나이스옥션 법원경매 대구 2025타경791 [2] 대구광역시 중구 대신동 103-9 서문시장역지웰애비뉴 201동 2층201호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 일경 · 평가일 2025.05.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 중구 대신동 소재'서문시장'북측인근에 위치하고, 주위일대는 아파트단
지, 근린생활시설, 시장, 단독주택 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입가능하며, 인근에 버스승강장 및 도시철도3호선(서문시장역)이 소재하는
등 제반 교통사정 양호한 편임.

건물의 구조

*기호(1~3)
철근콘크리트구조 평지붕 3층건물로서
-외벽: 복합판넬, 페이글래스 등 마감
-내벽: 몰탈위 페인팅 등 마감
-바닥: 아스타일 등 마감
-창호: 새시창호임.

*기호(4,5)
철근콘크리트구조 평지붕 37층건물로서
-외벽: 몰탈위 페인팅, 화강석 등 마감
-내벽: 벽지 및 일부 타일 등 마감
-바닥: 바닥 내장재, 타일 등 마감
-창호: 새시창호임.

이용상태

기호(1): 근린생활시설(사무실)로 이용중임.
기호(2,3): 근린생활시설(공실)로 이용중임.
기호(4,5): 아파트로 이용중임.

설비내역

기호(1~3): 공동 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 되어 있음.
기호(4,5): 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 도시가스보일러에 의한 난방설비
등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

14필 일단의 부정형 토지로서 인접지와 등고평탄하며, '근린생활시설 및 아파트부지'로 이용
중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 왕복 6차선 도로, 북측으로 폭 약 8미터의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 도시지역, 제2종일반주거지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 대
로2류(폭 30m~35m)(접합), 상대보호구역(동부교육청문의(606-5146),신명고등학교
성명여자중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 가축사육제한구역
기호(2,3): 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역.
기호(4): 도시지역, 제2종일반주거지역, 중심상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)(접합)
가축사육제한구역.
기호(5,6): 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 가축사육제한구역.
기호(7,10): 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 대로2류(폭30m~35m)
(접합), 가축사육제한구역.


기호(8): 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 대로2류(폭 30m~35m)
(접합), 상대보호구역(동부교육청문의(606-5146),신명고등학교 성명여자중학교)<교
육환경 보호에 관한 법률>, 가축사육제한구역.
기호(9): 도시지역, 제2종일반주거지역, 중심상업지역, 방화지구, 상대보호구역(동부교육청
문의(606-5146),신명고등학교 성명여자중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 가축
사육제한구역.
기호(11,12,14): 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 소로2류(폭 8m~
10m)(접합), 가축사육제한구역.
기호(13): 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 대로2류(폭 30m~35m)
(접합).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.
2)기타: 본건의 이해관계인부재로 인하여 집합건축물대장상 내부현황, 외부에서 투시가능한
내부전경, 인근주민 탐문 등을 참작하여 표준적인 이용상황을 상정하여 평가하였음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경791 (2)

소재지: 대구광역시 중구 대신동 103-9 서문시장역지웰애비뉴 201동 2층201호

용도: 근린상가

감정가: 418,000,000원

면적:

* 토지면적: 17.15㎡ (약 5.19평)

* 토지지분: 17.15㎡ (약 5.19평)

* 건물면적: 51.46㎡ (약 15.57평)

* 건물지분: 51.46㎡ (약 15.57평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 화서신용협동조합

특이사항: 공동담보

1.2. 입지조건

1.2. 1.위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 중구 대신동 소재 '서문시장' 북측인근에 위치하고 있으며, 주위 일대는 아파트 단지, 근린생활시설, 시장, 단독주택 등이 형성된 지역입니다. 전반적인 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.2. 2.교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 승강장이 위치하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 도시철도 3호선인 서문시장역이 소재하여 전반적인 교통 여건은 양호한 편입니다.

1.2. 3.건물 구조

본건이 속한 201동은 철근콘크리트구조 평지붕 3층 건물로, 외벽은 복합판넬 및 페이글래스 등으로 마감되었습니다. 내벽은 몰탈 위 페인팅, 바닥은 아스타일 등으로 마감되었으며, 창호는 새시입니다.

1.2. 4.토지 이용 및 도로 상태

본건 토지는 14필지로 구성된 일단의 부정형 토지로서 인접지와 등고평탄한 상태이며, 근린생활시설 및 아파트 부지로 이용 중입니다. 본건 동측으로는 왕복 6차선 도로, 북측으로는 폭 약 8미터의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

1.2. 5.토지이용계획

본건이 포함된 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구 등에 포함되어 있으며, 용도지역상 다양한 개발 가능성을 내포하고 있습니다. 또한, 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역 및 가축사육제한구역에 포함되는 필지가 있습니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1.말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2024년 4월 9일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권(을1)입니다.

1.3. 2.주요 권리 내역

등기부등본 상 확인되는 권리 중, 소유권 이전(신탁등기 말소), 근저당권, 가압류, 압류 등 대부분의 권리가 말소 예정이거나 말소된 것으로 파악됩니다. 이는 경매 절차를 통해 본건을 취득할 경우, 기존의 대부분 권리가 소멸되어 깨끗한 권리 상태로 인수가 가능함을 의미합니다.

* 등기구분: 갑2 (소유권이전 1번신탁등기말소) - 말소

* 등기구분: 을1 (근저당권) - 말소기준권리

* 등기구분: 갑3, 갑4, 갑5, 갑6, 갑7 (가압류) - 말소

* 등기구분: 갑8 (압류) - 말소

* 등기구분: 갑9 (임의경매개시결정) - 말소

1.3. 3.임차인 현황

임차인 현황 조사 결과, 인수되는 보증금 합계는 0원으로 파악됩니다. 임대차 관계는 미상으로 확인되었습니다.

* 임대차 관계 미상으로 인한 주의사항: 인수되는 보증금이 없는 것으로 나타나지만, 실제 점유 현황 및 임대차 계약 여부를 반드시 추가적으로 확인해야 합니다.

1.3. 4.특수 물건 정보

본건은 공동담보 물건으로, 채무자가 담보로 제공한 다른 물건들이 존재할 수 있습니다.

1.4. 상권분석

1.4. 1.상권 위치 및 특성

본건은 대구의 주요 상권 중 하나인 서문시장 북측 인근에 위치하며, 서문시장역 역세권에 해당합니다. 이는 전통 시장의 풍부한 유동인구와 더불어, 인근 주거 단지의 배후 수요를 동시에 확보할 수 있는 입지적 강점을 가집니다.

1.4. 2.배후 수요

인근에 다수의 아파트 단지 및 주택가가 분포하고 있어 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있습니다. 또한, 서문시장 이용객 및 주변 상업 시설 종사자 등 유동인구가 풍부한 지역입니다.

1.4. 3.인근 주요 시설

본건은 서문시장 및 도시철도 3호선 서문시장역과 매우 인접해 있어 접근성과 유동인구 확보에 유리합니다. 또한, 인근에 다양한 근린생활시설 및 주거 시설이 혼재하여 상권 활성화에 긍정적인 영향을 미칩니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1.교통

대중교통 이용이 매우 편리합니다. 도시철도 3호선 서문시장역이 도보 거리에 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되는 버스 승강장이 인근에 위치합니다. 차량 접근성 또한 양호한 편입니다.

1.5. 2.편의시설

서문시장이 바로 인접해 있어 장보기 등 생활 편의시설 이용이 매우 용이합니다. 또한, 인근에 다양한 상업 및 편의시설이 밀집해 있습니다.

1.5. 3.교육시설

토지이용계획상 본건 인근 지역이 상대보호구역(신명고등학교, 성명여자중학교 등)에 포함되어 있어 교육 환경 보호 구역으로 지정된 곳이 있습니다.

1.5. 4.주변 시설 및 혐오시설

대구 지하철 3호선 서문시장역, 서문시장, 동산의료원, 대구의료원 등 다양한 상업 및 의료 시설이 인근에 위치하고 있습니다. 현재까지 조사된 바에 따르면, 본건 주변에 특별한 혐오시설은 없는 것으로 파악됩니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1.임대차 관련 불확실성

임대차 관계가 미상으로 조사되어, 실제 점유 현황 및 숨겨진 임대차 계약 존재 여부에 대한 확인이 필수적입니다. 이에 따라 명도 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다.

1.6. 2.공동담보 관련 위험

공동담보 물건으로, 채무와 관련된 추가적인 담보 물건이 존재할 수 있습니다. 이들 담보 물건의 처리 결과나 가치 변동이 본건 경매 절차에 영향을 미칠 가능성을 배제할 수 없습니다.

1.6. 3.공실 위험

본건이 속한 건물 내 일부 호실이 공실로 이용 중인 것으로 파악되었습니다. 낙찰 후 임대 시에도 공실 발생 가능성을 염두에 두어야 하며, 경쟁력 있는 임대 조건 설정이 필요합니다.

1.6. 4.시장 변동성

부동산 시장 전반의 경기 변동 및 지역별 부동산 시장 상황에 따라 물건의 가치 변동성이 발생할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 대구광역시 중구 서문시장역 인근에 위치한 근린상가로서, 역세권 입지와 풍부한 유동인구를 바탕으로 상당한 투자 가치를 지닌 물건입니다. 특히 서문시장 북측 인근이라는 입지적 장점과 함께, 다양한 용도로 활용 가능한 근린상가라는 점에서 매력적입니다.

권리관계는 말소기준권리 이하 후순위 권리들이 모두 소멸될 예정으로, 낙찰 시 깨끗한 권리 상태로 인수가 가능합니다. 다만, 임대차 관계 미상 및 공동담보 물건이라는 점은 추가적인 면밀한 조사가 요구되는 부분입니다. 현재 일부 공실 상태임을 감안하여, 낙찰 후 공실 리스크 관리 및 경쟁력 있는 임대 전략 수립이 중요할 것으로 판단됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 역세권 프리미엄: 도시철도 3호선 서문시장역 도보 이용 가능한 초역세권 상가입니다.

* 풍부한 유동인구: 대규모 전통시장인 서문시장과 인근 주거단지의 풍부한 유동인구를 배후 수요로 확보할 수 있습니다.

* 복합단지 내 상가: 아파트와 근린생활시설이 복합된 단지 내 상가로, 안정적인 수요 기반을 갖추고 있습니다.

* 소형 면적: 비교적 작은 면적으로 소액 투자 가능성이 있으며, 다양한 업종의 소상공인에게 매력적일 수 있습니다.

* 개발 잠재력: 서문시장 일대 재개발 및 상권 활성화 계획 등 미래 가치 상승 가능성이 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본 보고서에 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 예상 입찰가 산정을 위해서는 다음 사항에 대한 추가적인 시장 조사 및 분석이 반드시 선행되어야 합니다.

* 유사 물건의 최근 낙찰가율 및 시세 조사

* 해당 지역 근린상가의 현재 임대료 및 예상 임대 수익률 분석

* 건물 노후도 및 향후 관리 비용 고려

* 주변 개발 계획 및 지역 경제 동향 파악

일반적으로 본건과 같이 권리 분석이 깨끗하고 입지 조건이 우수한 물건의 경우, 감정가 대비 80~100% 이상 또는 그 이상의 가격으로 낙찰되기도 합니다. 그러나 현재 파악된 공실 현황 및 임대차 관계의 불확실성 등을 감안하여, 신중한 접근을 통해 투자 수익률을 극대화할 수 있는 합리적인 입찰가 산정이 필요합니다. 인수 보증금은 0원이므로, 이를 제외한 금액으로 투자 수익률을 계산해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.