나이스옥션 법원경매 순천 2025타경52475 [1] 전라남도 여수시 소호동 1232 여수금호어울림오션테라스 104동 1층106호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 여수시 소호동 소재 "디오션리조트" 남서측 인근에 위치한 여수금호어울림오션테라스 제104동 제1층 제106호[일련번호 가)] 및 제105호[일련번호 나)]로서, 주변은 근린생활시설, 단독주택 및 농경지 등이 소재하는 해안주변 주거지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하는 등 일반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건 중 1층 106호[일련번호 가)] 및 105호[일련번호 나)]로서, 외벽 : 치장벽돌마감, 시멘몰탈위 페인트 마감 등, 내벽 : 벽지도배 및 타일 등 마감, 창호 : 새시창호임.

이용상태

일련번호 가), 나) 연립주택임.

설비내역

일반적인 위생설비 및 급배수설비, 승강기, 소방설비, 도시가스, 난방설비, 주차장설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 완경사로서 연립주택 건부지임.

인접 도로상태등

본건 단지 북동측으로 차량진입로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

일련번호 가), 나)는 경사면에 위치한 지하1층 및 1층 구조로서 공부상의 지하1층은 남측 접면도로를 기준으로 지상에 노출된 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 사건 정보

사건번호: 순천지원 2025타경52475 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 박OOOOOOOOOOO

감정평가서 요약: 구분건물감정평가요항표

1.2. 물건 현황

소재지: 전라남도 여수시 소호동 1232 여수금호어울림오션테라스 104동 1층106호

용도: 연립주택

건축물 용도: 공동주택(연립주택)

준공 연도: 2021년 (사용승인일 기준)

건축 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 중 1층

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 420,000,000원

토지 면적: 115.40㎡ (약 34.9평)

토지 지분: 115.4008㎡ (약 34.9평)

건물 면적: 55.92㎡ (약 16.9평)

건물 지분: 55.9195㎡ (약 16.9평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 경매 구분

경매 구분: 부동산강제경매

말소기준권리: 2025년 12월 29일 접수된 광주지방법원 순천지원 강제경매개시결정 (박지훈, 319,647,000원)

2. 입지조건

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2.1. 위치 및 주위환경

본건은 전라남도 여수시 소호동 소재 "디오션리조트" 남서측 인근에 위치합니다.

주변은 근린생활시설, 단독주택 및 농경지 등이 소재하는 해안 주변 주거지대로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하여 일반적인 교통 상황은 보통입니다.

2.3. 토지 형상 및 이용상태

토지는 부정형의 완경사지로 연립주택 건설 부지로 이용되고 있습니다.

2.4. 인접 도로상태

본건 단지 북동측으로 차량 진입로가 개설되어 있습니다.

3. 권리분석

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3.1. 등기부 현황

등기부상 소유권보존신탁(케이비부동산신탁주식회사, 2023.06.22.)이 존재하나, 강제경매(말소기준권리) 및 후순위 가압류(금호건설, 15,679,321,859원) 등은 매각으로 소멸될 예정입니다.

총 채무액은 15,679,321,859원으로 파악됩니다.

3.1. 1.말소기준권리

2025년 12월 29일 접수된 박지훈(개명전:박용규)의 강제경매개시결정입니다.

3.1. 2.기타 권리사항

후순위 가압류로 금호건설의 15,679,321,859원이 등기되어 있습니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 별도 등기 (명시되어 있으나, 구체적인 내용은 추가 확인 필요)

3.2. 임차인 현황

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* 임차인 인수 여부: 인수 보증금 합계 0원으로, 낙찰자가 인수할 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

* 보증금 및 차임: 임대관계는 미상으로 확인됩니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

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4.1. 주변 시세 동향

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보 분석 결과는 다음과 같습니다.

* 해금빌라A동 (1994년 준공, 105.21㎡, 1층): 2026년 4월 130,000,000원에 거래되었습니다. (약 31.8평, 평당 약 408,700원)

* 금호렉스빌 (2002년 준공, 147.7㎡, 2층): 2026년 5월 200,000,000원에 거래되었습니다. (약 44.7평, 평당 약 447,400원)

* 금호렉스빌 (2002년 준공, 147.7㎡, 4층): 2025년 2월 160,000,000원에 거래되었습니다. (약 44.7평, 평당 약 358,000원)

제시된 감정가(420,000,000원)와 비교 시, 제공된 주변 실거래가 정보는 약 130,000,000원에서 200,000,000원 수준으로, 상당한 차이를 보입니다. 본건은 비교적 신축(2021년 준공) 연립주택으로, 인근 구형 연립주택 대비 높은 가격을 형성할 수 있으나, 감정가와의 괴리가 크므로 면밀한 추가 시세 조사가 필요합니다.

5. 생활정보

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* 편의시설: "디오션리조트"가 인근에 위치하며, 해안 주변 주거지대로서 기본적인 근린생활시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설: 인근 지역 학교에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 통상적인 주거지로서의 교육 인프라 수준을 갖추고 있을 것으로 예상됩니다. (추가 확인 필요)

* 혐오시설: 주변에 특별히 혐오시설이 보고된 바 없습니다. (추가 확인 필요)

6. 잠재적 리스크

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* 별도 등기: 등기부 요약 및 특이사항에 "별도등기"가 명시되어 있으나, 그 구체적인 내용과 낙찰자가 인수해야 하는 사항인지 여부는 추가적인 현장 조사 및 권리 분석이 필요합니다.

* 공부와의 차이: 본건은 경사면에 위치하며, 공부상의 지하 1층이 남측 접면 도로를 기준으로 지상에 노출된 상태입니다. 이는 실제 이용 시 편의성이나 가치 평가에 영향을 줄 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 임대차 관계가 불분명하여 명도 관련 리스크가 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

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본건은 전라남도 여수시 소호동에 위치한 신축 연립주택(여수금호어울림오션테라스)으로, 해안가 인근의 좋은 입지를 가지고 있습니다. 철근콘크리트 구조의 현대적인 건물이며, 일반적인 편의 시설 이용이 가능합니다.

등기부상 다수의 권리가 설정되어 있으나, 강제경매가 말소기준권리가 되어 매각으로 대부분 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, "별도등기"의 존재 여부와 그 성격은 명확히 확인해야 할 리스크 요소입니다.

주변 시세 정보와 비교했을 때, 본건의 감정가 420,000,000원은 다소 높게 책정된 것으로 보입니다. 제공된 비교 사례들은 대부분 구형 주택이거나 다른 단지이며, 본건의 신축성과 "오션 테라스"라는 브랜드 가치를 감안하더라도 시세와의 괴리가 상당합니다. 따라서 입찰 전 철저한 현장 조사와 시세 재검증이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

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* 신축 아파트급의 현대적인 연립주택: 2021년 준공된 건물로 비교적 최신 시설을 이용할 수 있습니다.

* 해안가 인근 입지: "디오션리조트" 인접 및 해안가라는 점에서 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 강제경매 물건: 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 가능성이 높아 권리 관계가 비교적 명확해질 수 있습니다 (별도 등기 제외).

* 경매 할인 가능성: 감정가 대비 실거래가 정보상의 괴리를 고려할 때, 적정 수준의 할인된 가격으로 낙찰받을 기회가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

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본건의 감정가는 420,000,000원이나, 제공된 주변 시세 정보(최고 200,000,000원)와의 상당한 격차, 그리고 "별도 등기" 및 "임대 관계 미상"과 같은 잠재적 리스크 요소를 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

최신식 건물이라는 점과 향후 가치 상승 가능성을 감안하되, 시장 상황 및 권리 관계의 불확실성을 반영하여, 감정가의 60%~70% 수준을 예상 입찰가 범위로 제안합니다.

이에 본건의 예상 입찰가는 약 260,000,000원 ~ 280,000,000원 수준으로 판단됩니다.

이는 예상 범위이며, 최종 입찰가는 본건의 실제 가치, 경합 정도, 개인의 투자 성향 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.