나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경4306 [1] 서울특별시 서초구 방배동 931-17 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세움 · 평가일 2026.01.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 서초구 방배동 소재 ‘방배초등학교’남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대임.

교통상황

본건까지 직접 차량출입이 가능하며, 본건 북동측 인근에 지하철7호선 '내방역' 및 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 아스팔트슁글지붕 4층 건물 내 제3층 제302호로서, 외벽 : 치장벽돌쌓기 마감 등, 내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등, 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 전기설비, 난방설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

대상토지는 평지, 세장형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상토지는 북서측으로 노폭 약 4m 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하), 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역( 대상자: 외국인 등 / 허가대상: 단독, 다가구, 연립, 다세대, 아파트 / 기간: 2025.8.26. ~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(허가대상: 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지, 지정기간: 2025.3.24.~2025.9.30.),토지거래계약에관한허가구역(허가대상:건축물 의 용도(아파트)로 사용되는 부지, 지정기간:2025.10.1.~2026.12.31.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임. 기타참고사항 없음.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경4306 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 이OOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 서초구 방배동 931-17 3층302호

용도: 다세대주택

건물 구조: 철근콘크리트조 아스팔트슁글지붕 4층 건물 내 제3층 제302호

건축년도: 1992년 (준공일: 1993년 5월 25일)

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 548,000,000원

토지면적: 523.00㎡ (약 158.21평)

토지지분: 26.17615㎡ (약 7.92평)

건물면적: 52.74㎡ (약 15.95평)

매각대상: 토지지분/건물전체매각

주의사항: 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 서초구 방배동 소재 ‘방배초등학교’ 남동측 인근에 위치함.

주위는 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대임.

2.2. 교통 및 접근성

본건까지 직접 차량출입이 가능하며, 북동측 인근에 지하철 7호선 '내방역'이 소재함.

인근에 노선버스 정류장이 소재하여 교통상황은 보통임.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)

대공방어협조구역(위탁고도: 77-257m)

과밀억제권역

토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등 / 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지 등, 지정 기간 상이)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸/인수 권리

토지 등기부상 말소기준권리는 한국외환은행 근저당 (2012.09.06. 접수, 을13)이며, 이보다 늦은 권리는 매각으로 소멸될 예정임.

집합건물 등기부상 말소기준권리는 노향순 근저당 (2015.12.03. 접수, 을14)이며, 이보다 늦은 권리는 매각으로 소멸될 예정임.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 "지상권"으로 기재되어 있으나, 구체적인 내용은 명시되지 않아 확인 필요함.

3.2. 임차인 현황

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원.

임대관계는 미상임.

보증금 등 상세 내역이 확인되지 않는 임차인이 있을 가능성이 있으므로, 인수 여부 및 명도 시 주의가 필요함.

3.3. 특이사항 (중복사건, 일괄매각)

본건은 중복사건으로, 서울중앙지방법원 2025타경4306 (본건) 및 2026타경109 (또는 2026타경92)가 경매 진행 중임.

매각으로 토지 지분과 건물 전체가 일괄하여 매각될 예정임.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 상권

주변이 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 밀집 지역임.

소규모 근린생활시설 이용 가능함.

4.2. 생활 편의시설

인근 방배초등학교, 지하철 7호선 내방역, 버스정류장 등 대중교통 이용이 편리함.

주거 밀집 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용 가능할 것으로 예상됨.

5. 잠재적 리스크

5.1. 권리 관련 리스크

임대관계 미상으로 인한 명도 저항 및 예상치 못한 부담 발생 가능성이 있음.

토지 등기부채권 총액 575,200,000원, 집합건물 등기부채권 총액 492,000,000원으로, 총채권액이 감정가를 크게 상회하나 이는 일반적인 임의경매 절차의 특성임.

중복사건으로 인한 경매 절차의 복잡성 또는 혼란 가능성이 있음.

5.2. 건물 노후도

건축년도가 1992년으로 노후화가 상당하여 수리 또는 리모델링 비용 발생 가능성이 있음.

5.3. 토지 이용 제한

대공방어협조구역, 토지거래허가구역 등 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있음.

6. 시세 분석

6.1. 최근 매매 사례 (2026년 7월)

서울특별시 서초구 방배동 931-17 인근

* 면적 약 14.8평 (2016년 건축, 4층) - 520,000,000원 (평당 약 35,135,000원)

* 면적 약 7.4평 (2021년 건축, 2층) - 440,000,000원 (평당 약 59,459,000원)

* 면적 약 10.3평 (2003년 건축, 1층) - 599,500,000원 (평당 약 58,204,000원)

6.2. 시세 동향

본건(52.74㎡, 약 15.95평)은 1992년 건축으로 노후화가 있으나, 면적은 비교적 넓은 편임.

최근 거래 사례들을 볼 때, 방배동 일대의 다세대주택 시세는 평당 약 3,500만원에서 6,000만원 수준으로 형성되어 있으며, 신축일수록, 소형 면적일수록 평당 단가가 높게 나타나는 경향이 있음.

본 건의 감정가는 548,000,000원으로, 평당 약 34,357,000원 수준으로 산정되었음. 이는 가장 가까운 시세 사례(면적 약 14.8평, 5.2억)와 유사하나, 비교적 신축인 사례들과 비교하면 다소 낮게 평가되었을 가능성이 있음.

7. 종합 의견

7.1. 물건 총평

본건은 서울 서초구 방배동의 주거지대에 위치한 다세대주택으로, 지하철역 이용이 가능하여 입지 조건은 양호함.

다만, 1992년 건축물로 노후화가 진행되었으며, 임대 관계 미상이라는 중대한 리스크 요소를 가지고 있음.

중복사건으로 진행 중이나 일괄매각 대상임.

7.2. 투자 가치

노후화된 건물이라는 점과 임대 관련 불확실성을 고려할 때, 적극적인 투자보다는 신중한 접근이 요구됨.

인근 지역의 시세 상승세를 고려할 때, 명도 문제를 해결하고 리모델링 등을 통해 가치 상승을 꾀할 수 있다면 잠재적 투자 가치는 있을 수 있음.

8. 투자 포인트

* 방배동이라는 우량 입지 조건.

* 지하철 7호선 내방역 인근의 교통 편의성.

* 재건축 또는 리모델링을 통한 가치 상승 잠재력.

* (주의) 임대 관계 미상이라는 큰 리스크를 감수하고 명도 성공 시 낮은 가격에 취득 가능성.

9. 예상 입찰가

감정가: 548,000,000원

최근 시세 범위: 440,000,000원 ~ 599,500,000원 (단위: 10,000원)

본건 면적 (약 15.95평) 기준 시세 추정: 약 560,000,000원 ~ 750,000,000원 (건물 연식 및 상태 고려 시 하단부 또는 그 이하)

고려사항:

* 건물 노후화 (1992년 건축)

* 임대 관계 미상 (명도 리스크)

* 중복 사건으로 인한 복잡성

* 감정가는 평당 약 3,435만원 수준으로, 최근 시세의 하단부와 유사함.

예상 입찰가: 480,000,000원 ~ 530,000,000원

보수적 관점에서, 명도에 드는 시간과 비용, 건물 수리 비용을 감안하여 감정가의 85~95% 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.