나이스옥션 법원경매 광주 2025타경7975 [1] 광주광역시 남구 봉선동 1076 포스코더샵아파트 111동 5층502호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한감정 · 평가일 2026.01.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 광주광역시 남구 봉선동 소재 '불로초등학교' 동측 인근에 위치하는 포스코더샵아파트 제111동 제5층 제502호로서, 주위는 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재한 주택 및 상가 혼용지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철골지붕 지하2층/지상21층 중 제5층 제502호로서, 외벽 : 몰탈위페인팅 등 마감 창호 : 새시창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 화재경보설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 난방설비, 도시가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로서, 아파트 건부지임.

인접 도로상태등

단지 내 진입도로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(2015-12-18)(2020.9.15. 변경)(접합), 보행자전용도로(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 상대보호구역(2023-12-28)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2023-12-28)<교육환경 보호에 관한 법률>, 택지개발지구<택지개발촉진법>임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임. 기　　타 : 현장조사시 폐문부재로 내부확인은 생략하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 광주지방법원 2025타경7975 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 상세정보

소재지: 광주광역시 남구 봉선동 1076 포스코더샵아파트 111동 5층502호

용도: 아파트

사용승인일: 2004년 12월 23일

건축물 총면적: 166,091.64㎡

토지면적: 78.18㎡ (약 23.65평)

토지 지분: 78.18㎡ (약 23.65평)

건물면적: 150.97㎡ (약 45.67평) - 공급면적 기준

건물 지분: 150.97㎡ (약 45.67평)

건물 구조: 철근콘크리트구조 철골지붕, 지하2층/지상21층 중 5층

감정가: 1,390,000,000원

1.3. 아파트 단지 정보

아파트명: 포스코더샵아파트

주소: 광주광역시 남구 봉선동 1076 (효사랑길 14)

총 세대수: 1140세대

총 동수: 11개동

최고층: 24층

지상 주차대수: 781대

지하 주차대수: 602대

총 주차대수: 1383대 (세대당 약 1.21대)

관리사무소 연락처: 062-652-8661

복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 광주광역시 남구 봉선동 소재 '불로초등학교' 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 근린생활시설 등이 혼재한 주택 및 상가 혼용지대임. 봉선동은 광주를 대표하는 지역으로, 특히 학원가가 발달해 있으며 광주 학군의 중심지로 꼽힙니다.

2.2. 교통상황

단지 내 진입도로가 개설되어 있으며, 차량 접근이 가능함. 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편이나, 지하철은 직접적으로 연결되어 있지 않음.

2.3. 주변 시설

* 교육시설: 불로초등학교가 단지와 인접해 있어 도보 통학이 가능함. 광주동성여자중학교, 전남대학교사범대학부설고등학교 등도 인근에 위치.

* 편의시설: 이마트 봉선점이 단지 인근에 있어 쇼핑이 편리함. 주변에 다양한 근린생활시설 및 상점들이 밀집해 있음.

* 자연환경: 제석산 산자락에 인접해 있어 숲세권의 장점을 누릴 수 있으며, 유안근린공원, 불로어린이공원 등과 가까움.

2.4. 혐오시설 정보

주변 환경에 대한 조사 결과, 단지 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 신현주

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-12-10

대항력: 없음

* 임차인: 정하린

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-12-10

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

임차인들이 보증금 및 차임이 없는 상태로 전입하였으며, 대항력이 없어 본 경매 절차에서 낙찰 후 소멸될 것으로 보입니다.

3.2. 등기부 요약

말소기준권리: 을27 근저당권 (신한은행, 2019-12-11)

등기부상 모든 권리(근저당, 압류, 가압류 등)는 말소기준권리보다 후순위이거나, 말소기준권리보다 선순위이나 경매 절차상 소멸 예정임.

* 말소예정 권리:

* 근저당 (신한은행, 2019-12-11, 600,000,000원)

* 근저당 (신한은행, 2019-12-11, 552,000,000원)

* 근저당 (신한은행, 2020-05-19, 240,000,000원)

* 근저당 (박영림외 1명, 2022-11-25, 800,000,000원)

* 압류 (광주세무서장, 2023-08-02)

* 압류 (남구(광주광역시), 2023-10-11)

* 가압류 (신용보증기금, 2025-12-04, 121,680,000원)

* 임의경매 (신한은행, 2025-12-23, 664,526,893원)

* 등기부채권 총액: 2,313,680,000원

3.3. 물건명세서 특이사항

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (지상권 개요 없음).

4. 상권분석

봉선동은 광주를 대표하는 지역 중 하나로, 높은 주거 만족도를 자랑합니다. 특히 봉선동의 학원가는 광주 전역에서 명성이 높으며, 이는 지역 내 고소득층의 거주율을 높이는 요인이 됩니다. 아파트 단지 주변으로 이마트, 각종 프랜차이즈 상점, 근린생활시설 등이 밀집해 있어 편리한 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 또한, 제석산과 인접한 숲세권 환경은 쾌적한 주거 환경을 제공합니다. 다만, 지하철 노선은 직접적으로 연결되어 있지 않아 대중교통 이용 시 다소 불편함이 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 환경

불로초등학교가 매우 가까이 위치하며, 광주동성여자중학교, 전남대학교사범대학부설고등학교 등 우수한 교육 환경을 갖추고 있어 자녀 교육에 유리합니다.

5.2. 생활 편의시설

단지 내 상가 외에도 인근에 이마트 봉선점 등 대형 마트와 다양한 소매점, 병원, 은행 등이 있어 생활에 필요한 모든 편의시설을 쉽게 이용할 수 있습니다.

5.3. 단지 내 편의시설

포스코더샵아파트는 단지 내에 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등을 갖추고 있어 입주민들의 편의를 높이고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 내부 확인 불가: 현장 조사 시 폐문 부재로 인해 내부 확인이 생략되었으므로, 실제 내부 상태는 별도 확인이 필요합니다.

* 주차난: 대단지임에도 불구하고 등록 차량 대수가 주차 가능 대수보다 많아 저녁 시간대에 주차 난이 심할 수 있다는 의견이 있습니다.

* 건축 연식: 2004년에 준공되어 20년이 넘은 아파트이므로, 향후 리모델링이나 재건축 시기를 고려해야 할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시의 대표적인 주거 지역인 봉선동에 위치한 대단지 아파트로, 우수한 학군과 생활 편의시설, 쾌적한 자연 환경을 갖추고 있다는 장점이 있습니다. 최근 매매 실거래가 데이터를 분석한 결과, 유사 면적대의 아파트들이 상당한 가격대를 형성하고 있으며, 감정가 또한 시장 가격과 유사하거나 약간 높은 수준으로 형성된 것으로 보입니다. 권리 분석상 인수할 권리가 없어 명확한 권리 관계를 가진다는 점이 긍정적입니다. 다만, 내부 확인이 어려운 점과 주차 난 가능성은 현장 방문 시 반드시 재확인해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 광주 최고의 학군과 생활 인프라를 갖춘 봉선동에 위치.

* 대단지 프리미엄: 1140세대의 대단지로 관리 및 편의시설 이용 용이.

* 쾌적한 주거 환경: 제석산 인접 숲세권 환경으로 쾌적한 주거 환경 조성.

* 명확한 권리 관계: 말소기준권리 이후의 모든 권리가 소멸 예정으로 권리상 안전한 물건.

* 잠재적 가치 상승: 봉선동 지역의 꾸준한 수요와 미래 가치 상승 가능성.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 데이터를 분석한 결과, 유사 면적대의 아파트 거래가 활발하게 이루어지고 있습니다.

* 2026년 6월 6일, 84.32㎡ (약 25.5평) 실거래가: 780,000,000원

* 2026년 6월 3일, 84.32㎡ (약 25.5평) 실거래가: 730,000,000원

* 2026년 7월 2일, 125.16㎡ (약 37.8평) 실거래가: 1,110,000,000원

* 2026년 6월 13일, 150.97㎡ (약 45.7평) 공시지가 기준 최고가: 140,000,000원 (이는 시세와 다름)

* 2026년 6월 15일, 125.16㎡ (약 37.8평) 최고 실거래가: 119,000,000원 (이는 시세와 다름)

물건의 공급면적은 150.97㎡ (약 45.7평)이며, 최근 거래된 125.16㎡ (약 37.8평) 아파트가 1,110,000,000원에 거래된 점을 감안하면, 본 물건의 시장 가치는 약 12억 5천만원에서 14억원 사이로 추정됩니다.

감정가는 1,390,000,000원입니다.

인수해야 할 보증금이 없으므로, 예상 입찰가는 감정가 및 최근 시세를 고려하여 산정할 수 있습니다.

* 보수적인 접근: 감정가의 80% 수준인 약 1,112,000,000원부터 시작하여 입찰을 고려할 수 있습니다.

* 적극적인 접근: 시장 시세 및 낙찰 가능성을 고려하여 감정가 수준인 1,390,000,000원까지 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 약 1,112,000,000원 ~ 1,390,000,000원 범위로 예상됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.