나이스옥션 법원경매 대구 2025타경791 [3] 대구광역시 중구 대신동 103-9 서문시장역지웰애비뉴 201동 3층302호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 일경 · 평가일 2025.05.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 중구 대신동 소재'서문시장'북측인근에 위치하고, 주위일대는 아파트단
지, 근린생활시설, 시장, 단독주택 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입가능하며, 인근에 버스승강장 및 도시철도3호선(서문시장역)이 소재하는
등 제반 교통사정 양호한 편임.

건물의 구조

*기호(1~3)
철근콘크리트구조 평지붕 3층건물로서
-외벽: 복합판넬, 페이글래스 등 마감
-내벽: 몰탈위 페인팅 등 마감
-바닥: 아스타일 등 마감
-창호: 새시창호임.

*기호(4,5)
철근콘크리트구조 평지붕 37층건물로서
-외벽: 몰탈위 페인팅, 화강석 등 마감
-내벽: 벽지 및 일부 타일 등 마감
-바닥: 바닥 내장재, 타일 등 마감
-창호: 새시창호임.

이용상태

기호(1): 근린생활시설(사무실)로 이용중임.
기호(2,3): 근린생활시설(공실)로 이용중임.
기호(4,5): 아파트로 이용중임.

설비내역

기호(1~3): 공동 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 되어 있음.
기호(4,5): 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 도시가스보일러에 의한 난방설비
등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

14필 일단의 부정형 토지로서 인접지와 등고평탄하며, '근린생활시설 및 아파트부지'로 이용
중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 왕복 6차선 도로, 북측으로 폭 약 8미터의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 도시지역, 제2종일반주거지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 대
로2류(폭 30m~35m)(접합), 상대보호구역(동부교육청문의(606-5146),신명고등학교
성명여자중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 가축사육제한구역
기호(2,3): 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역.
기호(4): 도시지역, 제2종일반주거지역, 중심상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)(접합)
가축사육제한구역.
기호(5,6): 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 가축사육제한구역.
기호(7,10): 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 대로2류(폭30m~35m)
(접합), 가축사육제한구역.


기호(8): 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 대로2류(폭 30m~35m)
(접합), 상대보호구역(동부교육청문의(606-5146),신명고등학교 성명여자중학교)<교
육환경 보호에 관한 법률>, 가축사육제한구역.
기호(9): 도시지역, 제2종일반주거지역, 중심상업지역, 방화지구, 상대보호구역(동부교육청
문의(606-5146),신명고등학교 성명여자중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 가축
사육제한구역.
기호(11,12,14): 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 소로2류(폭 8m~
10m)(접합), 가축사육제한구역.
기호(13): 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 대로2류(폭 30m~35m)
(접합).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.
2)기타: 본건의 이해관계인부재로 인하여 집합건축물대장상 내부현황, 외부에서 투시가능한
내부전경, 인근주민 탐문 등을 참작하여 표준적인 이용상황을 상정하여 평가하였음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 대구지방법원 2025타경791 (3)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 화서신용협동조합

감정가: 248,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 내역

소재지: 대구광역시 중구 대신동 103-9, 서문시장역지웰애비뉴 201동 3층 302호

용도: 근린상가

토지면적: 12.45㎡ (약 3.77평) - 토지 지분

건물면적: 37.35㎡ (약 11.30평) - 전용면적

건물구조: 철근콘크리트구조 평지붕 3층 건물(201동) 내 3층 302호

사용승인일: 2023년 07월 28일

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본건은 대구광역시 중구 대신동 소재 '서문시장' 북측 인근에 위치합니다.

주위 일대는 아파트 단지, 근린생활시설, 시장, 단독주택 등으로 형성되어 있어 복합적인 주거 및 상업 지역의 특성을 지니고 있습니다.

제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 여건

차량 출입이 용이하며, 인근에 버스 승강장이 소재합니다.

또한, 도시철도 3호선 서문시장역이 인접해 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

제반 교통 사정은 양호한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구 등 복합적인 용도지역에 해당합니다.

대로 2류(폭 30m~35m) 및 소로 2류(폭 8m~10m) 도로에 각각 접하여 토지 이용 및 접근성이 양호합니다.

상대보호구역(동부교육청문의, 신명고등학교, 성명여자중학교) 및 가축사육제한구역에 포함됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

말소기준권리: 2024년 4월 9일자 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권 (을1) 입니다.

이후 접수된 모든 권리(가압류, 압류, 임의경매 개시결정 등)는 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

주식회사 원풍의 신탁 등기 말소 등기(갑2)가 확인됩니다.

등기부채권 총액은 약 31억 9천 4백만원 수준입니다.

3.2. 임차인 현황

인수되는 임차보증금은 0원입니다.

해당 물건의 임차인 현황은 '미상'으로 조사되었습니다.

주의: 금액이 미상이라도 권리관계를 다시 한번 면밀히 확인해야 합니다.

3.3. 권리분석 요약

본건은 임의경매 사건으로, 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

인수되는 임차보증금이 없으므로 낙찰자는 권리관계로 인한 부담이 없을 것으로 예상됩니다.

다만, 임차인 현황이 미상인 점은 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 용도 및 현황

건물(201동)은 총 3층 규모의 철근콘크리트 건물이며, 용도는 제2종근린생활시설입니다.

본건(3층 302호)은 37.35㎡(약 11.30평) 면적의 근린상가(사무실)로 현재 이용 중인 것으로 파악됩니다.

건축물대장상 '서문시장역 지웰 애비뉴'로 명시되어 있으며, 공동주택(아파트)과 근린생활시설이 복합된 건물 단지로 보입니다.

4.2. 주변 상권

서문시장 인근으로 유동인구가 풍부하며, 다양한 상업 및 주거 시설이 밀집해 있어 배후 수요가 탄탄한 지역입니다.

아파트 단지, 근린생활시설, 시장 등 다양한 업종의 상권이 공존하여 시너지 효과를 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

서문시장, 대형마트, 병원, 은행 등 다양한 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교육시설

주변에 신명고등학교, 성명여자중학교 등 다수의 교육 시설이 위치하여 학군 관련 잠재수요가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

등기부상 인수되는 권리는 없는 것으로 보이나, 공시되지 않은 유치권, 법정지상권 등의 존재 가능성은 항상 염두에 두어야 합니다.

6.2. 물건 자체 리스크

감정평가서상 임차인 현황이 미상으로, 실제 점유 관계 및 명도 저항 가능성을 확인해야 합니다.

건물 내 다른 호실(아파트, 공실 상가 등)과의 용도 혼재로 인한 관리상의 불편함이 있을 수 있습니다.

6.3. 혐오시설 검토

주변 지역에 혐오시설이나 민원 유발 시설에 대한 직접적인 정보는 제공되지 않았습니다.

인근 지역 검색 결과, 특별한 혐오시설이나 민원 유발 시설은 파악되지 않았습니다.

7. 투자 포인트

탁월한 입지: 서문시장 북측, 역세권 상권으로 유동인구 및 접근성이 우수합니다.

권리 안전성: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 낙찰 후 권리관계에 대한 부담이 적습니다.

개발 잠재력: 주변 지역의 지속적인 발전 가능성이 있으며, 상업 및 주거 복합 지역의 이점을 누릴 수 있습니다.

낮은 면적: 소형 면적으로 초기 투자 부담이 적을 수 있습니다.

8. 종합 의견

본건은 대구광역시 중구 핵심 상권에 위치한 근린상가로서, 역세권이라는 지리적 이점과 풍부한 유동인구를 바탕으로 안정적인 수익 창출이 기대되는 물건입니다.

권리관계 또한 명확하여 낙찰 후 법적 리스크가 적을 것으로 판단됩니다.

다만, 임차인 현황 미상 및 명도 과정에서의 잠재적 변수에 대한 철저한 사전 조사가 필요합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 248,000,000원입니다.

예상 입찰가는 현장 조사, 주변 시세, 향후 수익률 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

인수 보증금이 0원이므로, 감정가를 기준으로 시장 상황 및 경쟁 입찰자들의 판단을 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

구체적인 예상 입찰가는 상세 현장 조사 및 시세 분석 후 산정 가능합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.