나이스옥션 법원경매 광주 2025타경7272 [1] 광주광역시 북구 동림동 37-18 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창감정 · 평가일 2026.01.06

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 광주광역시 북구 동림동 소재 ‘삼호가든아파트’ 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지 및 근린생활시설, 단독주택 등으로 주위환경은 무난한 편임.

교통상황

차량통행 용이한 도로변에 소재하고, 시내버스승강장 인근이므로 일반적인 교통조건은 무난한 편임.

형태 및 이용상태

사다리형의 계단식 토지로 지면은 대체로 평탄하며, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

노폭 약 8미터, 4미터의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 비행안전제3구역(전술)(2018-10-19)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 중점경관관리구역

제시목록 외의 물건

'건물 감정평가요항표' 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건(가)는 시멘트벽돌조 철근콘크리트조 스라브 및 세와, 스라브, 스라브 및 강판지붕 3층으로, 외벽 : 화강석치장 및 타일, 몰탈페인트 마감 내벽 : 벽지, 타일, 몰탈페인트 등 마감 창호 : 새시창호임. 본건(나,다)는 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층으로, 외ㆍ내벽 : 몰탈페인트 마감.

이용상태

본건(가) : 제1종, 2종근린생활시설(식당, 교회, 작업장 등) 및 단독주택. 본건(나) : 차고이나 현황 창고로 이용중임. 본건(다) : 변소.

설비내역

급·위생설비 등이 되어 있으며, 주택 부분은 난방시설 되어 있고, 화재경보시설 및 옥상에 가정용태양광발전시설 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 '건물개황도' 및 '사진용지' 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건(가) 실제지붕은 스라브 및 강판지붕임.

물건 비고

일괄매각(제시외 건물 포함)
지상소재 수목 및 태양광시설 각 매각 포함
목록 2. 건물의 부동산등기사항증명서 및 건축물대장상 지번은 37-18, 37-41으로, 동림동 37-41이 2013. 4. 11.자로 동림동 37-18에 합병되었으나, 부동산등기사항증명서 및 건축물대장상 표제부 소재지번 및 건물번호란의 건물의 소재지번에 관한 정리가 요하는 것으로 조사됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 광주지방법원에서 진행 중인 2025타경7272 부동산 임의경매 사건입니다.

소재지는 광주광역시 북구 동림동 37-18번지이며, 용도는 근린시설입니다.

감정평가액은 1,339,892,400원입니다.

토지 면적은 543.00㎡ (약 164.26평)이며, 건물 면적은 620.74㎡ (약 187.79평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각이며, 제시외 건물, 지상 수목 및 태양광 시설도 모두 매각에 포함됩니다.

경매 구분은 부동산 임의경매이며, 채권자는 정OOOOOOO입니다.

건물의 부동산등기사항증명서 및 건축물대장상 지번이 37-18번지 및 37-41번지로 기재되어 있으나, 37-41번지가 37-18번지에 합병되었음에도 불구하고 관련 서류상 소재지번 및 건물번호 정리가 필요한 것으로 조사되었습니다.

1.1. 입지조건

주위환경:

대상 물건은 광주광역시 북구 동림동 소재 '삼호가든아파트' 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 단독 주택 등으로 형성되어 있어 주거 및 상업 기능이 혼합된 지역입니다.

교통상황:

차량 통행이 용이한 도로변에 위치하며, 시내버스 승강장이 인근에 있어 일반적인 교통 조건은 무난한 편입니다.

인접 도로상태:

노폭 약 8미터와 4미터의 포장도로에 각각 접하고 있어 차량 접근성이 좋습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

본 물건은 제2종일반주거지역에 해당하며, 소로2류(폭 8m~10m) 구역에 접해 있습니다.

또한, 비행안전제3구역(전술) 및 중점경관관리구역으로 지정되어 있어 관련 법규에 따른 건축 및 개발 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

1.2. 권리분석

토지 등기부 요약:

말소기준권리는 2015년 10월 5일에 접수된 정다운새마을금고의 근저당권(216,000,000원)입니다.

이후 접수된 근저당권, 압류, 전부이전 등의 권리들은 매각으로 인해 모두 말소될 것으로 예상됩니다.

등기부채권 총액은 252,000,000원입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

건물 등기부 요약:

건물 등기부 또한 토지 등기부와 동일한 권리 내역을 가지고 있으며, 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 252,000,000원입니다.

임차인 현황:

* 김

보증금: 15,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 미신청

확정일자: 없음

배당신고일자: 2026-02-24

대항력: 없음

비고:

권리분석:

* 손

보증금: 10,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2018-02-12

확정일자: 2018-02-12

배당신고일자:

대항력: 없음

비고:

권리분석:

* 이

보증금: 5,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 미신청

확정일자: 없음

배당신고일자: 2026-02-24

대항력: 없음

비고:

권리분석:

* 이

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2024-04-30

확정일자: 없음

배당신고일자:

대항력: 없음

비고:

권리분석:

인수 보증금 합계: 0원. 현재 파악된 임차인 중 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 분석됩니다.

1.3. 상권분석

주변 환경:

대상 물건이 위치한 동림동 일대는 아파트 단지와 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재된 지역으로, 지역 주민을 대상으로 하는 기본적인 상권이 형성되어 있습니다.

주요 이용 현황:

본 건물은 제1종 및 2종 근린생활시설(식당, 교회, 작업장 등)과 단독주택 용도로 이용되고 있으며, 창고 및 변소로 사용되는 부속 건물도 있는 것으로 파악됩니다.

1.4. 생활정보

교통:

주요 도로와 인접해 있어 차량으로의 접근이 편리하며, 대중교통 이용 또한 용이한 편입니다.

주변 편의시설:

인근 아파트 단지와 상업 시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

행정 관련 서류 정리 필요:

건물 등기사항증명서 및 건축물대장상의 지번(37-18, 37-41) 정리가 필요한 점은 향후 행정 절차 진행 시 불편함을 야기할 수 있습니다.

군사 시설 보호 구역:

비행안전제3구역에 해당하여 군사 작전 및 관련 시설 보호를 위한 건축 제한 등이 있을 수 있습니다.

경관 관리 구역:

중점경관관리구역으로 지정되어 있어 도시 경관 보존을 위한 규제를 받을 가능성이 있습니다.

임차인 관련:

현재 파악된 임차인들은 모두 대항력이 없는 것으로 분석되었으나, 실제 점유 및 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있으므로 면밀한 조사가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 북구 동림동에 위치한 토지 및 근린시설 복합 건물로, 입지 및 교통 접근성이 양호한 편입니다.

토지, 건물, 제시외 건물, 수목, 태양광 시설까지 일괄 매각되어 활용 가치가 높을 것으로 보입니다.

등기부상 권리 관계는 말소기준권리보다 후순위 권리들이 매각으로 소멸되므로 권리상 큰 문제는 없어 보입니다.

다만, 건축물대장 및 등기부상 지번 정리 필요, 비행안전구역 등의 공법상 제한 사항은 투자 시 반드시 고려해야 할 부분입니다.

임차인의 대항력은 없는 것으로 파악되나, 명도 절차는 사전에 철저히 확인해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

토지, 건물, 제시외 건물, 수목, 태양광 시설까지 포함하는 일괄 매각으로 인한 통합 개발 또는 활용 가능성이 높습니다.

제1종, 2종 근린생활시설 및 주택 등으로의 다양한 용도 전환 잠재력을 가지고 있습니다.

안정적인 주거 배후 수요를 확보하고 있는 지역에 위치합니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 1,339,892,400원

토지 면적: 543.00㎡ (약 164.26평)

건물 면적: 620.74㎡ (약 187.79평)

인수 보증금: 0원

본 물건은 권리상 인수하는 금액이 없으며, 감정가를 기준으로 주변 시세, 물건의 현 상태, 명도 가능성, 공법상 제한 사항 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다. 감정가 이하의 접근도 고려해볼 수 있으며, 향후 개발 가능성 및 임대 수익률 등을 면밀히 분석하여 최적의 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.