나이스옥션 법원경매 순천 2025타경52511 [1] 전라남도 순천시 동외동 162-3 2층207호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 순천시 동외동 소재 「순천시립그림책도서관」남측 인근에 위치한 (통칭)유어라이프 제2층 제207호 및 제5층 제501호로서 주위는 상업용건물, 다가구주택, 단독주택 등이 소재하는 주택 및 상가 혼용지대로서 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 단지까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 일반적인 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 중 제2층 제207호, 제5층 제501호로서, 외 벽: 석재붙임, 드라이비트 마감 등, 내 벽: 벽지, 타일마감 등, 창 호: 샷시 등임.

이용상태

기호 1-가), 2-나) 모두 오피스텔로 이용중임.

설비내역

일반적인 급·배수설비, 위생설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 사다리형으로서 업무시설 및 단독주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 아스팔트 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

--

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 순천지원 2025타경52511 (1)

소재지: 전라남도 순천시 동외동 162-3 2층207호

용도: 오피스텔

감정가: 51,000,000원

토지면적: 8.66㎡ (약 2.62평)

토지 지분: 8.6575㎡ (약 2.62평)

건물면적: 31.92㎡ (약 9.66평)

건물 지분: 31.92㎡ (약 9.66평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 여수농업협동조합 (등기부 요약 정보 기반)

특이사항: 공동담보

주의사항: 임대 관계 미상

1.2. 건축물 정보

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕, 9층 중 제2층 제207호

마감: 외벽 석재붙임, 드라이비트 등 / 내벽 벽지, 타일 등

이용 상태: 오피스텔로 이용 중

설비 내역: 일반적인 급배수, 위생, 난방, 도시가스, 승강기 설비

1.3. 토지 정보

형상 및 이용 상태: 2필 일단의 사다리형, 업무시설 및 단독주택 건부지로 이용 중

인접 도로 상태: 본건 북측으로 아스팔트 포장도로 개설

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 전라남도 순천시 동외동 소재 「순천시립그림책도서관」 남측 인근에 위치하며, 주위는 상업용 건물, 다가구주택, 단독주택 등이 혼재하는 주택 및 상가 혼용지대입니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 일반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (말소기준권리: 2014.02.26. 근저당권 여수농업협동조합)

* 소유권 보존: 2007.06.29. (황귀재)

* 소유권 이전: 2014.02.26. (신유진, 매매 73,000,000원)

* 근저당권: 2014.02.26. (여수농업협동조합, 26,400,000원) - 말소기준권리

* 가압류: 2024.10.16. (전남신용보증재단, 30,000,000원) - 매각으로 소멸

* 임의경매: 2025.12.29. (여수농업협동조합, 49,353,722원) - 매각으로 소멸

등기부채권 총액: 56,400,000원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김

보증금: 4,000,000원

차임: 0원

전입/확정일자: 2017-04-03

배당신고일자: 2026-01-16

대항력: 없음

비고: 해당 임차인은 대항력이 없으므로 매각으로 인해 임차권은 소멸됩니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 지상권: 해당 없음 (정보 없음)

3.4. 인수되는 보증금

* 인수 보증금 합계: 0원

(임차인의 보증금은 대항력이 없어 낙찰자가 인수하지 않습니다.)

4. 상권분석

* 본건은 순천시 동외동의 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역에 위치하고 있습니다.

* 인근에 순천시립그림책도서관이 있어 관련 시설 이용이 용이합니다.

* 상가 및 다가구주택 등이 밀집한 지역 특성상 기본적인 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

* 정확한 상권 분석을 위해서는 임장 및 추가적인 상권 데이터 분석이 필요합니다.

5. 생활정보

* 주변 시설: 순천시립그림책도서관을 비롯하여 다양한 편의시설 및 상업 시설 이용이 가능합니다.

* 교통: 버스정류장이 인근에 위치하여 시내 접근성이 양호합니다.

* 교육: 주거 및 상업 혼용 지역으로, 교육 시설의 근접성은 추가 확인이 필요합니다.

* 혐오시설: 현재 제공된 정보 및 일반적인 주변 환경 분석 시 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 실제 현장 확인을 통해 최종적인 판단이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

* 임대 관계 미상: 명시적으로 임차인 김영곤 외에 다른 임대 관계는 미상으로 표기되어 있습니다. 낙찰 후 명도 절차 진행 시 예상치 못한 상황이 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

* 공동담보: 본건은 공동담보로 진행되어, 동일 채무와 관련된 다른 부동산의 경매 진행 여부 및 결과에 영향을 받을 수 있습니다.

* 채권 총액: 등기부상 채권 총액이 56,400,000원으로 감정가(51,000,000원)보다 높습니다. 이는 경쟁 입찰로 인해 낙찰가가 상승할 수 있음을 시사합니다.

* 최근 거래가 변동성: 제공된 최근 매매 데이터에서 2025년 7월 5,000만원, 2025년 8월 3,500만원으로 상이한 가격대의 거래가 있었습니다. 이는 시장 상황이나 개별 물건의 상태에 따른 차이일 수 있으며, 실제 가치 평가 시 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 순천시 동외동에 위치한 오피스텔로, 순천시립그림책도서관 인근에 자리 잡고 있으며 교통 및 생활 편의성이 보통 수준인 지역입니다. 건물은 2007년에 준공된 철근콘크리트 구조이며, 오피스텔로 이용 중에 있습니다.

권리 분석 결과, 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 모두 소멸될 예정이며, 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다. 다만, 임대 관계가 미상인 점과 공동담보 물건이라는 점은 추가적인 확인이 필요합니다.

최근 거래 사례를 볼 때 가격 편차가 있으나, 감정가 5,100만원 수준에서 시세가 형성될 가능성이 있습니다.

8. 투자 포인트

* 말소기준권리 이하 모든 권리 소멸 예정으로 권리 관계가 비교적 명확합니다.

* 낙찰자가 인수해야 할 임차 보증금이 없어 명도 부담이 적습니다.

* 순천시의 주거 및 상업 혼용 지역 내에 위치하여 잠재적인 임대 수익 또는 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 인근 편의시설(순천시립그림책도서관) 및 교통망 접근성이 양호합니다.

9. 예상 입찰가

제공된 감정가 51,000,000원을 기준으로, 최근 실거래가(5,000만원)와 시장 상황을 종합적으로 고려할 때, 낙찰자가 인수해야 할 보증금이 없는 점을 감안하여 45,000,000원 ~ 50,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

다만, 경쟁 입찰 상황 및 물건의 정확한 상태, 향후 시장 전망 등을 면밀히 분석하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

본 입찰가 산정은 제공된 정보를 기반으로 한 예상이며, 실제 낙찰가는 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.