별시 고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역) <공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도: 해발194M(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령 부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>. 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립.다세대,지정기간:2025.08.26~2026.08.25), 토지거래계약에관한허가구역(2015-10-15) (대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.25~2026.12.31).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 임대관계 미상임. *.2024.01.10.서울남부지방법원의 임차권등기명령(2023카임15716)에 의거 주택임차 권 설정됨.(*.임차보증금:304,000,000원-) 기 타 : 본건 건물명칭은 건물외벽에 미림에이클래스14차로 표시되어 있음.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 상세 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경14122 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 독산동 336-8 미림에이클래스 제102동 제13층 제1303호

용도: 오피스텔

감정가: 291,000,000원

토지면적: 10.96㎡ (약 3.32평)

토지지분: 10.959999999999999㎡ (약 3.32평)

건물면적: 27.18㎡ (약 8.22평)

건물지분: 27.18㎡ (약 8.22평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

사용승인일: 2021년 06월 04일

건물 명칭: 미림에이클래스14차

1.2. 건물 및 토지 정보

본 건물은 서울특별시 금천구 독산동 336-8번지에 위치하며, 총괄표제부에 따르면 대지면적은 1,479.9㎡, 건축면적은 557.02㎡, 연면적은 5,769.62㎡ 규모의 업무시설(오피스텔)로 총 144호실이 있습니다. 표제부 정보에 따르면 102동은 지하 1층, 지상 13층 규모이며, 해당 호실은 13층에 위치합니다. 건물 구조는 철근콘크리트구조이며, 2021년 6월 4일 사용 승인되었습니다. 전유부 정보에 따르면 해당 물건은 102동 13층 1303호입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 서울특별시 금천구 독산동에 위치하며, 지하철 1호선 '독산역' 북측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변 지역은 오피스텔, 다세대주택, 중소규모 공장 및 근린생활시설 등이 혼재된 준공업지역으로, 업무시설(오피스텔)이 주를 이루는 환경입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 남측 인근에 지하철 1호선 독산역이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 서측 인근의 벗꽃로에 버스 정류장이 소재하여 노선버스 이용도 가능합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 및 말소기준권리

본 물건은 부동산강제경매로 진행 중이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다. 등기부상 말소기준권리는 서울남부지방법원의 강제경매개시결정(2025타경14122)으로, 이는 2021년 12월 24일 접수되었습니다. 등기부 요약 상 소유권보존, 신탁등기 말소, 공유자전원지분 이전(매매) 등이 있었으며, 주택임차권(을3)이 존재합니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 가능성

임차인은 주택도시보증공사(제갈민섭)이며, 보증금은 304,000,000원, 차임은 0원입니다. 전입일자는 2021년 12월 24일, 확정일자는 2021년 12월 06일입니다. 배당신고일자는 2024년 01월 11일이며, 임차인의 대항력은 없는 것으로 파악됩니다. 등기부상 해당 임차권은 말소 예정으로 기재되어 있습니다.

3.3. 특별 매각 조건

본 매각은 HUG 인수조건 변경, 공동담보, 임차인 및 임차권승계인의 주택도시보증공사에 대한 대항력 포기조건으로 진행됩니다. 구체적으로는 주택도시보증공사가 매수인에게 배당받지 못한 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권을 말소하는 것을 조건으로 매각이 이루어집니다. 이에 따라 낙찰자가 인수하는 임대차보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 위치한 독산동은 업무시설, 다세대주택, 중소규모 공장, 근린생활시설 등이 혼재하는 준공업지역입니다. 독산역 인근의 입지는 유동인구 및 잠재적 배후수요 확보에 긍정적인 영향을 미칩니다.

4.2. 상권 규모 및 잠재력

독산역이라는 역세권의 이점을 바탕으로 상권 활성화가 기대됩니다. 다양한 업종이 혼재 가능하여 상업 시설로서의 잠재력을 가지고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

본 물건은 오피스텔로, 주거 및 업무 겸용으로 이용될 수 있습니다. 주변에는 주택가와 상업 시설이 공존하여 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

5.2. 편의시설 및 주변 시설

근린생활시설이 인접해 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다. 주변 지역에 대한 추가적인 유해시설 조사 결과, 특별히 언급될 만한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/권리적 리스크

HUG 인수조건 변경 및 임차권 관련 복잡한 조건이 존재하므로, 매각 조건의 정확한 이해와 이행 여부 확인이 필수적입니다. 또한, 토지이용계획 상 다양한 법규 제한(가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 토지거래계약에관한허가구역 등)이 존재하므로, 계약 전 관련 내용을 면밀히 검토해야 합니다. 특히 토지거래허가구역 지정 기간(2025.08.26~2026.08.25, 2025.10.25~2026.12.31)을 확인하여 거래 시 제약이 없는지 살펴보아야 합니다.

6.2. 시장/부동산 리스크

최근 오피스텔 시장은 금리 인상, 경기 변동 등 외부 요인에 민감할 수 있습니다. 임대 수요 및 공실률 변동성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 지하철 1호선 독산역 역세권에 위치한 비교적 신축 오피스텔입니다. 2021년 사용승인되어 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다. 주택도시보증공사(HUG) 관련 조건으로 인해 낙찰자가 인수하는 임대차보증금이 없다는 점은 긍정적이나, 해당 조건의 정확한 이행 여부 및 관련 절차에 대한 철저한 확인이 필요합니다. 주변 상권은 혼재된 지역 특성을 가지고 있으며, 향후 지역 개발 계획 등에 따른 가치 상승 가능성을 고려해볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 독산역 역세권 입지로 교통 편리성 우수.

* 2021년 준공된 비교적 신축 건물.

* 낙찰자가 인수하는 임대차보증금이 없는 조건으로 명도 부담 감소.

9. 예상 입찰가

감정가는 291,000,000원입니다. 현재 시세 분석 결과, 미림에이클래스 14차 오피스텔의 11평(전용 8평) 타입의 매매 시세는 약 2억 9,100만원에서 3억 700만원 선으로 파악됩니다. 다른 주변 오피스텔의 경우에도 비슷한 면적대에 2억 중반에서 3억 초반대의 시세가 형성되어 있습니다.

본 물건의 감정가는 현재 시세와 유사한 수준으로 보입니다. HUG 관련 매각 조건으로 인한 복잡성은 있으나, 낙찰자가 인수하는 보증금이 없으므로 해당 부분을 감안하여 입찰가를 산정해야 합니다.

예상 입찰가는 현재 시세 및 감정가, 그리고 본 건의 특수 조건(HUG 인수조건 변경, 대항력 포기 조건 등)을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 현재로서는 감정가 수준에서 입찰을 고려해볼 수 있으나, 현장 조사 및 추가적인 권리 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 advisable 합니다.

*참고: 시세 분석은 제공된 검색 결과와 국토교통부 실거래가 등 최신 정보를 바탕으로 하였으나, 실제 낙찰가율 및 개별 물건의 상태에 따라 변동될 수 있습니다. 정확한 시세 및 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문 및 추가적인 정보 수집이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.