나이스옥션 법원경매 대구 2025타경6516 [1] 대구광역시 수성구 범어동 806-3 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 케이원 · 평가일 2025.02.11

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 수성구 범어동 소재 제2범어교 교차로 남서측 인근에 위치하며, 주변은
단독주택, 근린생활시설, 아파트 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건 인근에 수성구민운동장역이 소재하며, 제반 교통시설과의 접근성 등을 고려할때,
교통상황은 보통입니다.

형태 및 이용상태

정방형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태

남측으로 노폭 약6미터의 도로에서 접근이 가능합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률> (하천)은 건설과{666-2922 2991} 확인

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

세멘벽돌조 후형스레트기와즙 2층 주택
세멘벽돌조 스라브즙 평가건 창고
세멘부록조 스라브즙 평가건 변소

사용승인일 : 1978.10.30
외 벽 : 몰탈위페인트 등 마감.
창 호 : 새시창호입니다.

이용상태

단독주택, 부속건물 창고 및 화장실입니다.

설비내역

외관상 공가상태인 것으로 보이는바, 위생급배수설비 및 난방설비 등 주택제반설비의 정상
설치 여부는 미상입니다.

부합물 및 종물

[제시외건물]
기호㉠ : 벽체이용 판넬지붕 단층 다용도실, 약2㎡
기호㉡ : 벽체이용 판넬지붕 단층 다용도실, 약7.2㎡

공부와의 차이

기호2 주택건물은 공부상 '스레트기와즙'이나 현황 '슬래브 및 기와지붕'입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함.
목록 2 주택건물은 공부상 '스레트기와즙'이나 현황상 '슬래브 및 기와지붕' 임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경6516 (1)

소재지: 대구광역시 수성구 범어동 806-3

용도: 단독주택

감정가: 663,882,560원

토지면적: 95.00㎡ (약 28.74평)

건물면적: 44.63㎡ (약 13.51평) (본건) + 9.20㎡ (제시외) = 총 53.83㎡ (약 16.30평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 청운신용협동조합

사용승인일: 1978년 10월 30일

등기부채권 총액: 1,230,689,910원

1.1. 입지조건

최고의 입지: 대구광역시 수성구 범어동 소재 제2범어교 교차로 남서측 인근에 위치하여 생활 편의성이 높음.

주변 환경: 단독주택, 근린생활시설, 아파트 등이 혼재된 주거 밀집 지역으로 형성되어 있음.

교통상황: 인근에 수성구민운동장역이 소재하여 대중교통 이용이 편리하며, 제반 교통시설과의 접근성이 양호하여 교통 상황은 보통으로 평가됨.

토지 형태 및 이용상태: 본건 토지는 정방형의 토지로서, 현재 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태: 본건 토지는 남측으로 노폭 약 6미터의 도로에서 접근이 가능하여 차량 통행 및 출입이 용이함.

토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 소로3류(폭 8m 미만)에 접해 있음. 가축사육제한구역으로 지정되어 있음.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 본 건의 말소기준권리는 2022년 1월 5일 접수된 청운신용협동조합의 근저당권(을1)이며, 채권액은 440,000,000원임.

인수되는 권리: 말소기준권리 이후의 모든 권리는 매각으로 소멸되므로 인수되는 권리는 없음.

주요 등기 현황:

- 소유권 이전 (조정분할에 의한 상속): 2021년 12월 24일

- 근저당 (청운신용협동조합): 2022년 1월 5일 (말소기준권리)

- 다수의 압류 및 가압류 (대구광역시, 대구광역시수성구, 신용보증기금, 토스뱅크주식회사, 경산세무서장, 국민건강보험공단, 북대구세무서장 등): 2024년 발생

- 임의경매 개시 결정 (청운신용협동조합): 2025년 1월 20일

주의사항:

- 본 건은 토지와 건물을 일괄하여 매각하며, 공부상 '스레트기와즙'이나 현황상 '슬래브 및 기와지붕'으로 이용되는 주택 건물이 제시외 건물(판넬지붕 단층 다용도실 약 9.2㎡)을 포함하여 매각됨.

- 건물 및 토지의 임대 관계는 현재 미상임.

- 건물 외관상 공가 상태로 추정되며, 위생, 급배수, 난방 설비 등 주택 제반 설비의 정상 설치 여부는 미상임.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 현재까지 파악된 임차인은 없으나, 임대 관계 미상으로 인해 현황 조사 필요.

1.3. 상권분석

주변 상권: 단독주택 위주의 주거 밀집 지역으로, 인근에 근린생활시설이 산재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함. 주거 지역으로서 안정적인 상권 형성.

유사 물건 거래 동향:

- 주변 연립/다세대 주택 거래 사례 분석 결과 (2026년 6월 거래 기준):

* 84.94㎡ 면적의 연립주택이 400,000,000원에 거래됨 (평당 약 4,709,265원).

* 71.07㎡ 면적의 연립다세대 주택이 250,000,000원에서 260,000,000원에 거래됨 (평당 약 3,517,729원 ~ 3,658,040원).

- 본 건은 단독주택으로, 토지(95.00㎡)의 가치가 중요한 요소로 작용할 것으로 판단됨.

- 주변에 대규모 상업 시설이 밀집해 있지는 않으나, 범어동 지역 특성상 주거 가치가 높게 평가됨.

1.4. 생활정보

교통: 수성구민운동장역(지하철) 이용 가능하며, 주요 도로 접근성이 양호함.

편의시설: 인근 단독주택 및 근린생활시설 내 상점, 병원, 은행 등 기본적인 생활 편의시설 이용 가능.

교육시설: 범어동 지역은 교육열이 높은 지역으로, 다수의 초, 중, 고등학교가 인근에 위치할 것으로 예상됨. (정확한 학군은 별도 확인 필요)

주거환경: 조용하고 안정된 주거 환경을 제공함.

1.5. 잠재적 리스크

건축물 노후화: 1978년 10월 30일 사용승인된 건물로, 약 48년 경과하여 건축물의 노후화 및 유지보수 필요성이 높음.

건물 현황과 공부상 차이: 주택 건물의 지붕 재질 등 공부와 현황 간 일부 차이가 존재함.

제시외 건물 존재: 다용도실 등 제시외 건물이 존재하며 일괄 매각 대상이나, 별도 관리 및 철거 문제가 발생할 수 있음.

공가 및 설비 미확인: 현재 공가 상태로 추정되며, 내부 설비(위생, 난방 등)의 정상 작동 여부 확인이 필요함.

높은 총 채무액: 등기부채권 총액이 1,230,689,910원에 달하여, 낙찰가에 따라 채권 회수 문제나 추가적인 법적 분쟁 가능성을 고려해야 함. (단, 임의경매이므로 말소기준권리 이전의 권리만 인수되며, 이후 권리는 소멸될 가능성이 높음.)

1.6. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 수성구 범어동의 우수한 입지에 소재한 단독주택으로, 토지 면적이 95.00㎡(약 28.74평)에 달하여 토지 가치가 높을 것으로 예상됨.

다만, 건물이 1978년 준공되어 노후화가 상당히 진행되었으며, 현재 공가 상태로 추정되고 내부 설비 확인이 필요한 점은 단점으로 작용할 수 있음.

등기부상 총 채무액이 상당하나, 임의경매로 진행되므로 말소기준권리 이전의 권리만 인수되며, 이후 권리는 소멸될 예정임.

주변 시세 및 지역적 특성을 고려할 때, 토지 활용 가치가 높은 물건으로 판단되나, 건물 노후화 및 잠재적 리스크 요소를 충분히 고려하여 신중한 접근이 필요함.

1.7. 투자 포인트

뛰어난 입지: 대구 수성구 범어동은 교육 및 생활 인프라가 잘 갖춰진 선호 주거 지역으로, 장기적인 가치 상승 잠재력이 높음.

높은 토지 가치: 95.00㎡(약 28.74평)의 단독 소유 토지는 향후 재건축, 증축 또는 매각 시 상당한 수익을 기대할 수 있음.

경매를 통한 시세 차익: 감정가 663,882,560원 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득 시 시세 차익 가능성이 있음.

안정적 주거 환경: 단독주택으로서 사생활 보호 및 조용한 주거 환경을 선호하는 수요층에게 적합함.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 663,882,560원임.

주변 연립/다세대 주택 거래 사례를 분석한 결과, 제곱미터당 약 350만원에서 470만원 수준의 거래 가격이 나타나고 있으나, 본 건은 단독주택으로 토지 가치가 더 중요하게 고려될 수 있음.

건물의 노후화 및 공가 상태, 그리고 약 48년 경과한 사용승인일을 고려할 때, 건물의 가치는 상대적으로 낮게 평가될 수 있음.

토지 면적(95.00㎡)을 감안한 범어동 지역의 토지 가치와 보수적인 건물 가치를 종합적으로 고려 시, 입찰가는 감정가를 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 합리적임.

종합적인 시장 상황, 경쟁 입찰자 현황, 그리고 물건의 잠재적 리스크 요소를 감안하여, 본 건의 예상 입찰가는 약 564,000,000원 수준으로 제시함. 이는 감정가의 약 85% 수준에 해당하며, 시장 상황에 따라 조정될 수 있음.

* 주변 연립,다세대,빌라 매매/임대 정보 분석 (2026년 6월 기준):

* 현대신한타운 (1996년식 연립, 84.94㎡): 400,000,000원 (직거래)

* 에덴 (1980년식 연립다세대, 71.07㎡): 250,000,000원 ~ 260,000,000원 (중개거래)

- 이는 유사 유형 주택의 가격대를 보여주는 지표로 활용될 수 있음.

* 건축물표제부 요약:

- 대구광역시 수성구 범어동 806-3번지 (청솔로22길 9)

- 주요 용도: 단독주택

- 건물 구조: 시멘트 벽돌조, 슬레이트 지붕 (공부상 스레트기와)

- 사용승인일: 1978년 10월 30일

- 건물 면적(총합): 57.69㎡ (건축물대장상)

- 토지 면적(대장상): 215.2㎡

* *참고: 건축물표제부 상의 대지면적(215.2㎡)과 경매 물건의 토지면적(95.00㎡) 간의 차이가 존재합니다. 이는 등록 토지 분할 등기 관련 내용일 수 있으며, 본 보고서는 제공된 경매 정보상의 토지면적 95.00㎡를 기준으로 작성되었습니다. 건물 총면적 57.69㎡는 감정평가서의 본건 건물면적(44.63㎡)과 제시외 건물면적(9.20㎡)의 합계(53.83㎡)와 유사합니다.*

* 주변 혐오시설:

- 범어동 지역은 대구의 주요 도심 지역 중 하나로, 계획적인 주거 및 상업 지역이 발달하여 인근에 혐오시설이 존재할 가능성은 매우 낮음.

- 인근 주요 시설로는 수성구민운동장, 법원, 검찰청 등이 있으며, 생활 편의 시설 및 교육 시설이 잘 갖춰져 있어 쾌적한 주거 환경을 제공함. (정확한 혐오시설 유무는 현장 답사 및 추가적인 공적 장부 확인을 통해 최종 판단 필요)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.