나이스옥션 법원경매 순천 2025타경720 [1] 전라남도 순천시 저전동 224-3 11층1104호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 플러스 · 평가일 2026.01.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 순천시 저전동 소재 '순천남초등학교' 남동측 인근 '더플레이스순천아파트' 내에 위치하며, 주위는 학교. 단독주택, 근린생활시설 등임.

교통상황

본건 단지 북동측 인근에 주요 간선도로가 통과하여 대체로 무난시 됨.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 중 11층 1104호(북동향, 복도식)로서, 외벽 : 시멘몰탈페인트 마감. 내벽 : 벽지, 타일 등 마감. 창호 : 샤시임.

이용상태

주거용으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급수설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

유사 정방형으로 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 남동측으로 진출입함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 순천지원 2025타경720 (1)

소재지: 전라남도 순천시 저전동 224-3, 11층 1104호

용도: 아파트

감정가: 1억 4천 1백만원

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

1.2. 면적 정보

토지면적: 13.20㎡ (약 3.99평)

토지 지분: 13.2031㎡

건물면적 (전용면적): 62.10㎡ (약 18.78평)

건물 지분: 62.1㎡

건축물대장상 '건물면적'은 통상 전용면적을 의미합니다. 분양면적은 별도 확인이 필요합니다.

1.3. 건물 상태

구조: 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 중 11층 1104호

방향: 북동향, 복도식

외벽: 시멘몰탈페인트 마감

내벽: 벽지, 타일 등 마감

창호: 샤시

이용상태: 주거용으로 이용 중

설비내역: 위생 및 급배수, 난방, 소화전, 승강기 등 설치

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 전라남도 순천시 저전동 소재 '순천남초등학교' 남동측 인근에 위치한 '더플레이스순천아파트' 내에 있습니다.

주위는 학교, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

저전동은 '정원 마을'로 불릴 만큼 아기자기한 정원과 꽃들이 많은 한적하고 고요한 마을입니다.

2.2. 교통 접근성

단지 북동측 인근에 주요 간선도로가 통과하여 전반적인 교통 접근성은 무난한 편입니다.

단지 남동측으로 진출입이 가능합니다.

2.3. 주변 시설

* 교육시설: 순천남초등학교가 인접해 있어 교육 환경이 양호합니다. 순천남초등학교는 1906년 개교한 오랜 역사를 가진 학교입니다.

* 상업시설: 인근에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. '더플레이스순천아파트'는 순천시청, 순천대학교와도 가까운 원도심 지역에 위치하며, 학군, 병원, 시장, 은행, 공원, 마트, 터미널, 순천역 등이 인근에 있습니다.

* 기타: 단지는 총 52세대로 이루어져 있으며, 최고 15층, 사용승인일은 2017년 11월 15일입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

집합건물 등기부상 주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 소유권보존: 2017-11-28 (주식회사더블유어쏘시에이츠)

* 신탁등기 말소: 2019-02-27 (주식회사더블유어쏘시에이츠)

* 전세권설정 (을1): 2021-07-28, 권리금액 135,000,000원 (하이트진로주식회사). 본 전세권은 말소기준권리이며, 매각으로 인해 소멸됩니다.

* 1번 전세권 변경 (을1-2): 2023-07-28, 권리금액 135,000,000원. 본 권리도 말소 대상입니다.

* 임의경매개시결정 (갑4): 2025-12-29 (하이트진로주식회사). 본 경매개시결정 또한 말소 대상입니다.

등기부채권 총액: 135,000,000원

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 하이트진로주식회사

* 보증금: 135,000,000원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 비고: 배당신고일자 2025-12-29.

본 임차인은 대항력이 없으며, 보증금은 말소기준권리인 전세권(을1) 설정 금액과 동일하나, 말소기준권리가 매각으로 소멸되므로 인수되는 보증금은 없습니다.

3.3. 권리분석 요약

말소기준권리인 전세권(을1)보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸됩니다.

본 건은 선순위 전세권(을1)이 존재하나, 해당 권리가 말소기준권리가 되어 매각으로 인해 소멸되며, 임차인 또한 대항력이 없어 인수되는 권리나 보증금은 없는 것으로 분석됩니다.

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 '지상권'이 기재되어 있으나, 이에 대한 구체적인 개요는 명시되어 있지 않아 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 용도

본건 토지이용계획은 일반상업지역으로 지정되어 있습니다. 이는 상업 및 업무 시설과 주거 시설이 복합적으로 입지할 수 있는 지역적 특성을 나타냅니다.

4.2. 주변 상업 시설

인근에 근린생활시설이 위치하여 기본적인 상업 기능이 이루어지고 있습니다. 또한, 순천시청, 병원, 시장, 은행, 마트 등이 3분 거리에 위치하고 있어 생활 편의성이 높습니다. '더플레이스순천아파트' 자체는 소규모 단지(52세대)이나, 주변의 상업 시설과 도심 접근성을 통해 상권 기능을 확보하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 환경

단지 바로 인근에 순천남초등학교가 위치하여 자녀들의 안전하고 편리한 통학이 가능합니다. 순천남초등학교는 100년이 넘는 역사를 가진 지역 명문 학교 중 하나로, 다양한 생태체험 학습 등 교육 활동에도 적극적인 것으로 보입니다.

5.2. 편의 시설

일반상업지역에 속하며, 인근에 근린생활시설이 다수 분포하고 있습니다. 또한 순천시청, 순천대학교, 병원, 은행, 마트, 터미널, 순천역 등 주요 도시 기반 시설이 가까이 있어 편리한 생활이 가능합니다.

5.3. 주거 환경

본건은 '더플레이스순천아파트'라는 총 52세대의 비교적 소규모 아파트 단지에 속합니다. 주위는 학교, 단독주택, 근린생활시설이 혼재되어 있으며, 순천의 '정원 마을'로 불리는 저전동의 특성상 아기자기한 주거 환경을 느낄 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

등기부상 말소기준권리인 전세권(을1)은 매각으로 소멸되므로, 매수인이 인수해야 할 보증금은 없습니다. 임차인 또한 대항력이 없는 것으로 확인되었습니다.

다만, 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 기재되어 있으나, 해당 지상권의 구체적인 내용이 없어 추가적인 확인이 필요합니다.

6.2. 관리비 미납 여부

감정평가 요약서에 '관리비 미납여부 불분명'이라고 기재되어 있어, 낙찰 후 미납된 관리비가 있다면 매수인이 부담해야 할 수 있으므로 사전에 확인이 필요합니다.

6.3. 기타

본 건 아파트(더플레이스순천)는 2017년 11월에 사용승인된 건물로, 건축된 지 약 9년이 경과하여 일부 노후화에 대한 점검이 필요할 수 있습니다.

주변에 혐오시설에 대한 정보는 검색 결과에서 나타나지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 순천시 저전동에 위치한 아파트로, 순천남초등학교 인근에 자리하고 있어 교육 환경이 우수합니다. 일반상업지역에 속하며, 순천시청, 병원, 마트 등 주요 편의시설 이용이 편리한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

권리상으로는 말소기준권리인 전세권이 매각으로 소멸되고 임차인 또한 대항력이 없어 인수할 보증금이 없는 점은 긍정적입니다. 다만, '소멸되지 않는 권리: 지상권' 표기 및 관리비 미납 여부 불확인 등은 주의 깊게 살펴봐야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 가격 메리트

감정가 1억 4천 1백만원 대비 시세 및 시장 상황을 면밀히 분석하여 합리적인 입찰가 산정이 가능하다면 가격적인 메리트를 확보할 수 있습니다.

8.2. 입지 강점

* 우수한 교육 환경: 순천남초등학교 인접

* 편리한 생활 인프라: 도심 접근성 및 다양한 편의시설 근접

* 도심 속 쾌적한 주거 환경: '정원 마을'로 불리는 저전동의 특성

8.3. 잠재력

도심 지역에 위치하며, 순천시의 발전 계획 및 주변 지역 시세 변동 추이를 고려할 때 향후 가치 상승 잠재력을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 감정가(141,000,000원)를 기준으로 하되, 임차인 인수 보증금이 0원인 점을 고려하여 산정할 수 있습니다.

다만, '소멸되지 않는 권리: 지상권' 존재 여부, 관리비 미납액, 실제 현황 조사 결과, 유사 물건의 최근 거래가, 본 경매 물건의 경쟁률 등 제반 사항을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

일반적으로 법원 경매에서는 감정가의 70~80% 수준에서 최초 입찰이 시작되는 경우가 많으므로, 이러한 점을 감안하여 투자 수익률을 분석 후 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.