나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경104712 [1] 서울특별시 관악구 신림동 1421-1 신림큐브 2층211호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: DH · 평가일 2026.01.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 "신림역(지하철 2호선, 신림선)" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 공동주택, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 "신림역(지하철 2호선, 신림선)" 및 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트조지붕 지상10층 건물 내 제2층 제211호로서, (사용승인일 2015.04.22.) 외벽 : 석재 및 벽돌 붙임 등, 창호 : 샷시 창호 등 마감임.

이용상태

본건은 오피스텔로 이용 중이며, 내부 이용상황은 후첨 ‘내부구조도’ 참고 바람.

설비내역

기본적인 위생, 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 부정형 평지의 토지로서, 공동주택, 업무시설 및 제2종근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 북측 및 동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로, 서측으로 노폭 약 4미터 내외의 막다른 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(2024-04-11), 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역 (위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래 계약에 관한 허가구역(2025-10-15)(지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31./아파트(아파트 혼재단지의 연립 포함)), 토지거래 계약에 관한 허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계등 미상임. - ‘내부구조도’의 작성은 건축물대장상 현황도면, 외부관찰 등에 의하였으며, 내부실사 시 다소 상이 할 수도 있으니 경매 진행시 유의하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경104712 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 신림동 1421-1 신림큐브 2층211호

용도: 오피스텔

건물 구조 및 연면적: 철근콘크리트구조, 사용승인일 2015.04.22, 10층 건물 내 2층 211호. 건물 면적 16.32㎡ (약 4.94평).

토지 면적: 5.00㎡ (약 1.51평)

감정가: 110,000,000원 (일억 일천만원)

경매 구분: 부동산강제경매

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

위치 및 주변 환경:

본 건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 "신림역(지하철 2호선, 신림선)" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 오피스텔, 공동주택, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

교통 상황:

본 건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 지하철 2호선 및 신림선 환승역인 "신림역"과 다수의 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

도로 접근성:

본 건은 북측 및 동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로, 서측으로 노폭 약 4미터 내외의 막다른 도로에 각각 접하고 있어 차량 진출입이 가능합니다.

토지 이용 계획:

본 건은 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 그 외 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

권리 요약:

본 건의 말소기준권리는 2023년 3월 2일 접수된 근저당권(을3)입니다. 본 경매로 인해 대부분의 등기부상 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부 현황:

집합건물 등기부상 주요 권리로는 소유권이전, 신탁등기말소, 근저당권, 주택임차권, 압류, 가압류 등이 등기되었으나, 이들은 모두 말소기준권리보다 후순위이거나 말소 예정으로 파악됩니다. (최종적으로 말소될 예정)

임차인 현황:

* 김수영

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-08-08

확정일자: 없음

배당신고일자: 없음

대항력: 없음

비고: 보증금 및 차임이 0원으로 실제 임차 관계를 확인해야 할 필요가 있습니다.

* 한국토지주택공사 (LH)

보증금: 138,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-08-22

확정일자: 2022-06-03

배당신고일자: 2024-09-05

대항력: 없음

비고: '물건명세서 참고사항'에 따르면, 한국토지주택공사로부터 '우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다'는 확약서가 제출되었습니다. 이에 따라 본 임차인의 보증금은 매수인에게 인수되지 않을 것으로 보입니다.

인수되는 보증금:

권리분석상 인수되는 임차인 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

지역 특성:

신림역은 서울 서남부의 주요 교통 요충지이자 젊은층과 직장인이 밀집한 복합 상권입니다. 최근 신림선 개통 등으로 역세권 가치가 더욱 상승하고 있으며, 다양한 상업 및 업무 시설이 밀집해 있습니다.

주변 상업 시설:

본 건 인근으로는 오피스텔, 상점, 식당, 카페 등 다양한 근린생활시설이 위치하고 있어 생활 편의성이 높습니다. 신림역 주변으로는 대형 쇼핑몰, 금융기관, 병원 등도 잘 갖춰져 있습니다.

향후 발전 가능성:

지속적인 도시 개발 및 교통망 확충으로 신림역 상권의 성장 잠재력은 높다고 판단됩니다. 특히 젊은 유동인구와 배후 주거 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 지역입니다.

5. 생활정보

주변 편의 시설:

지하철 2호선 및 신림선 환승역인 신림역을 이용한 서울 시내 접근성이 우수합니다. 주변에 다수의 버스 노선이 운행되고 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 또한, 주변에 각종 은행, 병원, 쇼핑 시설, 식당가, 문화 시설 등이 밀집해 있어 생활 인프라가 풍부합니다.

6. 잠재적 리스크

권리 관련 불확실성:

'특이사항' 및 '특수물건정보'에 'SGI 인수조건 변경' 및 '선순위임차권' 언급이 있습니다. 한국토지주택공사 임차권에 대한 대항력이 없는 것으로 분석되고, 관련 확약서가 제출되었으나, '선순위임차권'이라는 표현 자체는 잠재적인 혼란이나 추가 확인의 필요성을 내포합니다. SGI 인수조건 변경 또한 명확한 내용 확인이 필요합니다.

정보 불일치 가능성:

감정평가서 요약에 '내부구조도’의 작성은 건축물대장상 현황도면, 외부관찰 등에 의하였으며, 내부실사 시 다소 상이 할 수도 있으니 경매 진행 시 유의하시기 바랍니다.'라는 문구가 있어, 실제 내부 상태와 도면 간 차이가 있을 수 있습니다.

기타 법적 제한:

본 건은 토지거래 계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다. (외국인 등 특정 대상자에게 해당될 수 있음)

7. 종합 의견

본 건은 신림역 역세권에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설이 우수하고 상권 발달 가능성이 높은 입지를 가지고 있습니다. 건물 역시 비교적 신축(2015년 준공)에 해당합니다. 권리 분석상 명확한 인수 부담은 없어 보이나, 'SGI 인수조건 변경' 및 '선순위임차권'이라는 언급은 추가적인 조사가 필요함을 시사합니다. 감정가가 최근 실거래가보다 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 뛰어난 역세권 입지: 신림역(2호선, 신림선) 도보 접근 가능 거리로 최상의 교통 여건을 갖추고 있습니다.

* 젊은 유동인구와 배후 수요: 대학가 및 대규모 주거 지역 인접으로 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

* 편리한 생활 인프라: 주변 상업 시설, 병원, 은행 등 다양한 편의시설 이용이 용이합니다.

* 비교적 신축 건물: 2015년 준공으로 건물의 노후도가 낮습니다.

9. 예상 입찰가

산정 근거:

최근 실거래가 데이터를 분석한 결과, 본 건과 유사한 면적의 오피스텔이 8,925만원에서 9,200만원 사이에서 거래되었습니다. 제공된 JSON 데이터에 따르면, 2025년 9월 26일 16.46㎡ 건물이 8,925만원, 2025년 10월 30일 17.05㎡ 건물이 9,100만원 및 9,200만원에 각각 거래되었습니다. 이를 평당 약 530만~540만원 수준으로 환산할 수 있습니다. 본 건의 면적(16.32㎡)을 고려할 때, 시장 시세는 약 8,800만원 내외로 추정됩니다. 감정가 1억 1천만원 대비 시장 시세가 낮게 형성되어 있어, 낙찰가 또한 감정가보다는 시장 시세에 근접할 가능성이 높습니다.

추천 입찰가:

잠재적 리스크 요인(SGI 인수조건 변경, 선순위임차권 언급)과 시장 시세, 그리고 감정가 대비 하락 가능성을 종합적으로 고려하여, 본 건의 예상 입찰가는 9,300만원으로 제안합니다. 이는 최근 실거래가 범위의 상단에 해당하며, 시장 상황 및 경쟁 입찰자의 판단에 따라 조정될 수 있습니다.

주변 시설 분석 결과, 해당 지역에 특별히 언급될 만한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.